こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
昨日は不動産市場の需要と供給について基本概念をお伝えさせて頂きました。
需要と供給は流通の根本ですが、その素因数ともいえる需要と供給を構成する要素は市場によって違いがあります。
不動産市場の場合はどんな要素が需要と供給に影響を与えているのか、とりわけ不動産投資を志す方にとっては正しく理解しておくことが大切なのです。
昨日は
- 不動産市場の需要と供給は本質的に常にUniqueness(独自性)とImmobility(不動性)に影響されること
- 不動産市場の流動性は低く不動産市場は需要と供給にゆっくりと反応していくこと
をお伝えしましが、本日はここから更に深堀し、
供給に影響を与える要素
並びに
需要に影響を与える要素
の二つについてお伝えさせて頂きます。
供給に影響を与える要素
不動産市場の需要と供給の相互関係の中で供給としては労働力、建築費並びに材料費、そして政府政策と金融政策が大きく影響してきます。
労働力、建築並びに材料費
熟練の建築技術者や建築素材の不足、或いは材料費の高騰は新築計画の総量を減少させる要素になります。あるいは割高な税率や建築許可費用もまた開発計画を鈍らせる要素になるものです。
そしてそれら建築費用の増加は結果として物件販売価格の高騰や高い家賃に反映されることになりますから、その地域の不動産市場を減退させる結果となるのです。
政府政策と金融政策
政府の金融政策は不動産市場にとっては直撃ともいえる大きなインパクトをもたらします。
以前FRB（連邦準備制度理事会）に関してお伝えしましたが、FRBはアメリカ国内の商業銀行にお金を貸し付けており、その返済にDiscount rate（ディスカウント レート）と呼ばれる利子を上乗せしています。銀行側は当然ながら民間企業として利益を出していかねばなりませんので、FRBから借りた際のDiscount rate（ディスカウント レート）を上回る利子を企業あるいは個人にお金を貸す際に上乗せしなくてはならないのです。
アメリカのFRB（連邦準備制度理事会）が決定する金利がしばしば日本でも報道されるのはこの為で、FRBの決定が間接的に企業・個人が借金返済時に支払う利子を決めていることになり、住宅購入を検討している個人にもその購買能力に大きな影響を与えるのです。
またFRBのみならず、政府機関の意味ではFederal Housing Administration（略称FHA：連邦住宅局）やGovernment National Morgage Association（略称Ginnie Mae：連邦政府抵当金庫）の政策も住宅ローンにおいて消費者に貸し付ける金額の総量に影響を与えています。これら不動産関連の政府機関については項を改めてお伝えさせて頂きたいと思います。
またこれら金融政策以外においても様々な政府主導の政策が不動産市場には影響してきます。
例えば連邦政府による環境保護規定に追加があればその地域の不動産市場で土地の供給やその価値を増減させる要因にもなり得ます。また不動産所有者に課される固定資産税は地方自治体にとって大きな収入源の一つですので不動産資産に課される固定資産税の規定は不動産市場に対し良きにしろ悪きにしろ影響を与えてくるのです。
高額の固定資産税率は不動産投資家の投資意欲を鈍らせ、その反対に税率に関する優遇措置は新しいビジネスや産業を誘致し、雇用も増えて結果として住居用不動産市場を大きく拡げていく結果となります。
需要に影響を与える要素
不動産市場の需要と供給の相互関係の中で需要側としては人口、人口動態、そして雇用率と賃金が大きく影響してきます。
人口
家は人が生存する上で必要要素の一つですから、住宅への需要は常に人口増加と共にあります。また国全体の人口が増加傾向にある中で、一部の地域ではその他の地域よりも不動産に対する需要が著しく高まる傾向があります。
その一方で地域発展そのものが後退し人口が少なくなる場合もありますが、このような傾向はその地域の経済事情（大会社の閉鎖等）、社会事情（よりよい教育や自分の信念に沿う地域政策の支持）、また人口変化（寒い地域から暖かい地域への移動者の増加等）に影響されるものです。その結果として特定の地域の不動産需要は甚だ低くなる一方で他の地域の不動産需要が高まることになるわけです。
人口動態
人口の動きを更に詳しく調査したものを人口動態といいますが、特定地域の人口はその地域の家の数と種類を決定し得る大きな要素です。
一軒ごとの住居者数とそれぞれの年齢、大人と子供の数の割合、年金生活者の割合、世帯収入、そしてライフスタイル等は全て人口動態の要素であり、必要とされる家の数と種類を決定する大きな要因となります。
雇用率と賃金
人々が家を購入するか賃貸にするか、そして家に対してどれだけのお金を使うかを決める要因はどれだけの収入あるのかに大きく依存します。その地域の雇用機会が低くかつ賃金も低いのであれば不動産に対する需要も甚だ低くなっていくいのが通常です。実際、その町に大企業が入ってくるかあるいは大企業が去っていくかだけでもその地域の雇用率には大きく影響するものなのです。
例えばアメリカで雇用に大きな影響を与え続けている日本企業はトヨタです。トヨタはその下請け企業も含めて全米各地で雇用を生み出してきましたが、最近ではテキサス州ダラスにほど近いプレイノ市にトヨタの本社が移され、その影響で現地の不動産市場は大変な活況となっています。佐藤の知人不動産エージェントはこのトヨタ特需に預かり、毎月5件のペースで不動産契約を仲介しているとのことでした。（2017年3月時点の話です）
このように常に地域単位で市場を捉えるべき不動産市場ではその地域の雇用は大きく不動産の動きに影響してきますので、不動産投資に関わる方はその地域で起こり得るビジネス計画について常に情報を集めて精通しておく必要があるといえます。
まとめ
このように不動産市場の動きは利子率や雇用率といった経済要素に大きく委ねられる傾向があります。その為に不動産投資を目指す方は須らくその地域の経済状況と先の傾向を常に注視しておく必要があるのです。
また人々が自身の収入からどのようにお金を使うかは、自分の仕事（収入）がしっかり確保されているという心理面の安心感のみならずクレジットカードの使用可能額やインフレ率にも影響されるものです。その後に住宅ローンの利子率やインフレ率を考慮した結果として人々の不動産購買意欲が決定される順番となります。
かくして、不動産市場の需要と供給は大きくはUniqueness(独自性)とImmobility(不動性)という要素があり、細かい要素としては上記にお伝えさせて頂いた
- 供給に影響を与える要素：労働力、建築並びに材料費、政府政策と金融政策
- 需要に影響を与える要素：人口、人口動態、雇用率と賃金
があることを覚えておきましょう。
