南カリフォルニアで家を買おう

オレンジ郡、ロサンゼルス郡を中心とする南カリフォルニアで物件売買に必要な

  • 物件選択
  • 物件購入
  • 物件売却

の全ての流れを日本語で仲介しています。

オレンジ郡、ロサンゼルス郡の不動産売買に日本語支援が必要な方は下記からお問い合わせください。

本ページでは物件売買をお求めの方々を対象に事前情報と流れをご紹介していきます。

対応可能な地域市場

南カリフォルニアで活動する上での地域市場の範囲は下記の通りです。

【オレンジ郡】

  • アリソ・ビエホ(Aliso Viejo)
  • アナハイム(Anaheim)
  • ブレア(Brea)
  • ブエナパーク(Buena Park)
  • コスタメサ(Costa Mesa)
  • サイプレス(Cypress)
  • デイナポイント(Dana Point)
  • ファウンテンバレー(Fountain Valley)
  • フラートン(Fullerton)
  • ガーデングローブ(Garden Grove)
  • ハンティントンビーチ(Huntington Beach)
  • アーバイン(Irvine)
  • ラハブラ(La Habra)
  • ラパルマ(La Palma)
  • ラグナビーチ(Laguna Beach)
  • ラグナヒルズ(Laguna Hills)
  • ラグナニゲル(Laguna Niguel)
  • ラグナウッズ(Laguna Woods)
  • レイクフォレスト(Lake Forest)
  • ロス・アラミトス(Los Alamitos)
  • ミッションビエホ(Mission Viejo)
  • ニューポートビーチ(Newport Beach)
  • オレンジ(Orange)
  • プラセンシア(Placentia)
  • ランチョ・サンタ・マルガリータ(Rancho Santa Margarita)
  • サンクレメンテ(San Clemente)
  • サン・ファン・カピストラーノ(San Juan Capistrano)
  • サンタアナ(Santa Ana)
  • シール・ビーチ(Seal Beach)
  • スタントン(Stanton)
  • タスティン(Tustin)
  • ヴィラ・パーク(Villa Park)
  • ウェストミンスター(Westminster)
  • ヨーバ・リンダ(Yorba Linda)

上記のオレンジ郡が専門となりますが、ロサンゼルス郡に関してもダウンタウンからオレンジ郡方面にかけて売買仲介を網羅しています。

地図にすると

Google Map

この赤丸の地域で活動しています。

一番の強みは全米最大手の不動産会社であるケラーウィリアムズ社のネットワークにあり、全米最大ネットワークをもって市場に出てくる物件を網羅し、クライアントの皆様のニーズに合う物件へとおつなぎしています。

近年のアメリカ合衆国では市場に出てくる物件の枯渇が深刻な問題となっており、売りに出される物件数そのものの数が非常に少ない状況です。

普通に購入する流れでは購入時に激しい競争に晒されてしまう可能性が高く、ネットワークを介して上記の市場に出てくる前のオフマーケット情報を優先的にお届けできるように努めています。

情報ソースとしては

オレンジ郡に特化したリアルター専用MLS

ケラーウィリアムズ社、他社パートナーのネットワーク

の2つをもって上記市場で活動しています。

無料面談でテーマを炙り出す

自宅としての住居用物件についてお問い合わせを頂く際、一番最初のステップは

「佐藤との面談(無料)」

です。

私(佐藤)の方で物件を探し始めるにしてもご希望に適う物件である必要がありますので、面談ではそれなりに詳細をお伺いします。

お伺いする内容は主に下記のような項目です。

家族構成と用途

住居用物件の場合は自分がその建物内で生活をすることが前提ですから、そのアプローチは投資用物件とは全く違ってきます。

自分が暮らす住居用物件の場合、私(佐藤)が伺う質問の中で最初に心掛けているのが

⇒ 物件で暮らす家族の人数

⇒ 家族がそれぞれが物件をどのように使うか(住居だけなのか、自宅オフィスも兼ねるのか等)

です。

需要に合致する物件である必要がありますから、何よりもまず最初の優先事項として検討するべき項目は「建物」ではなく

「その物件で暮らす人々の利便性と各部屋の用途」

です。

例えば家族4人(夫婦、子供2人)の世帯であった場合は

夫婦のマスターベットルーム

子供2人それぞれ個人部屋

として

「3ベッドルーム2バスルーム」

でよいのか、或いは

「1人の子供は成人しており、実家に寝泊まりに帰ってくるのは月に半分程度」

という場合、

「ベッドルームがそれぞれ十分に広い2ベッドルームとロフト付きが好み」

という場合もあるかもしれません。

はたまた独身の方の場合は

「自分はマスターベットルームに入ったとして、残りの2部屋から家賃収入を得たい」

という場合はやはり3ベッドルーム2バスルームがよいかもしれません。

投資用物件との違いはまさにここにあり、

「オーナーがくつろげる空間があること」

これが第一優先ですから、ここをしっかりとイメージして頂きつつご希望の詳細をお伺いします。

予算

家族構成と物件用途について可能な範囲でお伺いした後は空間の使い方をイメージしつつ、検討されているご予算をもとに物件を絞り込んでいきます。

購入方法は

  • 現金購入
  • ファイナンシング購入

のいずれかしかありませんが、いずれの場合でも

物件価格 + クロージングコスト

を加味し、それに見合った金額を予算として落とし込んでいきます。

またファイナンシングの場合はどのローンタイプにするかの検討が必要ですが、その答えは住居用物件を

⇒ キャピタルゲイン市場で買うのか

⇒ キャッシュフロー市場で買うのか

によっても大きく違ってきます。

また物件のみならずご自身の資産状況と照らし合わせて

「予算上限はここまで」

と定めることになりますので、あくまでも保守的な数字で見積もりつつ購入できる上限金額を定め、予算ギリギリではなく安心感のある物件購入を心がけられるように進めていきます。

また私(佐藤)にご依頼くださることに強みの一つは、自分が暮らす住居用物件とはいえ

「投資目線も加味して検討する」

ことです。

例えばファイナンシング購入であっても先のように

「自分はマスターベットルームに入ったとして、残りの2部屋から家賃収入を得たい」

という方であれば

「2部屋からの想定家賃で毎月のローン返済が可能なのか」

を検証し、そこからローンの種類を検討する必要があるかもしれません。

ここまでの

  • 家族構成とそれぞれの用途
  • 予算

を定めると検討対象となる物件がそれなりに絞られてくることとなります。

立地条件を確認

「希望の立地」

については最初の面談の中で重視する項目の一つです。

この点も

自分が暮らす住居物件

投資用の賃貸物件

では大きく違いがあり、自分が暮らす住居物件であれば

「ライフスタイルから優先順位をつけて立地条件を判断」

する必要が出てきます。

特に家族で暮らす場合は家族の一人ひとりが違った生活リズムやパターンを持つことは当然ですから、複数の生活スタイルの中で最も中心に据えたい項目を上げて、そこから立地条件を絞り込んでいくことになります。

