アメリカ不動産で耳にする用語Title（タイトル）とは？

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

アメリカで不動産取引をする際に100%出て来る言葉、「Title（タイトル：権利）」についてお伝えさせて頂きます。

日本で家を購入する場合、その家の所有者として一番大切なのが家の権利書ではないでしょうか。その建物の権利書は世の中に一つしか存在しないはずであり、家宝のごとく家の奥深くに秘蔵している。。それくらい大切に考えられているものです。仮に「家の権利書を盗まれた！」などとなれば大騒動ですし、ひとたび家の権利書を紛失してしまうと再発行はまず無理。何とか家を売ることはできたとしても家を所有している証明そのものがないため、困ることは多々あると思います。

ところがアメリカでは何をするにしてもその実行は実に合理的に行います。家の権利書についてもしかりで、そもそも「日本の権利書に相当するものは存在していない」のです。
「えええ～！！それじゃあ自分が購入した家を他人に権利主張されてしまうじゃないですか！」と大きな不安に駆られてしまいますが、そこは安心。恐らくアメリカ不動産のシステムは世界基準で考えても実に合理的に、法的に守られて安心感があると佐藤は考えています。ある第三国では、そもそも売りに出されていた土地が正式に政府に登録されていなかった、なんてことが本当に起こりますから。。

Titleの意味

まず日本語的に「権利」の意味に相当するものがアメリカの不動産ではTitle（タイトル）と呼ばれています。その他にも英単語としてのTitleそのものの意味は例えば「敬称」とか「役職」といった意味でも使われますのでややこしいのですが、不動産関連でTitle（タイトル）という言葉が出てきた場合、その意味はまず「権利」と考えていただいて間違いありません。
また、このTitle（タイトル）は別のアメリカ不動産用語Deed（ディード）とはまた別物なので混同しないようにしましょう。Deed（ディード）についてはまた別の機会にお伝えさせて頂きたいと思いますが、アメリカの不動産で権利を表す単語はTitle（タイトル）です。

Titleの機能

そこでこのTitle（タイトル）の持つ機能ですが、厳密には法的に２つの機能があります。それは

① その土地への権利もしくは所有権 ... その土地には細かくは５種類の法的権利があります。それらを束ねた権利を一括して有する権利のことをTitle（タイトル）という言葉で表現します。Title（タイトル）とは権利ですが更に厳密には５種類の法的効力のある権利、ということです。

② その権利もしくは所有権があることの証明 ... 前述の権利そのものは最大公約数的な、全てのTitle（タイトル）に共通する意味合いとなりますが、自分がアメリカで不動産を所有する場合はこちらの方がよりその意味合いは大切です。すなわち、「この土地に対する(厳密には５種類の)権利はこの人が有しています！」という所有権の証明としての機能があります。

Title（タイトル）はその意味合いと共にこれら２つの機能を有しており、日本語でいうところの家の権利書の機能をもつこととなります。
そしてこのTitleそのものは紙媒体としては存在していません。ここが日本の権利書とは大きく違うところなのですが、この不動産に関しては紙媒体の証明書が発行されるわけではなく、無形のTitle（タイトル）をもって所有権を主張できることとなります。無形であるはずのTitle（タイトル）を他人もしくは親族に渡す際に出てくるのが別の項でお伝えさせて頂く紙媒体のDeed（ディード）なのですが、Deed（ディード）そのものも決して権利書ではありませんので、混同しないようにしましょう。

購入する際のTitle Research（権利調査）

さてこのTitle（タイトル）ですが細かくは５種類の権利がその中に束ねて有されていますが、それらは全て所有者として正当に必要なものばかりです。ところが、アメリカで不動産を購入する手続きの際に一番気をつけるべきともいえるのですが、このTitle（タイトル）には余計なものがくっついていることがあります。総称してEncumbrance（エンカンブランス）と呼ばれるもので、日本語の意味的には「負担」とよく訳されていますが、「重荷になるもの、やっかいなもの」といったニュアンスで理解した方がしっくりくるかもしれません。
このEncumbrance（エンカンブランス）の代表的なものが、例えば日本語でいう抵当権であったり、担保権、あるいは質権といったずっしりと負の重りに鎖でつながれたようなものが、その対象物件のTitle（タイトル）の中に存在しているかもしれないのです。

その為、アメリカで不動産を購入する場合は契約期間中の早期に必ず、専門弁護士によるTitle Research（権利調査）を行うようにしましょう。実は佐藤のようなエージェントたちであっても、やろうと思えば担当管轄役所に登録されている対象物件の権利を調査することは可能です。しかしながら不動産エージェントがTitle Research（権利調査）に踏み込むことは条例で禁止されており、つまりそこから先の法律をもって判定するレベルの専門分野は弁護士に譲らねばならないのです。

佐藤もその場でお客様に「このTitleは○○ですね。。」と言いたくなる衝動に駆られることがありますが、そこはグッとこらえて「ちょっとおかしそうですね。不動産弁護士に相談してみましょう（ニッコリ）」と弁護士調査をお薦めするレベルに留めています。

まとめ

今回の項はいかがだったでしょうか。

アメリカ不動産で権利を表す言葉はTitle（タイトル）であり、厳密にはその土地に関する５つの法的権利を束ねた力を有する権力として表現され、かつその権利を有することを証明するのがTitle（タイトル）です。多額のお金が行き来する不動産売買はすなわちこのTitle（タイトル）の往来であり、Title（タイトル）を売り買いする行為といっても過言ではありません。

このTitle（タイトル）の意味合いと、そこに潜むEncumbrance（エンカンブランス：何かしらの負担になる要素）の可能性を念頭において、不動産売買に望みましょう。