こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
投資全般に言えることですが、
不動産投資においても
物件購入の検討にあたり不可欠なのは
出口戦略です。
対象の物件を最終的にどうしたいのか、
というよりも
「どうすれば価値が上がるのか？」
という問いです。
最終的な目的が
単なる売却だろうが
次の物件の為の資金作りだろうが、
最終目的に備えて
対象の物件の価値を上げることは
常に念頭になくてはなりません。
物件の価値を高める為の手段として、
・庭をリフォームする
・キッチンをリフォームする
・風呂場をリフォームする
・暖炉をリフォームする
等、物件によってやり方は様々あり
それぞれが一定の貢献にはなりますが、
実際には個人でやれるリフォームには
限界があるものです。
キッチン一つにしても
数万どころ数十万〜数百万の
改修費用がかかるわりには
それを十分に補う利益が
売却時に出るかどうかは
決して保証されません。
このことは国の経済、
そして事業種を考えるとよく分かります。
いくら自分のビジネスが
利益を出せる体質をもっていたとしても、
国の政策自体が足を引っ張る場合、
これは自分の力ではどうにもなりません。
（課税率が一番の例ですね）
またビジネスの職種でも
いくら社長並びに社員が
自分達の商品に思い入れがあったとしても
世の中にニーズがなければ、
決してビジネスとしては伸びないものです。
（今の時代に、下駄が爆発的に売れることはありません）
不動産投資において
物件の価値を高める、という点についても
同様のことがいえます。
個人の力では限界があり、
どうしても外部要素に影響されてしまうのです。
それでは、物件の価値に影響を与える
最も大きな要因はなんでしょうか？
それは、
「ご近所の物件」
です。
ご近所がよい物件に囲まれていたとしたら。
この場合、
仮に自分の所有する物件レベルが
ご近所の物件に追いついていないとしても
周囲の物件の価値に引っ張られて
自分の物件の価値も引き上げられていくのです。
英語の不動産用語で
「The Principle of Progression
（価値上昇の原理）」
といいますが、日本語で言う
「人の褌で相撲を取る」
とまさに同じなのです。。
このことが理由で、
私はクライアントに物件をご紹介する際は
候補物件の周囲の物件に注意を払っています。
出口戦略を考えずに
単に売ることだけを考えれば
いくらでも安い物件は出てきます。
けれども、目先の利益で飛びついてしまうと
後で大きく苦労する羽目になるのです。
少し前、デトロイト地区の物件が
「利回り10％」
として大きく宣伝され、
それに飛びついていた方々もいらっしゃいましたが、
案の定、その後損切りをされていました。
不動産投資は基本的にやはり、
長期投資として長期視点で取り組むのが
一番よいと思います。
そしてそのためにも
お客様への出口戦略として、
「対象物件のご近所を観察する」
ことは私にとっては
必要条件ならぬ、絶対条件なのです。
