こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
私(佐藤)がアメリカで暮らし始めた時、一番最初の住居はコンドミニアムでした。
日本ではコンドミニアムなる住居物件を見たことがなく最初はアパートとの定義の違いがよく分からなかったのですが、例えればアパートが複数の戸の集まりであるのに対し、コンドミニアムは戸建ての家がアパートのように繋がって棟を構成しているイメージです。
コンドミニアムが属するコミュニティの施設には違いがありますが、その多くにはプールがあったり、テニスコートがあったり、バスケットコートがあったりと、そこで暮らす人々が無料で利用できる施設がついているものです。
日本では通常は市町村の地方自治体が公園等は管理しますが、プールやテニスコート、またバスケットコードなどを付帯させた住居施設はなかなか見ないものだと思います。
本日はこのコンドミニアムという住居形態についてお伝えさせて頂きます。
コンドミニアムのオーナー形態
コンドミニアム形式の住居はアメリカ全土においてごく一般的な形態であり、コンドミニアムに関する法律は細かくは各州で法令化されています。
この法のもとにコンドミニアムの各戸はきちんと個人(あるいは法人)に所有権が譲渡され、一軒家を所有する場合と全く変わらない権利を有することになります。
また各戸の所有者は自分の戸内のみならず、common elements(コモン エレメンツ：共有部)と呼ばれる建物や土地に対する分割不可の使用権を手にすることになります。
common elements(コモン エレメンツ：共有部)としての例は
- 土地
- 中庭
- 玄関ロビー
- 外部構造部分
- ホール
- エレベーター
- 階段
- 屋根
といった建物要素と
- スイミングプール
- テニスコート
- ゴルフコース
等のレクレーション要素の施設が含まれています。
それと建物要素としてやや特殊な部類として覚えておくべきは、それぞの戸の一部でありかつ通常はそれぞれの戸からしか行けない
- バルコニー
- パティオ
等は個人の所有にはなりますが、それらの場所の使用方法、維持の仕方、改築の仕方等は規制されており、この為これらの部分はlimited common elements(リミテッド コモン エレメンツ：限定共有部)と呼ばれています。
コンドミニアムを所有するということ
ひと度コンドミニアムが建築されるとそれぞれの戸は固有の所有権が一人もしくは一人以上の個人、法人、あるいは共同で有することが認められており、細かい規定は州法に委ねられています。
コンドミニアムもまた固有の所有権が認められる以上は一軒家と同様にローンを組んでの購入が可能となり、また一軒家と同様に他人に売却したり相続させることも可能です。
ただし、他人への売却に際してはコンドミニアム協会からa right of first refusal（優先拒否権）を受けて売却が差止められることがあります。これはコンドミニアム協会の意に大きく反する売買が行われる時に発動されるもので、代表的な例としては近所のコンドミニアムに比べて甚だ低い値段での売却を試みるようなときです。
価格を下げすぎてしまうと周辺の戸の市場価値に悪影響を与えてしまいますから、そのコンドミニアムを管轄する協会からストップがかかるわけです。
また固定資産税についても普通の一軒家を所有するのと同様に、各戸ごとに政府から課税されることになります。所有者による税金未払いやローンの滞納は最終的には物件の差し押さえにもなりますから気をつけなくてはなりません。
コンドミニアムの維持と管理
コンドミニアム物件の管理はHOA(Home Owner Association：ホームオーナー協会)と呼ばれる、各戸の所有者で構成される機関によってなされています。協会は理事会もしくは他の選出される機関により統括されており、自分たちで組織するグループでコンドミニアムが所有する範囲の土地全体を管理するか、もしくは専門業者を雇って管理するのが一般的です。
そして協会と各戸のオーナーはその役割分担が明確に別れており、協会はcommon elements(コモン エレメンツ：共有部)と建物の構造部分の維持・修繕・清掃・衛生管理に責任をもち、それ以外は全て各戸のオーナの責任になります。
またこの協会による維持と管理を継続する為の費用は各戸のオーナから毎月徴収される管理費と特別徴収（特殊な修繕や改築等が発生した時に各オーナーに割り当てられる費用）から賄われます。
この毎月の管理費の支払いは実際にいくらになるのかはコンドミニアムを購入する前にしっかりと確認しておきましょう。とりわけ現金一括ではなくローンを組んでコンドミニアムを購入する場合はローン返済とは別に発生するわけですから、年間でいくらの管理費を支払わねばならないのかは確実に把握しておくべきです。
この管理費も一定期間滞納する場合は物件差し押さえの結果になってしまいますから、管理費の購入前把握と購入後の毎月の支払いは抜かりなく行う必要があります。
まとめ
コンドミニアムという形態は建物としてはお隣とアパートのようにぴったりくっついていますので狭いような感覚があるかもしれませんが、その一方でとりわけスイミングプールやテニスコート等の使用権があることは個人で一戸建て住宅を所有する場合と比べて大きな特権ともいえます。
人口が増え続けるアメリカでの人口密度とのバランスを考えかつ人生の質を向上させるとても機能的な住宅形態です。
アメリカで物件を購入する場合は一軒家のみならず、コンドミニアムの購入を候補にあげてもよいかもしれません。
