こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
年の瀬が近づくにあたり、
「アメリカで不動産投資をしたいのですが、今からでも間に合いますでしょうか？」
「極力リスクを抑えて安全に投資していきたいのですが、アメリカでは不動産価格は再び暴落するのでしょうか？」
というような、アメリカで不動産投資をやるべきか否かを問い合わせてこられる方が増えています。
金融資産を日本円に留めるのみならず海外で運用したいものの、いかんせん不可視な場所に大金を投じることに不安を覚えておらえる方が大半で、慎重になるお気持ちも当然のことかと思います。
本項で上記のお質問にお答えさせて頂きたいと思いますが、私(佐藤)はアメリカ全土を対象とする不動産投資支援を日本人語でさせて頂いている立場ですので
私(佐藤)からお答えすると、どうしてもアメリカへの不動産投資を煽るように読まれてしまう恐れがありますので極力声のトーンを落とし、かつ私(佐藤)の私見というよりも事実を指摘する形でお答えさせて頂きたいと思います。
結論、私(佐藤)は
「日本で0.2%にも満たない定期預金にお金を置いておくよりは、アメリカ不動産という名の定期預金で7%以上の利息を付けた方がよい」
と考えているのですが、その理由は下記の事実によるものです。
アメリカの不動産物件は底が安定している
アメリカでの不動産投資を煽るような論調にならないように
「アメリカの不動産物件は底が安定している」
と控えめに表現させて頂きますが、実際アメリカでは場所をきちんと選べば不動産投資は非常に安定しています。
例えば株式投資であれば乱高下が比較的激しく、最悪の場合は投資する会社の不祥事により株が紙切れ同然になってしまうこともあり得るわけです。
ところがアメリカ不動産の場合は流動性が低いハコモノである為に乱高下が起こりにくく、その性質がそのまま将来の見通しと高い蓋然性（そのことが実際におくる確実性）につながっているのです。
物件の市場価格の上昇傾向は変わらない
こちらのグラフをご覧ください。
(セントルイス連邦準備銀行データより)
このようにアメリカの不動産価格は過去からFRBの金融政策やサブプライム問題により下がる時期はあったものの、その傾向としては一貫して上昇し続けてきました。
これは不動産需要の三大要素
- 人口
- 人口動態
- 労働・賃金
がそれぞれアメリカでは一貫して上昇し続けてきた為です。
2007年の夏ごろから表面化し始めたサブプライム問題の影響で不動産価格は大暴落を経験していきますが、注目して頂きたいのは本日までの「その後」です。
世界金融危機にまで発展したサブプライム問題ですが、その後アメリカ不動産の価格は下がり続けて二度と元には戻らなかったかというと決してそんなことはないのです。
不動産は地域市場ですので、アメリカでも地域ごとにサブプライム問題からの影響の受け方に違いはありましたが、仮に2007年以前から保有していた不動産資産を慌てて売却せずに保持していたとすれば、どの地域の不動産物件であっても今日(2017年)までには市場価格はほぼ元に戻っていたことになります。
それはまるで水の中に沈めようとするピンポン玉のようで、沈めようと思ってもどうしても浮き上がってきてしまうのです。
「価格が落ちても再び浮き上がってくる原因（根拠）は何か？」
というと、繰り返しになりますが不動産需要の三大要素が保険のように効き、アメリカ不動産市場の底を安定させていますので
- 現在の適正価格に戻る
- 将来に向け再び上昇し始める
この2つの動きが手堅くなるのです。
不動産需要の三大要素の詳細については「不動産市場に影響を与える要素とは」をご覧ください。
家賃も上昇傾向が続く
アメリカ不動産の家賃動向については先日「メンフィスへの不動産投資を検証する ～ 全米の賃金傾向とメンフィスの賃金傾向」でもお伝えしたばかりですが、賃金の上昇率と釣り合っていないことは問題ではあるものの、アメリカの不動産物件は価格の上昇と同様に家賃についてもその上昇傾向は続いています。
アメリカの住居物件家賃の変化
(セントルイス連邦準備銀行データより)
このようにアメリカで家賃が安定して上昇し続けていることは、アメリカに不動産投資するものにとっては安心できる材料と言えるのではないでしょうか。
アメリカでの不動産投資を志す方は
「大きなキャピタルゲインよりも、安定した資産保全とキャッシュフローがほしい」
という理由をお持ちの方々がほとんどなのですが、前述のように不動産価値（価格）の底が安定していると同時に安定した現金が利息のように入り続ける条件が整っている事実は安心の要素の一つになるのではないかと思います。
まとめ
いかがでしょうか。
極力煽りのないような書き方に留意したつもりですが、
- 日本経済の先行きが不透明
- 日本の定期預金では1%も利子がつかない
という日本国内の条件に加え
- アメリカでは不動産投資の底が安定している
- 実質利回り7%以上の不動産物件が今でも実際にある
というのであれば、
例えれば年間7%の利子で定期預金にお金を預けるような話なのです。
「けれども将来、再び不動産価格が暴落することもあり得るのでは？」
この可能性は当然否定できません。
とりわけ過去から学ぶのであれば
「FBRが定める金利が上昇し続けているのに、不動産価格が上がり続けている」
という条件が整えば将来的に暴落する可能性は更に大きくなります。
もっぱら、前回2007年夏ごろからの不動産価格の大暴落は「金融商品をつくる側」と「金融商品を購入する側」の双方の欲望が行き過ぎた結果以外のなんでもなく、いわゆる人災といえるものでした。
けれども仮にそのような人災で再び暴落したとしても、過去の事実が示すとおりに需要の三大要素が崩れない限り、将来の価格（価値）はピンポン玉のように再び上昇してくる可能性が極めて高いのです。
そう考えると、
「アメリカで不動産投資をしたいのですが、今からでも大丈夫でしょうか？」
「極力リスクを抑えて安全に投資していきたいのですが、アメリカでは不動産価格は再び暴落するのでしょうか？」
これらのご質問のお答えとしては、要点のみで申し上げれば
「いい加減な将来の予言は控えておきますが、アメリカで不動産投資をしない理由は今のところないと思います。」
「変わらない価格上昇・家賃上昇の傾向を踏まえると、早めに購入しておくことに越したことはないと思います。」
となるのです。
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