こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
テネシー州メンフィス市への不動産投資を検証していますが、本日で総括していきます。
昨日までに不動産市場の需要の三大要素
- 人口
- 人口動態
- 雇用・賃金
の全てを網羅し、メンフィス地域における不動産市場の過去と現在を見てきました。
それぞれの要素の検証結果をまとめると
人口
- 人口は一貫して増え続けてたが、2010年以降はそれまでの堅調な人口増加が微増に変わった
- 人口が大きく減少に転じてくるということは考えにくく、増加し続ける傾向はほぼ固い
- 今後の人口変化が不動産価格を急激に押し上げる可能性は低い
人口動態
2017年時点の世代別の人口割合は理想的なプラミッド型
雇用
- 雇用は街全体として伸びている
- 製造業・金融業・情報業は軒並み下がり、回復傾向にない
- その一方で卸売業と専門・サービス業は堅調に雇用が伸びている
- 専門・サービス業は景気にさほど左右されずに雇用が伸びてきている
- とりわけ教育とヘルスサービスの分野の雇用が力強く伸び続けている
賃金
- 景気に大きく左右されている
- 2011年には$19.40まで時給平均が下がった
- 2017年10月の時点で$22.10まで回復している
- 2ベッドルームを賃貸するのには十分な平均時給が支払われている
となり、蓋然性の意味では
「メンフィスでは今後も派手な成長はないものの、堅実な不動産需要が見込める」
と言えます。
そしてメンフィスの不動産価格については
- メンフィスの不動産市場もサブプライム問題の影響を確実に受けており、20％の価格下落があった
- アメリカ全土では71.21%の下落
- フロリダでは215.39%の下落
- メンフィスの不動産価格下落は全米では比較的小さいものだった
という結果であり、
「将来再びアメリカで不動産価格の暴落が起こったとしてもメンフィスの不動産価格への影響は小さい」
と言えます。
結論として、全てを総括すると
「メンフィス不動産市場は物件価格が急上昇する要素はないものの、安定型である」
ということが言えそうです。
そこで、メンフィスの不動産市場としては不動産投資の意味ではかなり安心な地域であることは分かりましたが、「住宅賃貸に対する需要」はどうなのでしょうか。
つまり、単純にいえば衣食住の中でも住に関しては
持ち家で暮らす
賃貸物件で暮らす
の2つがあるわけですが、不動産投資の収入は当然ながら賃貸物件からしか入りません。その意味では
「そもそもメンフィスでは賃貸物件に対する需要はあるのか？」
ということが問題になります。
このことはメンフィスのみならずアメリカ全体でも言えることですので、アメリカ全土の賃貸事情とメンフィスの賃貸事情の双方から検証してみましょう。
持ち家率の下がるアメリカ
まずは頭で整理させやすいように、アメリカ全体を見ていきます。
（出典：セントルイス連邦準備銀行）
上のグラフはアメリカ全体の持ち家率を示しています。
アメリカでは1994年半ばから持ち家率がぐんぐん上昇し続けてきたことがよく分かります。アメリカの不動産投資熱が加速し、アメリカ国民が不動産物件をどんどん意欲的に購入し続けた時期です。
そこから2004年で頭打ちとなり、2007年夏ごろから始まったサブプライム問題に端を欲するアメリカ不動産価格の暴落から、一気に持ち家率が下がってきています。
2016年半ばに底を打ち、そこからは持ち家率が戻り始めていることが分かりますね。2017年第三四半期には持ち家率は63.9%にまで上がっています。
ただし、先だって「高騰し続けるアメリカ不動産をそれでも買うべきか」でもお伝えさせて頂いたように、1981年の時点ではアメリカで住宅購入者の平均年齢が25歳〜34歳だったものが、2017年現在では平均44歳にまで上がっています。
また私(佐藤)のアメリカ人知人を見渡してもそうですが、若い世代は両親の家にとどまる傾向が高まっており、一昔前のように若い世代が積極的に家を購入するような傾向は今のところ見られませんので、この持ち家率がどこまで戻るかは注視する必要があります。