優先順位にあげる典型的な例は下記のようなものです。

学区を中心にする

特に

小学校 〜 高校

のお子様がいるご家庭の場合、優先順位にくる立地条件は学区になろうかと思います。

この点もアメリカでは地域により顕著な違いがあり、

「地域毎に学校のレベルが違う」

ことは紛れもない事実です。

原則として公立の学校に通う場合、日本のそれと同様に

「暮らす家の住所に割り当てられた学校」

に通う必要があります。

一定の範囲で

「ここからここまでの住所はこの学校」

「こちらの地域はこの学校」

という具合に、暮らす自宅の住所が子どもたちが通う学校を決めることになるのです。

またアメリカの学校は

Grade School

等で「1〜10」の10段階で評価分けがなされており、子供を持つ親御さん達はやはり評価の高い学校に子どもたちを行かせたいと願うものです。

すると学区の良い地域は人気が高くなり多くの世帯が集まってきますから、結果として学区の良い地域の物件は需要が高くなることからその価格も高くなる傾向があります。

そこで学区を基準として購入する物件の立地を定める場合、先のようなサイトで学校の評判を先に確認すると良いと思います。

佐藤との面談の際には知る限りで学区・学校についての情報もお伝えしています。

通勤の利便性を中心にする

高校生までの子供を持つ世帯では学区にこだわりたいところですが、その一方で

「子供は私立に行かせるから、特に公立学校の評価にはこだわらない」

という場合もあります。

この場合、次の優先順位にくるのが

「通勤の利便性」

です。

もっぱら2020年初頭からのパンデミック以降はリモートワーカーが活発になってきた経緯があり、通勤そのものは過去よりも少なくなる傾向が現れてきました。

けれども特にこの2022年からは大企業を中心に

「やはりリモートワークだけでは成果が上がりきらない」

「リモートワークのみでは、長期的には生産性に確実にマイナスの影響がある」

最終的にそう判断する会社が多く、社会の流れは

「徐々にオフィスワークが元の水準に戻る」

方向に向かいそうです。

またそれ以前に多くの職業が

「通勤ありき」

の条件から外れようがない実態もあり、実際に私(佐藤)が住居物件にご案内する方々も

「職場からの距離を意識する」

という方々がほとんどです。

そこでこの点も面談の際にお伺いするポイントの一つですが、

「職場から◯◯マイルの距離は許容できる」

「車に乗っている時間が◯◯分までなら問題ない」

とある程度の自分が好む定義を定めて頂く必要があります。

車社会であるアメリカではニューヨークマンハッタンやサンフランシスコレベルの都市のど真ん中に住居と職場の双方がない限り、十中八九通勤には車が必要となります。

そしてより厳密に言えば、職場に対して同じ距離だったとしても

「この立地からのルートでは渋滞がひどい」

「ここからであれば◯◯◯を通れば渋滞はさほど酷くない」

といった、地元で生活する人々こそが知るルートがあるものです。

そこで立地を選ぶ際に通勤の利便性を検討する場合、職場との距離から詳細を確認していきます。

これら

  • 学区を基準とする
  • 職場からの距離を基準とする

等、何を優先順位とするかは世帯により希望に違いがありますので、条件範囲を絞り込むためにも面談の際は細かく確認します。

それとは反対に

「子育ては一段落している」

「仕事は完全なリモート」

「リタイヤメント生活をしている」

等であれば立地条件の選択肢は大きく広がることになり、むしろ

「学校の近くは避けたい」

「渋滞が起こりやすい通りは避けたい」

「けれども日常の買い物がし易い場所がいい」

等の立地条件に落ち着くかと思います。

ここはあくまでも購入者本人が立地基準を定めることになりますので、最初の段階でボタンのかけ間違いが起こらないように細かく確認するべきポイントです。

投資目線で検討する

「自分の住居用物件の選ぶ際に佐藤に依頼することの強みは?」

と問われると、それはやはり

「投資目線を兼ねた物件選びのお手伝いができること」

です。

これまでにカリフォルニア州内のみならず州外でも

住居用物件

商業用物件

の物件を数多く手掛け、その9割以上は

「投資目線で選別」

してきた経験があります。

自分の投資物件であることもあればクライアントの投資物件をお手伝いすることもあり、

「その物件の将来を見立てる」

上ではここまでの経験がそれなりに役立ちます。

もちろん将来を完璧に予言することなど出来ませんし、世界経済、アメリカ経済、或いは地域の経済の行く末を正確に言い当てることは誰にも出来ません。

けれども、少なくとも

  • 過去の数字と環境
  • 現在の数字と環境

これらを押さえることで「将来の傾向を蓋然性をもって推し量る」ことなら誰でも出来るようになります。

そこで南カリフォルニアで自宅としての住居物件購入を進めたい方々に対しては、そのご希望に応じて

「投資目線でこの物件は買いなのか」

のアドバイスもお伝えしています。

お伝えする内容はあくまでも

「Probability(プロバビリティ:蓋然性)」

であり後にも先のも判断頂くための参考情報でしかありませんが、数字的な事実と過去の経験上からの見立てであれば十分にお伝え出来ます。

このような投資視点でご自身の住居物件を選ばれる際のアドバイスはバイヤーエージェントとして契約される方々に対しては無料で行っており、お伝えするポイントは下記のような項目です。

住に対する需要はどれくらいのレベルであるのか

日本国内もそうであるように、アメリカにおいても

「人口が増え続ける地域」

「人口が減少している地域」

があります。

厳密にはこの傾向は

「人口増加が続いていたけれども、近年は減少し始めている」

「ピークから一転して人口が減少しつつあったが、近年、けたたましく増加し始めている」

という具体にその時期により変化し得るものです。

また一口に

「◯◯州は人口が減っている」

と言えども、実際には蓋を開けてみると

「地域単位では◯◯市は人口増加傾向が変わらない」

という具合に聞いていた話しとは違うこともよくあります。

実際に地域単位の人口で見た時、南カリフォルニアのオレンジ郡の多くの地域では

「カリフォルニア州全体としては人口流出が多いのに、市としては(地域としては)人口が増え続けている」

というエリアが多く存在しているものです。

そこで投資視点で自分の住居物件を購入する際、まず第一に押さえておきたいのはこの

「人口増減のレベル」

です。

ポイントを詰めると

「その地域では過去と現在の人口増加はどれくらいの推移にあるか」

「その地域の都市開発はどのように計画がなされているか」

この2点を押さえるだけでも、かなりの確率で当地の住に対する安定需要を押さえることが出来ます。

仮にたった今、周辺にはさほど物件がなかったとしても

「向こう10年20年で、この田園地帯には複数のコミュニティが建設される予定」

ということであれば問題ないでしょうし、反対に

「今をときめくIT系の◯◯が入っている。間違いない。」

ということであれば

「判断材料からは外した方が良い」

ということになります。

ドッグイヤーで進んでいくIT企業の場合はアマゾンのような巨人でなければ3年後はおろか今年どうなるかも分からず、10年20年先など

「(合併等で)消えている」

可能性が高いからです。

どんな物件が好まれるのか

そして投資目線で購入する物件を検討するときによく考えておきたいのが、前述のような

「外部要素からの物件価値への影響」

と同時に、

「内部要素からの物件価値への影響」

です。

内部要素とはすなわち、購入を検討する物件の

  • 土地
  • 建物

の双方の評価です。

アメリカでも不動産を購入する時には土地と建物はセットでついてきますが、例えば

「土地の使われ方」

には地域市場によって大きく違いがあります。

このあたりは投資事業を通して全米各市場の物件と深く関わる中で気づいたことですが、

「土地の使われ方」

は一言でアメリカ不動産といっても地域毎に違った特色があるものです。

ここは私(佐藤)も自分が売買を担当出来る地域以外の特色を見る中で初めて気づいたことであり、自分の専門市場だけを見ていては気付かない(気付きようがない)特色でした。

