なぜ自分で答えずに「弁護士にご確認ください」とよく言われるの？

こんにちは。アメリカでカリフォルニア州とテキサス州を中心に不動産セールスエージェントとして働く佐藤です。

不動産物件を賃貸あるいは購入される方はその契約の為にエージェントと契約をします。
契約に基づてエージェントはお客様のニーズにあった物件を探し、契約のお手伝いを終始させて頂くのです。

お客様にしてみれば当然ながら終始にわたり契約を手伝ってもらう為にエージェントを雇ったのですから、不動産の専門家として自分が分からないことには答えてくれ、また契約書の記入や初期費用支払いまでその全てを手伝ってくれるものと期待しています。

ところが、エージェントからしばしばいわれるのは「この点は弁護士にお訪ねください」あるいは「専門家を呼びましょう」という返答。

例えば

Title（タイトル：権利）について調べていくとどうも抵当に入っていそうな物件だとなると「不動産弁護士を雇いましょう」

購入予定の家の裏庭の一部のスペースがどうやら隣人に占拠されている様子だとなると「土地のSurvey（サーベイ：調査）を専門家を雇って行いましょう」

など、何か問題があるとすぐにその道の専門家に頼ろうとする姿勢。こちらとしては即答してほしいのに、かつ人と雇うと更にお金がかかってしまうのに、なんでわざわざ専門家にまわすのか？とちょっとイラっとする場面が出てくるものです。

これはエージェントの怠慢なのでしょうか？

実はそうではなく、きちんとしているエージェントほど専門外の分野には口を出さず、専門家との連携を進めるものなのです。もっというと、エージェントライセンスの規定上、専門外には手を出さないように厳しく指導されています。

今回はその背景をお伝えさせて頂きます。

専門外に手を出してはいけない分業制のアメリカ

アメリカ社会では分担・分業という概念は日本よりもはるかにハッキリと明確になされているきらいがあります。
「これは私の仕事」「これはあなたの仕事」ときっちり分かれ、自分の分野は一生懸命やるけれども相手の分野には一切手をかさない、そんな姿勢が明確です。

例えば子供が学校で構内に落ちているゴミを拾ってごみ箱に入れるとする。どこから見ても褒められるべき行為ですが、ある子供は「止めなさい、それは学校に雇われている清掃屋さんの仕事だから、あなたがやってはいけません！」と怒られたことがあるそうです。みんなで学期の初めには新品の雑巾を教室に持ち寄って学校のカリキュラムに掃除時間が組み込まれているような日本人からしてみれば、ゴミを拾って怒られるというのはちょっと考えられないことですが、これは本当の話。

この調子では大人になっても「掃除は私の仕事じゃない」と認識してしまい、ほとんど自分では掃除をしないようになってしまうのではないでしょうか。実はその通りで、アメリカの一般家庭でも清掃員を雇って家を定期的にお掃除してもらっている家庭は決して少なくないのです。

また映画撮影の場合、日本であれば撮影現場ではスタッフ全員が総出で手伝いあってロケ準備を行うものですが、アメリカの場合は違います。
カメラだけを取り扱う専門家。カメラ移動用のレールを敷く専門家、ロケセットの設営専門家と全てがきっちり分担されており、それぞれの専門家は自分の専門外には手は出しません。

手を出そうものなら「おい、それは俺の仕事だろう！専門家じゃないお前が下手に手伝うんじゃない！」と怒られてしまうものなのです。もっぱらこれは正論であり、下手な設営をされたらそれこそ責任問題ですから、専門外の素人は触るな！とのご意見になってしまうのです。

よくハリウッド映画で「製作費総額○○○千億円」などと宣伝されていますが、「そりゃ～、そんな分担制で専門家ばかり雇っていれば制作費用がかさむのは当たり前だろう。。」と思ってしまいます。

法律を解釈してはいけないエージェント

これと同じ考え方で不動産エージェントは物件を探し、契約と支払いのお手伝いをし、その後も必要に応じてフォローアップさせて頂く存在であることは間違いないのですが、

・この物件のTitle（タイトル：権利）には不審な点が多い（専門家が詳細を調べる必要がある）
・この物件は建物が古くてどうも痛みが激しいように見える（専門家に家の構造を調べてもらう必要がある）
・この物件は周辺の家との境目が不明瞭だ（専門家に境界線を明確にしてもらう必要がある）

など、状況に応じて専門家の助けが必要（自分の専門外で手を出すべきではない）と判断する場合には「不動産弁護士を雇いましょう」または「家屋調査士を雇いましょう」等のアドバイスをさせて頂くことになるのです。

お客様としては「え？あなたがやってくれるんじゃないの。。」とがっかりされる方も中にはいらっしゃるのですが、とりわけ不動産エージェントはそのライセンス規定でも自分の専門外に手を出すことは禁じられており、罰則の対象となってしまいます。

まとめ

本音をいえば、わざわざ専門家を雇わずとも不動産エージェントでも出来ることは多くあります。佐藤も調査ごとは嫌いではありませんし、Title（タイトル：権利）の問題にしても熟練の不動産エージェントであればすぐに自己調査できるもの。

「これは明らかに。。」と法的に解釈を添えたくなる衝動に駆られたことは何度もありますが、それを口にしてしまってはルール違反。アメリカという国で仕事をする以上は専門家の仕事は専門家に委ねなければならないのです。

せめて佐藤に出来ることといえば、「申し訳ありません。私の方で直接お手伝いしたいのですが、専門外に手を出すことが許されていないのです。」と意見を言えない理由をきちんと明確に説明させて頂き、かつ専門家を雇う手配をさせて頂くくらいのもの。

「不動産弁護士に相談されてください」だけの素っ気ない返事で終わってしまってはまるで他人事のようですから、専門家を呼ぶ必要性の説明と信頼できる専門家の手配のお手伝いは、佐藤に出来ることとしてお手伝いさせて頂いているのです。