こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
アメリカで初めて出会ったホンモノのお金持ちがいました。アンディーという不動産投資の不労所得で暮らしてたいわゆる自由人。南米系アメリカ人の不動産投資家でした。
頭はツルツルに禿げた、けれどともてダンディーな男性。車もごく普通のジープに質素な家だけど、身につけてるものはきちっとしたブランドジャケットにブランドシャツ。こだわるところにこだわり、量よりも質にこだわる生き方をする人だったのです。
彼が亡くなってその亡骸を見送ってから10年以上ですが、初めて出会ったときから何故か日本人の佐藤に色んなことを教えてくれました。20代後半の佐藤はまだまだ人生の土台作りにいそしんでおり、彼の教えは本当に面白かった。
- 新聞に出ている不動産物件の見方
- ラスベガスのギャンブルは3勝2敗でベガスが勝つように仕組まれていること
- 速算術
などなど。
「Knowledge is power! （知は力だ！）」が口癖で、若い頃からとにかく勉強して勉強して勉強して、知識が豊富な彼は学ぶことの大切さをその生き方で教えてくれんたんです。
不動産投資で成功した自由人の彼は不動産投資の本質を知り抜き、仲間よりも群をぬいて実績を上げていました。実際のところ、家族にすら総資産額は隠していて死んだままもっていっちゃいましたので、彼の家族の誰も遺産を相続することは出来ませんでしたが。
そんなアンディーのような成功者を次々と生んだアメリカの不動産ブームの本質はどこにあったのでしょうか？ごく簡単に、３つの要点でお伝えさせて頂きます。
資産価値が上がるという前提
アメリカの不動産は市場価値が上がり続ける前提があります。
これもアンディーに不動産のイロハを教えてもらい始めた頃、最初の段階で彼が詳しく教えてくれたのですが、要は「需要と供給」の問題です。モノはなんでもそうですが、需要が高まれば供給が乏しくなり、需要が低くなれば供給は過剰となります。このバランスをとってモノの市場価値が定められるわけです。
例えば日本ではiPhoneが一人勝ちしていますが、iPhone X（テン）は今年の11月3日発売で10月27日予約開始。その値段がなんと11万2800円なのだとか。完全に世の人々の生活の一部に食い込んだその需要の高さからスマートフォン一つで10万台の価格がつけられてしまう事実。まさにスマホバブルの絶頂期ですね。
同じ理屈で、アメリカで不動産価格が上昇し続けた一番の理由は健全な人口増加とそれに伴う需要が伸び続けたことです。人口動態はほぼ正確に未来を予想できる数少ない統計の一つですが、将来的に人口が伸び続ける以上は不動産価値は高まり続ける可能性が高く、事実アメリカ政府の後押しもあって不動産価格が上昇を続けたことが不動産投資家に安心を与えた最大の要素でした。
他人のお金で借金が減りかつ所有権が増える仕組み
もともとアメリカ人は借金づけです。貯蓄を美徳とする日本人とは違い、借金をしてきちっと返済するところに個人としての信用がつけられる仕組みになっています。（クレジットの本来の意味は信用です）
実際には国民にお金を使わせる仕掛け以外のなんでもないのですが、その話は横において家の購入も住宅ローンを組むのが当たり前。もっぱら不動産という高額の買い物では日本でも住宅ローンを組むのは当たり前ですが、要はローンを組むことに対する意識が違ったわけです。
前述のように資産価値が高まる前提があり、サブプライム問題以前は誰もが値崩れを起こすことは予想もしていませんでした。借金をして住宅ローンを組んだとしても返済するのは自分ではなく入居しているテナントからの家賃。住宅ローンの支払い、空室率による収入減、固定資産税、修繕費用等を差し引いて仮に自分の手元に残るお金が年間で10万〜20万程度だったとしても、黒字でありさえすれば文句なし。
なぜなら、実質の自分の住宅ローンはテナントの家賃で返済し、返済すればするほど借金は減り、借金が減った分だけEquity（エクイティ：家の所有権の割合）が増加していくわけです。このEquity（エクイティ：家の所有権）が増加することは借金が減る一方で自分の資産が増えることを意味しますから、このEquity（エクイティ：家の所有権）を抵当に次の物件購入の資金繰りに使うこともできたのです。
控除の仕掛け
最後に不動産投資家の背中を押したのは政府による税金控除の仕掛けでした。
米国政府は不動産売買で景気を活性化しようと必死になっていましたから、不動産購入者が優遇されるように様々な税金控除をもうけてきたのです。
例えば一年間の総収入から
◆ 住宅所有者は一軒目と二軒目の家の住宅ローンの利子総額を控除できる（条件あり）
◆ 固定資産税を控除できる
◆ 住宅ローンの頭金を控除できる
◆ ディスカウントポイント(住宅ローン開始時の追加頭金)を控除できる
◆ 住宅ローン残高の先払いに対する罰金を控除できる(住宅ローンの契約が先払いを禁止していた場合)
など、政府手動により多くの控除がもうけられ不動産投資に対するアメリカ国民の後押しをしてきたのです。
まとめ
アメリカでは住宅ブームの時代にアンディーのような成功者が多く生まれました。後にサブプライムローン問題がリーマンショックへとつながり、不動産価格が大きく下落し最近ようやく過去の水準に戻ってきていますが
- 資産価値が上がるという前提
- 他人のお金で借金が減りかつ所有権が増える仕組み
- 控除の仕掛け
この３つの基本に代わりはありません。不動産投資はもともと流動性の低さからも長期視点で行うべきものですので、この３つの基本を抑えながら長期視点で戦略を立てることが必要となります。
不動産市場の調べ方、物件の絞込方法については項を改めてお伝えさせて頂きます。