この点も意識した上で物件選びをご案内出来ることは強みの一つと考えていますし、これはすなわち

「需要が持続しやすい物件を選別出来る」

ということになります。

投資目線で物件を検討するということは

「売却するまでに価値が上昇している可能性が高い」

「同じ地域内の物件でも需要が高く購入希望者が多い」

そんな特徴を持つ物件を選ぶことであり、その点を押さえれば

「自分で暮らし続ける間にも価値は上昇し得る」

「出口戦略としての損をしない売却がし易い」

という傾向が出てくるのです。

そこで前述の

「その地域で顕著な土地の使われ方」

「好まれる物件のタイプ」

「好まれる物件の間取り」

等の内部要素も加味して、購入(投資)対象となる物件候補を上げていくことになります。

ファイナンシングで検討する

アメリカでは

「家は資産になる」

「購入出来るのなら購入した方がいい」

とよく言われています。

その物件が

⇛ 手堅い成長軌道の市場に立地している

⇛ 物件そのものが需要を惹きつける

というのであれば高い確率でその物件価値は順調に推移していくことが期待出来ますし、

自宅を購入 = 投資物件を購入

の傾向になることは間違いありません。

そして投資物件と住居用物件を比較する時に

「投資用物件だからこそ得する」

という要素がいくつかありますが、これと同様に

「自宅として使用する住居物件だからこそ得をする」

という要素があるものです。

例えばカリフォルニア州の場合、

「夫婦で所有する物件(コミュニティプロパティ)であれば、売却時に$500,000までのキャピタルゲインは非課税(2022年6月時点)」

というルールがあります。

投資家が聞くと

「$500,000までのリターンは非課税対象」

とはよだれの出そうな話です。

これは夫婦で購入するからこそのインセンティブであり、仮に独身の身で購入したとしてもその半分の

「$250,000までのリターンは非課税対象」

となりますから、

「売却時にキャピタルゲイン課税がゼロなら買いたい」

と見込み購入者の購買意欲をそそり、そのインセンティブが不動産業界をして地域の経済活性化につながっています。

かくして、自宅用に物件を購入する際にも

「自宅だからこそ特をする税制」

を初めとして自分の予算に基づいて

「投資視点で物件を購入することで、最も賢いお金の使い方をする」

ことは大切なことです。

そこで私(佐藤)を含むリアルターライセンス保有者達は本人が別途その有資格者でない限りはファイナンシャルプランナーのレベルで資産運用についてお伝えすることは出来ませんが、少なくとも

「リアルターが知っておくべきファイナンシング知識」

「リアルターライセンスの範囲でお伝えが許されるファイナンシング知識」

のお渡しは出来ますから、この範囲で物件購入を希望する方々にファイナンシングオプションをお伝えすることになります。

有効なファイナンシングオプションを探る

先に

「家は資産になる」

との言をご紹介しそれ自体は事実であるものの、同時に

「家は負債になる」

これもまた事実です。

個人のバランスシートでは明らかに家は「資産」の項目に計上されますが、けれどもその本質をよく見ると

「資産を持てば持つほど、その資産には支払いが派生してくる」

という現実があります。

具体的にはアメリカ不動産の場合は

  • 固定資産税
  • HOA
  • 保険
  • 修繕費

等、自宅を所有するが故に派生する支出があるのです。

それも通常は価値の高い物件ほどこれらの費用も高くなりますから、それだけに物件を選ぶ際には

「この物件の現在の固定資産税はいくらなのか」

「保険料はどらくらいの値上がりが予想されるのか」

「HOAには毎月いくら支払うのか」

等はリアルターを通じてよく調べておく必要があります。

自宅を所有する場合に最も良いパターンは

「住宅ローンと維持管理費の一部、理想は全額を不労所得から支払うこと」

です。

この場合は自分のポケットから住宅ローンと維持管理費を支払うわけではなく、項目としては

「資産から生まれるキャッシュが自宅から派生する負債を担ってくれる」

という構図になりますから、そこに精神的・経済的負担はゼロということになります。

ゼロどころは実際はその購入した物件のエクイティが

物件価値の上昇

元金の支払い

の分だけ上昇していくことになりますから、ここで初めて

「自宅は資産になる」

という言葉が120%成立することになるわけです。

とはいえ、お金を生み出す資産の準備が十分に整うまでは住宅ローンは給与から支払わねばならないことが現実ですから、この場合は

「自分の条件と予算に合致した最も賢い家の買い方」

を心がけていく必要があることになります。

すなわちこの場合は

「自宅物件のファイナンシングの組み立て方の検討」

そのものが

「資産構築の検討」

そのものになるわけです。

そこで物件選びに動く前の佐藤との面談では、投資目線で物件購入方法を検討する際に

「どのファイナンシングが最も適切か」

を一緒に考えることになります。

この時の理想のワークショップは

1.予算と返済計画の数字的な概要を確認

2.佐藤より考えられるオプションを提示

3.銀行やモーゲージ会社等のレンダーに連絡

4.「2」の中で今の市場ではどれが現実的か、或いは他の方法があるかをレンダーに確認

の流れで、最終的には専門家であるレンダーに話を聞くことで最も適切なファイナンシング方法を探ることです。

私(佐藤)自身はファイナンシングの方法を決定することは出来ず

⇛ オプションのご提示

⇛ レンダーから最善と薦められた方法の解釈(リアルターに許される範囲のお伝え)

