こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
昨日は頭金の目安として
「70%の頭金を入れればレバレッジ投資でも安全」
というお話をさせて頂きました。
レバレッジ投資とはいわゆる
「人様のお金（家賃）で住宅ローンを返済して自己資産を増やしていく方法」
ですが、住宅ローンを組んだ時点で自分の名義で借金を背負うことには違いありません。
銀行とやりとりをする以前に自分で計算してみれば分かることですが、20 ～ 30%程度の頭金では住宅価格の2～3倍の金額を最終的には金融機関に支払うことになります。
私(佐藤)の実家も当時2000万円台の新築に対して総額7000万以上の住宅ローンを返済することになりましたので子供心に実に不思議に見ていましたが、当時バブル絶頂期に向けてイケイケだった70～80年代の日本がかなりの高金利であったことが分かります。
不動産投資をされる方には大きく分けて
- 現金購入のみで物件を増やしていく方
- 最初は現金購入だが、途中からローンで購入される方
- 最初からローンで購入される方
の3パターンがあります。
私(佐藤)の不動産コンサルキャリアでは1のタイプの方を支援するパターンが最も多いのでよく分かるのですが、当然ながら現金だけで資産を増やしくのは最も安全な世界です。
利息とも無縁ですので購入額そのものも一番安く収まりますし、はっきり言えば不動産市場の上下とはほぼ無縁の最強の形です。仮に不動産市場で暴落が起こった場合でも、近年きちんと証明されたように
- 人口増加
- 雇用増加
が続く地域においてはかなりの確率で物件市場価格は元の水準に戻るのです。
その塩漬けの期間に多少の空室期間があったとしても家賃収入は着々と入ってきますので最も安定しているといえます。このレベルの方々はやろうと思えば手持ちの住宅を担保にして更にレバレッジをかけた投資を行うことも可能ですが、
実際には成功している不動産投資家は
「現金購入で長期保有」
のスタイルが一番理に適っていることを理解していますので、アップアップして無理に自己資産を増やそうとはしないのです。
己を知る
この「無理に資産を増やさない」という考え方は大切だと思います。
もちろん資産を増やすという考え方は資本主義の世界で暮らす以上は当然です。けれども問題なのは「その増やし方」だろうと思うのです。
不動産投資家として著名なロバート・キヨサキ氏はお金持ちの定義を
「働かずに年収1億円」
としています。
私(佐藤)はこのレベルの不労所得をお持ちの方々のサポートもさせて頂いており今現在も数億の案件に動いている最中ですが、実際のところこのレベルのほとんどの方で
「株と不動産投資だけでこのレベル(不労所得で年収1億の)まで昇りつめた」
という方には、一度もお会いしたことがありません。
もちろんこのレベルになるとお金が働いてくれる次元であり、きちっとした資産設計の中でお金がどんどん増えていく仕組みがしっかりと働いています。
けれども原資はやはり労働所得からのものであり、それこそ死に物狂いに働いて貯めた原資を投資に回してきた方々です。ご年配の方々が多いのですが、流石に肉体的にはいろいろ故障が出てきているものの頭はシャープでビジネスの話が大好きないわゆる経営者の方々です。
ここから学べる大切なことは
「不動産投資の成功者の大半は原資も未だに労働で稼いでいる」
ということです。正確に言えば、現役を離れようと思えばいつでも離れられるものの習い性で今もビジネス大好きの現役の方々で
結果だけを見れば
「不動産投資で大成功！働く必要なし！！」
と見えますが、実際には
堅実に働く ⇒ 資金を増やす ⇒ 余剰資金を投資にまわす
このサイクルを延々と続けながら、なおかつ身の丈にあった投資を心がけていらっしゃるのです。
そして無理に
「レバレッジ！レバレッジ！レバレッジ！」
とガツガツ無理に資産をしておらず、不動産投資においても
「最も安く収まり、最大限のリターンが取れる現金購入」
を心がけていらっしゃいます。
バランスを考える
そういった意味では、やはり私(佐藤)がお手伝いさせて頂く１のパターンの方々は経営者が多いです。というか、経営者しかいないかも。
普通に今の日本で会社勤めのままでは投資資金を確保するのはなかなか困難かもしれませんが、家族単位の個人経営であれそれなりに会社を大きくしてこられた方であれ、経営者として自分と家族を養ってきた方々は人生そのものが自分への投資ですから、
その自己投資へのリターンとして会社勤めよりははるかに豊富に資金を蓄え、その資金を投資に回すことが出来るのです。
この場合、よほど成功して上場した会社の経営者でない限りは最初から何億もの潤沢な資金をお持ちなわけではなく、一千万円単位の資金を投資に回せるくらいの余裕はある方々が大半を占めます。
物件を現金で購入するとなればせいぜい2～3軒が精一杯という5千万円以下の現金をお持ちの経営者の方々です。これらの方々は不動産で資産を増やしていくには冒頭の
- 現金購入のみで物件を増やしていく方
- 最初は現金購入だが、途中からローンで購入される方
- 最初からローンで購入される方
の定義では2もしくは3になる方法が考えらえますが、最初から3はお薦め出来ません。
せめて最初の1軒目は現金で購入して不動産投資とは何たるかを肌身で感じ、投資家としてのオーラを身にまとい始めるところからスタートした方が長期的にみるとよいのです。
もし最初から現金での購入が難しいという場合。。
はっきり申しあげれば、一軒目も現金で購入できない資金力であれば不動産投資はまだ始めるべきではありません。
もちろん
「あなたには不動産投資はできないですよ」
という上から目線の話ではなく、むしろ私(佐藤)はすでに成功している投資家よりもこれから不動産投資を目指したいという不動産投資初心者の方々のお手伝いの方が燃えますので、とりわけ英語サポートが必要な方はご連絡頂きたいのですが
少なくとも不動産投資の世界でスタートするのであれば
「原資が途切れない収入元を確保し（多くの場合は会社所有）、最低でも一軒目は現金で購入するところから始めましょう」
と強く提言させて頂きたいのです。
私(佐藤)を含め本来人の欲望には際限がないものですから、欲望が先行して無茶な投資を行うのではなく
自分で原資を生み出す実力に見合った投資バランスが大切だろうと思うのです。