メンフィスの持ち家率の変化は
アメリカ全体を見た上で、今度はメンフィス不動産市場の持ち家率の詳細を見てみましょう。
下記のグラフはメンフィス市が属するシェルビー郡の持ち家率の変化です。
（出典：セントルイス連邦準備銀行）
。。。
まるで滑り台のような滑落ぶりですね。。空恐ろしく感じてしまいます。
ただ、数字で持ち家率の詳細をみると
2009年 63.55%
が
2015年 57.84%
とものすごく下がっているわけではありません。ただそれでもサブプライム問題以降は持ち家率が確実に下がっています。
また前でのアメリカ全体の持ち家率のグラフでは2016年以降の持ち家率が回復しつつある様子が分かりますが、シェルビー郡のグラフでは2005年までしか分かりません。
そこでセントルイス連邦準備銀行のデータにはメンフィス市に特化した持ち家率変化のデータがありませんでしたので、別の「シビックダッシュボード（CivicDashbords）」というサイトから公に公開されている統計情報からメンフィスのグラフを拝借してきます。
ご丁寧にグラフのコードが配布されていましたので、下記にそのまま貼り付けます。
（出典：civicdashboards.com）
セントルイス連邦準備銀行のデータとは若干のズレがありますが、傾向は同じです。
上のグラフを見て分かるとおり、テネシー州全体の持ち家率はアメリカ全体を上回っている一方でメンフィス市の持ち家率はもともとアメリカ全体よりもかなり低く、2008年に55.17%だった持ち家率が2015年には46.97%とかなり低くなっています。
諸々の公的統計を探してみましたが、メンフィスにおける2017年時点の最新の持ち家率の統計が見つかりませんのでアメリカ全土のように2016年以降にメンフィスでも持ち家率が回復しているのかは不明瞭なのですが、いずれにせよ
- メンフィスではもともと持ち家率がアメリカ全体と比較してもかなり低い
- 2013年以降はは50%を下回っている
- 2015年には46.97%まで落ち込んでいる
ということから、2017年の現時点でメンフィスの持ち家率が50%以上に回復している可能性は低いと予想できるのではないでしょうか。
つまり、メンフィスにおける
- 不動産需要の安定度
- 持ち家率の低さ
この2点が示すのは、
「不動産投資家にとってはメンフィス不動産市場は安定したキャッシュフローが見込める魅力ある市場である」
ということです。
メンフィス不動産市場の家賃の変化
ここでもう少し掘り下げてメンフィスの賃貸事情を見てみます。
2011年1月から2017年10月までのメンフィスの1ベッドルームと2ベッドルームの賃金の平均は
（出典：rentjungle.comより）
このように変動しており、これをグラフ化すると
このようになり、緩やかながら着実に賃料は上昇しています。
過去約7年間で1ベッドルームは$255.00上昇、2ベッドルームは$201.00の上昇です。
また同期間の1ベッドルームと2ベッドルームの差額は平均が$121.80となっていますので、2017年10月時点の3ベッドルームの賃貸は
3ベッドルーム平均家賃$1050.80（2ベッドルーム$929.00 + 平均差額$121.80）
でもおかしくない、ということになります。
そして注目するべきは、メンフィスではサブプライム問題以降も（少なくとも上記グラフの2011年1月以降は）今日までほぼ一貫して家賃は上昇を続けているということです。
結果として、不動産投資家にとっては
「不動産投資家にとってはメンフィス不動産市場は安定したキャッシュフローが見込める魅力ある市場である」
かつ
「家賃は安定して上昇し続けている（投資リターンが大きくなる）」
ということが言えると思います。
アメリカで不動産投資を行っている（これから行う）方々にとっては、間違いなくメンフィスは魅力ある不動産市場と言えそうです。
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