しか出来ませんが、この作業を行うだけでも買主は随分と先の見通しが立てられるようになると思います。

物件を選ぶ

複数のリソースから物件情報をお渡し

従来、ITツールがここまで進化していない一昔前までは物件案内をする際は

1.リアルターが候補物件を上げる

2.現地で待ち合わせ、物件内を一緒に見る

3.許される時間内で複数の物件を見て回る

という形式が常でした。

洋服の専門店でいえば

「このような服が欲しいのですが」

と店員に伝えることで

「このような服はいかがでしょうか」

といくつか候補を持ってきてもらうようなものですが、洋服専門店の場合、もしも自分の希望する服が全くなかった場合は

「それでは。。」

と他の候補に挙げられる洋服をすぐに持ってきてもらえるものです。

けれども不動産物件を選ぶ際に実際に自分の目で見る場合は

「次の物件まで自分が移動する」

という条件が必要になりますので、同じ日の同じ時間にそう簡単に新しい物件を上げて次々と移動するわけにも行きません。

また今のアメリカ不動産市場はその歴史上で稀に見る在庫が不足する時期であり、売りに出される物件の絶対数そのものが非常に少ない時期です。

このような時には自分の条件にこだわればこだわるほど

「条件を満たす物件が出てくる確率が低い」

ということになりますから、そうすると

「今日はここが1軒でた。見に行きましょう。」

「明後日はここに1軒です。これも見に行きましょう。」

という具合にポロッポロッとたまに出てくる物件をその都度見に行くのも難しいものです。

その意味で情報化社会の恩恵はアメリカ不動産業界にも劇的な変化をもたらしたと思います。

今でこそ

realtor.com

zillow.com

redfin.com

等の一般MLSで物件を検索することは当たり前になりましたが、これら一般MLSがもたらした影響は

「誰でも気軽にアメリカ不動産物件の検索が出来るようになった」

のみならず、或いはそれ以上に

「リアルター達がクライアントを案内し易くなった」

ことは間違いありません。

流れとしては

1.リアルターが候補物件を探す

2.リアルター専用MLSからの情報を送る

3.買主が一般MLSを使って自分で更に物件に対する理解を深められる

4.買主自身が事前に気に入った物件を選び、選ばれた物件だけを見にいく

という形でお互いの時間を大きく省きつつ、かつ効率よく希望する物件の内覧が可能となる流れが出来てきたのです。

以前は前述のように

「物件を見に行かないと分からない」

という状態でしたから、リアルターに案内されて物件内に入って初めて

「ちょっとこれは違うな。。」

と感じたり、或いは物件の前に駐車した段階で

「いや、この外観デザインなら見なくてもいいかも。。」

というような、現場で分かる「バズれ」が決して少なくない割合で発生していました。

けれども今では簡単にPCやスマホ上で確認が出来ますから、見に行く物件そのものを

「これは見てもいいかも」

「いや、これはパス」

と事前に選別することが出来ます。

より積極的な買主になると私から情報をお届けする前に

zillow.comで見たんだが、これはどうでしょうか?」

と連絡をくださることがよくあります。

実に一昔前では想像すら出来なかった次元の物件案内の時代が現実となっているのです。

複数の情報リソースから事前に物件情報をお届け

そこで前提としては前述のように最初の段階で佐藤から買主に候補となり得る物件情報をお届けすることになりますが、この時に佐藤からお渡しする情報リソースは

  • リアルター専用MLS
  • ケラーウィリアムズ社内のリスティング情報
  • 他社のパートナー達が有するリスティング情報

が主になります。

その多くは物件が市場に出される前のオフマーケット物件であり、その中に買主の希望を満たし得る物件情報が出てきたら

「こちらの物件が売却準備を開始しているようです。」

と情報をお伝えすることになります。

その際は必ずリアルター専用MLSからの情報もおつけし、詳細を確認頂きます。

このリアルター専用MLSからの情報は数字や条件が最も細かく記載されています。

これに加えてご自身でも一般MLSで同物件を確認頂くことで裏を取りながらより多角的に検討が出来、

「実際に物件を内覧に行くべきか」

を検討することが出来るようになります。

そして最終的に

「この物件はぜひとも内覧してみたい!」

と希望する場合、佐藤より内覧予約を取る流れです。

この流れで時間と手間を省いて、実際に内覧する候補物件のみに絞り込んでいくことになります。

そして買主の都合に合わせて物件の内覧予約が取れたら、いよいよ現場に向かって同物件の内覧です。

物件を見に行く

日本人リアルターが日本人の方々を住居物件へとご案内する時、買主にとって最大の利点はもちろん

「終始日本語の案内でアメリカ不動産購入の手続きが進められること」

です。

購入手続きそのものは

「次はこれです」

「次はこの書類を」

と、あたかもベルトコンベアーが目の前にあるかの如く必要な手続きが終始案内され、かつ不確かな内容については日本語で意味の解釈が添えられることになります。

この日本語案内に安心出来るのは当然のことですが、それと同時に物件を内覧する際には

「物件を見る際のポイント」

も日本語で丁寧に教えてもらえることが利点です。

前提として、実際に

「この物件に決めました。オファーします」

となる場合、その契約書に記載されている

「Inspection Contingency(インスペクション・コンティンジェンシー)」

に基づいて、契約期間中に専門家を雇って物件の調査を行うことになります。

その際に専門家が調べられる範囲については、もしも物件瑕疵があれば詳細があぶり出されてくるはずです。

厳密には専門家が調べるのは

「一般的な項目でざっくりと物件を見て発見される不具合があると思われる箇所」

です。

雇われるインスペクターは一つひとつのシステムに関しては専門家ではありませんから、例えばエアコンであれば

「このエアコンは部屋が十分に冷えない(温まらない)」

「エアコンシステムそのものに不具合の可能性があるので、エアコンの専門家による調査をお薦めする」

という具合に、専門家による更に詳細の調査が推奨されることになります。

かくして、素人には分からない箇所はこれら専門家の手により契約期間中に詳細を調べることになりますので特に大きな心配はありません。

けれども契約する前に物件の内覧に行く際は

  • 外観
  • 内装のデザイン
  • 間取り

等を見るのは当然のこと、その時には意識しない下記のようなポイントも見ると良いと思います。

第一印象

物件を初めて訪れた際、その時の「第一印象」をよく覚えておくようにしましょう。

物件を何度も見てしまうと目が慣れてしまいますので、あくまでも最初で最後のチャンスとなる

「一番最初に見た時の印象」

です。

なぜこれが大事かといえば、この第一印象は高い確率で他人も同じように見る傾向があるからです。

ということは

「将来自分がこの物件を売却する時に、買主候補者たちも同じように見る」

ことになります。

この時の印象が抜群であれば売れやすいでしょうし、反対に

「第一印象は悪かったけど、まあ、慣れたら大丈夫」

というのであれば、大なり小なり買い手を引き付ける魅力に欠けるかもしれません。

そこで最初に見た時の印象はよく記憶しておき、最終的な購入判断要素の一つにすると良いと思うのです。

もしもMLS上で見た時と比べて

「あれ、、」

という真逆の印象を受けたのであれば、それ以上は進む必要はないかもしれません。

洗濯機・乾燥機の位置

そして物件の内覧で気にして起きたいのは「洗濯機・乾燥機を置く位置」です。

通常はどの物件でも洗濯機と乾燥機を置く位置は決められています。

屋内が手狭なためにガレージ内に設置してある物件もありますが、それなりの広さのある物件であれば大抵は排水管とガスの元栓が定位置に設置されており、

「洗濯機と乾燥機はそこにしか置けない」

形式になっているはずです。

けれどもよく見ておきたいのは、その

「屋内の洗濯機・乾燥機とベッドルームの位置関係」

です。

最も最善なのは

「洗濯機と乾燥機がマスターベットルームから最も遠い位置にある」

場合だと思いますが、特に夜に洗濯機・乾燥機を使用した時にその音がベッドルームまで聞こえるようであればマイナスです。

音は気にはならないという方も多いとは思いますが、仮に扉がついていたとしても使用時の音がベッドルームから最も聞こえにくい方が良いと思います。

外壁の下

物件の外回りを見る際に「外壁の下」も注意して見てみましょう。

もしもこの外壁の下の部分が一定のラインから下が

「緑っぽく変色している」

「苔が生えている」

となっている場合、

「雨天時にはその周辺に水が溜まりやすい」

という証拠です。

かつその下がコンクリート床ではなく土や芝生そのままである場合、下手をすると繰り返される水溜りの影響が長期的には物件にダメージを与える可能性も踏まえておかなくてはなりません。

実際には水溜りの影響で物件が壊滅的なダメージを受けることはほぼあり得ませんが、

「長年の水溜りにより浸食が起こり、物件土台部分も剥き出しになってくる」

という可能性はあり得るものです。

外回りの大木

その他に外回りで確認しておきたいのは、物件周りにある樹木です。

特に

「大きな木が物件のすぐ横にある」

という場合、その大木の根っこの部分に注目してみましょう。

もしも大木から伸びてくる根っこが土の下から物件方向に伸びて

  • 根っこの一部が土の上に見えている
  • 根っこがすでに物件に触れている

という場合、物件土台に根っこからの圧力が影響してくる可能性があります。

大木は信じられないスピードで急成長して根っこもみるみる伸びてくるということはありませんが、スピード感はないにせよ大相撲の押出しの如く、強い力でぐいぐい圧力がかかってくるものです。

「大木があってはいけない」

ということはありませんが、大木のあるなしで言えば

「大木はない方が無難」

だと思いますし、

「この大木はあったほうが物件が引き立つし心が癒やされる」

という場合は

  • 大木は物件からどれくらい離れているか
  • その根っこはどのように影響しているか(影響しそうか)

はよく確認した方がよいと思います。

その他にも

  • ガレージに車は何台入るか
  • ゴミ収集は家の前まで来てくれるのか

等の生活の利便性の観点から確認しておいた方がよいポイントは数多くありますが、このあたりは実際に物件を見る際に一緒に確認していきます。

希望の物件にオファーする

自分の希望に沿った物件を絞り込むことが出来たら、いよいよオファーです。

不動産価格の「販売価格(Sales Price)」とは

「売り主と買主が同意した価格」

であり、流れとしては

1.買主がオファー

2.売り主が他のオファーも含めて誰と売買契約に入るかを検討

3.選ばれた買主に返答

となります。

この時の「1」のオファーで必要になるものは

  • 買主情報や購入希望価格等の必要事項が記入された購入契約書
  • ファイナンシングの場合 … プリアプルーバル(Pre-Approval)証明書
  • 現金購入の場合 … クロージング出来る資金が十分にあることを証明する最新の銀行明細

です。

要するに口頭のみで

「$◯◯◯◯で購入します」

と伝えても売主にとっては何の保証にもなりませんから、

  • 購入契約書(購入する意思)
  • 購買力の証明(経済的に問題ない証拠)

の双方を書面で売主側に渡すことで購入意思を告げることになります。

ここで買主として知っておきたいのは、

「その時の不動産市場の風向きでオファーの出し方は変わる」

ということです。

ここもまた仲介業として案内するバイヤーエージェントの力量が問われる部分ですが、端的には不動産市場が

売り手市場である時

買い手市場である時

この正反対の場面ではオファーの出し方も変わってくることになります。

前者の売り手市場とは売り手(物件供給)より買い手(買主需要)の絶対数が多く、売り手が買い手より有利な立場にある状態の市場のことです。

昨今のアメリカ不動産市場はこの傾向にあり、絶対的に需要が枯渇気味にある市場では一つの物件に対して複数のオファーが入ってくる傾向にありますから、特に人気が集まる物件には

「売主の目の前には数多くのオファーが並べられる」

こととなり、「売主による言い値(希望売却価格)」が強いことになります。

反対に昨今のアメリカ不動産市場であったとしても地域市場によっては買い手が少ない場所もあり、そのような市場であれば力学として

物件数 > 購入者数

と需要に対して供給の方が多くなる結果、

「売主の希望売却価格では売れず、買主には値引き交渉のチャンスも出てくる」

ことになります。

そこで現在のオレンジ郡の不動産市場では概ね

「売り手市場の様相がほぼ横ばいで続く」

という状態にありますから、売り手優位の中で然るべきオファーを出すのが一般的です。

また物件数そのものが少ないことから、一つの物件に集まるオファーの総数は多くなることが見込まれますから、その中で一際目立つには然るべき段取りでオファーを出すことが推奨されます。

ここもまたバイヤーエージェントの力量が問われる部分であり、私(佐藤)自身はそれぞれいくつかある

「売り手市場パターン」

「買い手市場パターン」

の中から対象の物件にあった手法をその都度導き出し、買主の方々をご案内するようにしています。

購入したい物件が決まったらいよいよオファーです。

買主目線でオファーする際の手順を見ていきましょう。

事前準備をする:プリアプルーバルレター(Pre-Approval Letter)

ここは「物件を探し始める前」に準備するのが望ましいと思いますが、物件をファイナンシング購入する場合はオファーする際に

「私はこの物件をファイナンシング購入するにあたり融資の前審査を通過しています」

ということを証明する

「プリアプルーバルレター(Pre-Approval Letter)」

が必須となります。

このプリアプルーバルレター(Pre-Approval Letter)は貸し手となるレンダー(融資元)が発行するものですので、事前の段取りとしては

1.融資元を決める(佐藤がよく知るレンダーをいくつかご紹介します)

2.融資元とやりとりを開始し、プリアプルーバルレター(Pre-Approval Letter)を申請する

3.プリアプルーバルレター(Pre-Approval Letter)を取得(通常は遅くとも2日以内に発行されます)

の流れで事前に取得しておく必要があります。

このプリアプルーバルレター(Pre-Approval Letter)を発行してもらう際にレンダーに伝えるのは

  • 物件価格
  • 希望のLTV(Loan to Value Ratio:物件価値に対する融資割合)

の2点です。

希望の融資額を伝える

事前にプリアプルーバルレター(Pre-Approval Letter)を発行してもらうにせよ、その段階ではどの物件にオファーするかは分からないわけですから正確な物件価格は分かりません。

そこでプリアプルーバルレター(Pre-Approval Letter)を依頼する際の物件価格は

「この物件価格までなら購入出来る」

という見立てをレンダーに伝えると良いと思います。

実際のプリアプルーバルレター(Pre-Approval Letter)には

「◯◯◯(自分の名前)は$◯◯◯◯の価格までの物件を購入出来る可能性がある」

という具合に、自分がレンダーに伝えた金額が記載されることになります。

けれども正確にその金額で購入する必要はなく、プリアプルーバルレター(Pre-Approval Letter)に記載された金額以下であれば売主としてもオファーの段階で

「自分の希望売却価格は十分にカバーしているな」

ということが分かるだけで十分ですので問題はありません。

むしろ買主である自分はその価格で購入する意思はなかったとしても、少し余裕を見た高い金額でプリアプルーバルレター(Pre-Approval Letter)を発行してもらっておいた方がよいと思います。

いざ自分が気に入った物件が市場に出てきて

「この物件にオファーしたい」

となった時、自分以外にオファーを出す競争相手(他の買主候補)がいて多少なりとも価格が上がってしまう場合は

「プリアプルーバルレターの金額を対象物件ギリギリにしていた為、上乗せのオファー出来ない」

ということが起こり得るからです。

そこで最初からレターに記載される価格いっぱいでオファーする必要はありませんが、いざという時の為に余裕をもって上限は上げておいた方が良いと思います。

これとは反対にファイナンシングではなく

「現金で購入する」

という場合、オファーに添えるのは「銀行の残高証明」のみとなります。

残高証明を使用する場合はもしも

「たった今は株式口座に入れている」

「現金購入にあたり株式口座から銀行口座に移す必要がある」

というのならば、その振替には思いの外時間と手間を取られてしまう可能性もありますので、現金購入の場合でも早めに銀行口座内の十分な残高まで引き上げておいた方が無難です。

オファー額を決める

そしてオファーに際し買主が自分で決める最も大切な数字が

「オファーする金額」

です。

候補物件は市場に出る段階ですでに価格が決められているはずですが、その売主の売却希望額に対して

低い金額でオファーする

フルオファー(希望売却額と同額)する

高い金額でオファーする

のいずれかで、そのオファーする金額を決めることになります。

この時に佐藤の方で過去と現在の統計から

「現在の市場は◯◯◯の状態です」

「最近の売買実績の傾向は◯◯◯ が◯◯◯になっています」

「オファーするとしたら、$◯◯◯◯から$◯◯◯◯の間でしょうか」

等の提案をさせて頂きます。

最終的には買主が決める数字となりますので、お伝えする情報をもってオファー額を定めてください。

不動産物件の取引そのものは単純ということはなく、その手続は

  • 数多くの書類
  • 数多くのステップ

でいっぱいです。

慣れてくると誰でも段取り良く進めていけるとはいえ、専門のリアルターや気鋭の不動産投資家でない限りはそう何度も不動産取引に携わることはありませんから、通常は買主の立場としてはその水先案内をバイヤーエージェントに託すこととなります。

そして通常、大抵のエージェント達は

「この書類が届きました」

「次はこの準備をしましょう」

という具合に親切に教えてくれるものの、買主の立場としては契約期間の流れが分からず、

次に何が起こるのか

何が事前に必要なのか

が分からないのが普通です。

そこで買主にとってのバイヤーエージェントは言わばコンシュルジュですから分からないことは何でも聞くべき存在であり、案内されるがままに手続きをこなしていくだけでもクロージングに辿り着けると思います。

けれども先は安心とはいえ、

「オファーからクロージングまでのステップガイド」

なるものがあれば、買主としてもバイヤーエージェントによる水先案内に加えて更に安心して前知識をもって取り組むことが出来ます。

ここでは購入ガイドの概要のみ、簡単に見ていきましょう。

契約期間の流れ

自分が購入したい物件にオファーし、そのオファーが売主からアクセプト(Accept:受諾)されたらいよいよ契約期間が始まります。

不動産売買の契約期間は概ね

30日~45日

となり、この期間は

  • 現金購入なのか
  • ファイナンシング購入なのか
  • 買主もしくは売主に特別な事情があるか

で前後しますが、この期間はオファー時の購入契約書内に記載されている「クロージング日」で決まります。

そのクロージング日までの期間は佐藤と話し合って

「この日までならクロージング出来る」

と見立てた日付であり、オファーが受諾された後はそのクロージング当日に向けて全ての段取りが開始されることになります。

そこでいざオファーが通り契約が開始された後に起こる出来事について、簡単にその流れを見ていきましょう。

エスクローのオープン

オファーが受け入れられたらまず一番最初に行われるべきなのが

「エスクローのオープン」

です。

エスクローという言葉は今では日本でもオークションサイト等でよく聞かれる言葉として馴染みがあるかと思いますが、いわゆる

売主側

買主側

のどちらにも属しない、契約に基づいて発生する

  • 書類のとりまとめ
  • 資金のとりまとめ
  • クロージングまでのスケジュール管理

等を行う第三者機関です。

この点もまた地域市場により違いがありますが、南カリフォルニアの売買取引の場合は通常、売主側の方でエスクロー会社を選定することになります。

そこでオファーが通れば直ちに

リスティングエージェント(売主側)

佐藤(買主側)

の両者がやりとりをしながらエスクロー会社に連絡して取引開始を依頼することになります。

アーネストマネー(Earnest Money)の送金

そしてエスクローがオープンされたら買主が一番最初に行うべき手続きが

「アーネストマネー(Earnest Money)の送金」

です。

アーネストマネー(Earnest Money)は契約が開始された直後にエスクロー会社の口座(取引用に準備された口座)に送金されるべき

「物件購入価格の一部」

です。

通常は物件価格の1%前後がアーネストマネー(Earnest Money)の金額となりますが、日本語で言えば手付金のようなものです。

売主側は最初にこの アーネストマネー(Earnest Money) を受け取ることで

「買主は確かに購入の意思がある」

と買主の購入意思を確認できることになります。

アーネストマネー(Earnest Money) の金額は売主に送る購入契約書内に記載されることになりますが、書面上の数字のみならず、実際に取引が開始されたら直後に送金することになります。

この時の送金先は佐藤を通じて知らされるエスクロー会社の口座です。

この アーネストマネー(Earnest Money) の預かりがエスクロー会社の最初の役割であり、この時に間違ってもアーネストマネー(Earnest Money)は売主の口座には送金しません。

厳密には

「不動産売買に関わるいかなる資金も売主の口座に送金してはいけない」

という法律は存在しておらず、ごく親しい間柄の取引では

「この取引は純粋に不動産権譲渡の手続きを行うのみ」

「購入資金は売主の口座に直接送金」

という場合もありますし、ここに違法性は全くありません。

けれども売主が赤の他人であればお互いの為に手続きは性悪説を前提に進めるべきですから、エスクロー会社というどちらにも関係のない第三者機関を間に入れ、エスクロー会社が用意する口座に送金して購入金額の一部を預かってもらうわけです。

融資審査

取引は終始コンシュルジュ的な立場である佐藤の水先案内で進んでいくことになりますが、ほとんどの段取りは私が進める一方で、買主が自分自身で手続きを進めなければならない場面がいくつかあります。

その一つが

「融資審査」

です。

物件をファイナンシング購入する際、物件を探す段階で

プリアプルーバルレター(Pre-Approval Letter)

を取得しておくことはお伝えしました。

実際に買主が融資を受けられるか否かは貸し手となるレンダーが

  • 買主の経済状況を細かく審査する
  • 物件価値を専門的に細かく審査する

という、大きく分けて2つのステップとそれぞれの認可をもって初めて融資が実行されるものです。

すなわち買主が本当に融資を受けられるか否かの結果は、スケジュール感としては

「クロージングの前」

に分かることであり、この融資可否の不確かさが

「ファイナンシャルコンティンジェンシー(Financial Contingency)」

と呼ばれるもので、結果は買主自身にも最後の段階まで分からないものです。

そこでプリアプルーバルレター(Pre-Approval Letter)をオファー時に売主に渡すことで

「融資を受けられる可能性」

を先に伝えておくことになり、オファーが受け入れられてエスクローがオープンしたら買主は直ちに自分でレンダーに

「先だってプリアプルーバルレター(Pre-Approval Letter)を受け取った◯◯だが、◯◯◯◯の住所の物件取引が始まった」

「本審査を開始して頂きたい」

と連絡を入れる必要があります。

このレンダーとのやりとりの間には佐藤は仲介に入ることは出来ず、買主に終始自分でレンダーとやりとりをして頂くことになります(買主が承諾する範囲で、通訳の立場での佐藤の介入は可能です)。

各種書類の確認

そして開始と同時に物件取引に関わる書類が次々と送られてくることになります。

Disclosure statement(買主による物件状態に関する情報開示)

Flood(洪水に関する情報)

HOA関連書類(契約対象の物件が所属するHOAに関する情報)

等に始まり、中には受取証明が必要となる書類もあります。

幸いにも現在のアメリカ不動産取引は終始電子署名で進める体制が出来上がっており、署名が必要な書類でも

1.佐藤が電子署名システムから書類を送信

2.買主がメールで通知を受け取り、リンク先の書類を確認

3.クリックで電子署名(イニシャル含む)

の流れで手続きが完了します。

そこで送られてくる書類を見て

「この書類のこの内容は何のことか分からないな」

という場合、すぐに佐藤に連絡して詳細を確認ください。

疑問点について、契約書内容の解釈をお伝えしましす。

物件調査

また、物件契約が始まった際に直ちに動くべきことの一つに

「専門家による物件調査の依頼」

があります。

カリフォルニア州不動産協会が準備している購入契約書のテンプレートを使用する場合、物件調査については

「買主が物件状態を調査し、結果をもって売主に交渉出来る期間は17日間」

と定められています。

この期間は

「インスペクション・コンティンジェンシー(Inspection)」

と呼ばれ、次のようなステップを踏むことになります。

1.専門家を雇い物件調査を実施

物件調査の専門家はよほど辺鄙な地域でない限りはどの地域市場にもいるものです。

どの業者を雇うかは買主自身で判断頂くことになりますが、候補に挙げられる業者は佐藤からリストをお渡しします。

そのリストの中で買主自身に選んで頂き、その雇われる業者は佐藤の案内で物件を訪れて物件内外の調査を実施することになります。

2.調査報告を受け取って内容を確認

調査の後間もなくして報告書が専門家より送られてきます。

前後しますが、この時の物件調査報告にかかる費用は実費となり買主が負担することになりますので

「売買契約が始まったら物件調査専門家に支払う費用が発生する」

ことは事前に把握しておきましょう。

支払いが前払いと後払いのいずれになるかは業者によって違いがあり、

「物件調査後に請求して支払いが済んだら報告書を送る」

とする業者もいます。

費用は物件サイズにより違いもありますが、概ね

$300 ~ $600

あたりの範囲に推移します。

3.物件瑕疵については価格交渉

「インスペクション・コンティンジェンシー(Inspection)」

の最後のステップとして、

「物件調査から明らかになった、物件瑕疵と見なされる箇所の交渉」

の手続きを行います。

ここは物件取引期間中に買主との間で交渉が行われる山場の一つであり、物件調査から分かった物件瑕疵の箇所に対して

  • クロージングまでに売主が修繕する
  • 修繕相当額を売主が値引きする

のいずれかで対応してもらうのが一般的です。

調査報告書の中で分かった物件の不具合については、より厳密には

  • 法律上、売主が責任を追うべき箇所(明らかに住居機能が欠落していると見なされる箇所)
  • 売主に法的責任はないが交渉に値する箇所

があります。

後者については売り手市場の中では追加で面倒を見てもらうことは難しいかもしれませんが、ダメ元で交渉してみることは有効です。

この点も物件調査の結果に基づいて、佐藤にご相談頂いて交渉内容を決めることになります。

クロージング

クロージングとはそのまま、

「Closing the transaction(取引の終了)」

を意味します。

オファーを入れた際の購入契約書には

「Closing Date(クロージングが行われる日付)」

が明記されているはずですが、

  • 物件調査後の交渉が難航して時間がかかっている
  • 融資審査が思いの外時間がかかっている

等の事情で

「当初の予定通りのクロージング日にクローズすることは不可能」

と判断される場合には

「お互いの同意でクロージングを◯年◯月◯日に変更する」

という変更を「アメンドメント(Amendment)」と呼ばれる追加書類に落とし込んで双方が署名をし、エスクローに届けることで公式に

「クロージング日は◯月◯日に変更された」

となります。

このクロージングは買主にとって最も重要な日であり、この時に署名する書類をもって正式に

「物件の譲渡が法的に執行された」

となるのです。

クロージング手続きの方法はいくつかありますが、その手続き方法は主に下記の2つです。

米国内地元:エスクロー会社の事務所に出向く

最も多いのがこの

「エスクロー会社の事務所に出向く」

パターンです。

エスクロー会社はほぼ間違いなくその物件が位置する地域を担当するエスクロー会社が使われているはずであり、クロージング手続きはこのエスクロー会社の事務所で行われるのが主流です。

この時に買主は予めエスクロー担当者と打ち合わせた日時に事務所を訪れ、エスクローに必要な書類一式にその場で署名することになります。

ここでは目の前にありとあらゆる書類が出されてきますが、購入金額を含む数字として最も重要なのは

「Closing Statement(クロージングステートメント)」

と呼ばれる明細です。

そこには

「本取引に関連する支出の全項目」

が記載されており、それぞれの項目に対する

  • 支出額(Expense)
  • クレジット(Credit)

が記載されています。

最後に

「買主が売主側に支払うべき最終金額」

が算出されていますので、これらの

  • 各項目
  • 数字

についてはよく目を通しましょう。

特に気をつけたいのは、

「売主との交渉内容が数字に反映されているか」

です。

契約時に

「◯◯については買主の負担となるところ、今回は売主が負担する」

等の特別な交渉が行われていた場合、その交渉内容がきちんとクロージングステートメントの書式に反映されているかを確認する必要があります。

交渉内容が複雑で数が多いほどエスクロー会社はステートメントへの記載を怠っている可能性がありますから、この時は

「エスクロー担当者が全て間違わずに記載してくれているはず」

との期待はもたず、自分で全ての項目と数字を全て確認して

「間違いない」

と確信してから署名しましょう。

米国内遠隔:Mobility Notaryを依頼する

クロージングにあたり

「自分はエスクロー会社の事務所から遠く離れた場所にいるため、直接出向くことは出来ない」

という場合は

「Mobile Notary(モービル・ノータリー:移動公証署名サービス)」

を利用するのが一般的です。

わざわざエスクロー会社の事務所で署名を行う理由の一つに

「公証署名の効力をもたせる」

ことがあります。

アメリカ不動産売買の取引においては、最後の重要なクロージング書類は買主が勝手に署名するのではなく

「Notary Public(公証署名)の資格を有する者の前で署名する」

ことが求められる為です。

このNotary Public(公証署名)の有資格者は買主に有資格者の目の前で署名させると同時に、その有資格者当人も書面の対象箇所に署名を行うことになります。

この為、エスクロー会社の事務所でクロージング書類を担当するのは必然的に「Notary Public(公証署名)の有資格者」

ということになります。

その一方で、

「私は現在遠隔に暮らしている為、エスクロー会社の事務所には出向けない」

という場合は起こり得ます。

「州内の遠隔から物件をクロージングする」

「他州に居るままで物件をクロージングする」

という場合には買主が自分で事務所を訪れることは出来ません。

こんな時にエスクロー会社が段取りしてくれるのが

「Mobile Notary(モービル・ノータリー:移動公証署名サービス)」

です。

この場合はエスクロー会社が買主の近くに暮らすMobile Notary(モービル・ノータリー)サービスを手配し、予約をした日時に有資格者が買主の家(もしくは指定の場所)を訪れて、顔を合わせて公証署名の手続きが行われることになります。

米国内遠隔:代理弁護士を雇う

物件購入プロセスの最後にクロージング手続きを行うにあたり、

「Mobile Notary(モービル・ノータリー:移動公証署名サービス)」

と同様に自分が出向かずにクロージングできる方法が

「Power of Attorney(パワーオブアトーニー:代理人による署名効力)」

を使うことです。

自分が遠隔に暮らしていてエスクロー会社の事務所を訪れることが出来ない場合、

「自分は事務所に行けないが、代わりに代理人の◯◯が署名を行う」

として、物件オーナーとなるべき購入者の法的代理人が各書類に署名することも可能とされています。

そこでいずれのエスクロー会社を使う場合でも遠隔からのクロージングのオプションとしては

「Mobile Notary(モービル・ノータリー:移動公証署名サービス)」

「Power of Attorney(パワーオブアトーニー:代理人による署名効力)」

のいずれかを選べるようになっています。

ただしどちらも同じ「米国内の遠隔からクロージングが可能となる」という趣旨は代わりませんが、可能であれば前者の

Mobile Notary(モービル・ノータリー)

の方を選ぶことをお薦めします。

その理由は

Mobile Notary(モービル・ノータリー)の方が若干安価な傾向がある」(*実際の値段は比較してください)

ことと、それ以上に

「クロージング書類は自分で目を通した方がよい」

からです。

アメリカ不動産業界に長年従事する一人として率直な感想を言えば、アメリカ不動産取引はかなり「明朗会計」のレベルに仕上がっていると思います。

アメリカ国籍でも外国籍でも自由に購入できますし、購入プロセスにおいてはそこに差はありません。

とりわけ州規定のテンプレートを購入契約書として使用する場合は更に安全度は高まり、およそ不動産詐欺に引っかかる可能性は極めて低いものです。

けれども

「不動産取引システムそのものはかなりのレベルで洗練されている」

一方で

「そのシステムを活用するのはあくまでも人」

であることも否定出来ません。

代表的なものとして先に触れた

「売主との交渉内容がクロージング書類に反映されていない」

というパターンが考えられます。

この場合、もしも自分でクロージング書類に目を通すのではなく

「Power of Attorney(パワーオブアトーニー)」

を雇う場合に代理人は専任の弁護士となるはずですが、その代理人は

「交渉内容を完全に把握していない」

可能性が高いのです。

そこでPower of Attorney(パワーオブアトーニー)を使う場合は事前に

「交渉結果は◯◯◯となっているから、この箇所をよく確認してほしい」

という意向を伝える必要がありますが、Power of Attorney(パワーオブアトーニー)を手配するのは通常はエスクロー会社ですから、もしも代理人への連絡に漏れがあれば

「交渉結果が反映されずに署名がなされてしまう」

ことも起こり得ます。

代理人に対してはこのあたりの責任は問えないことになりますから、やはりクロージング書類は自分自身で責任を持って目を通した方がよいと思います。

クロージング書類の内容が不明な場合、佐藤の方で解釈をお手伝いします。

電子署名

クロージングの手続きとして、ここまでに

  • 自分でエスクロー会社の事務所を訪れる
  • Mobile Notary(モービル・ノータリー:移動公証署名サービス)を利用する
  • Power of Attorney(パワーオブアトーニー:代理人による署名効力)を利用する

の3つをパターンを見てきました。

最後のパターンとして、この中のいずれも行わずに

「電子署名のみでクロージング書類全てに署名する」

パターンもあります。

電子署名によるクロージング書類への署名は

1.エスクロー会社もしくはバイヤーエージェント(佐藤)から電子署名システムを介して電子化された書類が送られてくる

2.ディスプレイ上で書類を確認

3.対象箇所のクリックで署名完了

という実に利便性の高い方法です。

この場合は距離や時間に関係なく、買主は自分のいる場所から電子署名が行えることになります。

そうすると

「それならばどのクロージングでも電子署名にすれば良いのでは」

と思うところですが、電子署名をもってクロージング書類一式に署名するには条件があります。

その条件とは

「物件を現金購入する」

ことです。

従来の不動産取引では電子署名なるものは存在していませんでしたが、アメリカでは2000年初期に電子署名に関する法案が可決され、それ以降は大抵の書類は電子署名が使われるようになりました。

けれども20年以上経過した今でも政府に提出する書類等、一定の書類については

「直筆の署名であること」

が求められてます。

例えば不動産取引の場合、買主の立場では

「ファイナンシング購入の場合、クロージング書類は債務者(買主)が直筆の署名を行う必要がある」

と定められているのです。

この点は私自身が過去相当数の州で購入者の立場で手続きをしてきた経験からも、いずれの州でも

「ファイナンシング購入時には直筆署名が必要」

「現金購入であれば電子署名で可能」

という点に変わりはありません。

結果として、日本に在住する方がアメリカ不動産を購入する時は

「現金購入であればクロージング書類は電子署名で完了出来る」

ことになります。

いずれにせよ米国在住の立場でないと米国内でのファイナンシングは難しいことになりますが、厳密にはクロージング書類は

「現金購入でない限り、直筆の署名が必要」

となる点は覚えておきましょう。

。。。

本ページでは南カリフォルニア州オレンジ郡で家を購入する手続きの流れについてお伝えしてきました。

物件を購入する時は当地のバイヤーエージェントに水先案内を依頼することが大切ですが、オレンジ郡もしくはロサンゼルス郡で物件を購入する際は佐藤の方で投資目線も絡めて終始ご案内すると同時に、スタッフ共々、物件購入後も必要なアフターケアをご提供しています。

オレンジ郡もしくはロサンゼルス郡の物件購入に際し無料面談を希望される方はこちらからご連絡ください。