こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
昨日、最近多いお問い合わせ
「アメリカで不動産投資をしたいのですが、今からでも間に合いますでしょうか？」
「極力リスクを抑えて安全に投資していきたいのですが、アメリカでは不動産価格は再び暴落するのでしょうか？」
という類のご質問に対して
「日本で0.2%にも満たない定期預金にお金を置いておくよりは、アメリカ不動産という名の定期預金で7%以上の利息を付けた方がよい」
とお伝えさせて頂いたところ、
「物件は時間と共に破損して修繕が必要だから何もしない定期預金とは違いますよね。」
「アメリカで不動産を買っても維持が自分で出来ませんよね。私は英語も出来ませんが何か手段はありますでしょうか。」
とのご意見・ご質問を頂きました。
おっしゃる通り、不動産投資は株や投資信託のように一旦お金を預けてしまえば自分は「両手ぶらり」で何もしなくてよい、というものではありません。
実際に物件はある意味生ものですので年数と共に劣化しますし、住人の使い方によっては内外の損傷数や損傷度合いも全く違ってきます。
ただし、私(佐藤)は日本の投資信託には資金を入れていませんので正確には分かりませんが、仮に日本の投資信託に入れたとしても
年利2%
も取れれば上出来なのではないでしょうか。
優秀なプロでも
年利5%～7%
くらいが恐らく関の山でしょうし、投資信託で年利5%を安定して出し続けるなど到底不可能に近いのでは。
（それ以上のパフォーマンスを出されているプロがいらっしゃたらすみません。。）
その点、アメリカへの不動産投資であれば実質利回り7%は本当に今でも普通にあるのです。
しかも1000万円代から購入が可能ですので、仮に現金一括で物件を購入するのであればたちまち毎月$1,000からの潤沢なキャッシュフローが手に入るのです。
私(佐藤)は人を煽るのも煽られるのも大嫌いですので極力誇張表現にならないように気をつけたいと思いますが、ここに書いていることは私(佐藤)が常日頃目にしている本当の数字の話。
それならば、多少物件維持に手間がかかったとしても堅実に不動産を運営することで安定したキャッシュフローが実現できるのであれば、そこに挑戦する価値はあるのではないでしょか。
しかも物件維持に手間がかかるとはいえ、その物件の維持こそ「不動産管理のプロに代行をお願いすることが可能」なのです。
ここで申し上げている「実質7%の利回り」というのはその物件管理委託料も含めて手元に残るお金の話ですから、まさにアメリカの不動産投資でも「両手ぶらり」で運用が可能なのです。
この不動産管理について、実際にはどんなことを委託できるのかを補足としてごく簡潔にお伝えさせて頂きます。
家賃の回収
まず当たり前ですが、アメリカ現地で自分の物件を賃貸に出すにあたり不動産管理会社が賃借人から家賃を回収してくれます。
コインランドリーや駐車場を所有しているアパート物件の場合は別ですが、通常は1戸建住宅を不動産投資物件として賃貸に出すのであれば家賃がほぼ唯一の収入源になりますので家賃を回収出来る出来ないは死活問題です。けれどこの最も大切な収入となる家賃の回収もプロが担当してくれるのです。
通常は口座引き落としやクレジットカード引き落としとなっていますので、賃貸人の口座情報やカード情報が変更された場合にきちんと更新情報を入手できれば問題ないと思いますが、
現在でもチェック(小切手)による郵送支払いや現金で回収しなければならない場合もありますので、そんな時にも現地人の担当者が賃貸人からきちんと家賃を回収しれくれるので安心です。
退去命令への対応
通常、空室の物件に入居者を入れる前には不動産管理会社の方で与信を行ってくれます。
「家賃を支払うのに十分な収入があるか？」
「過去にブラック履歴がないか？」
等を細かく調査して、審査を通った者だけを入居させてくれるのです。
とはいえ、審査を通った賃貸人の中からでもたまに家賃を滞納する方が出てくるものです。
この時に家賃の催促を行わねばなりませんが、この催促も不動産管理会社が請け負ってくれます。そして通常は問題なく滞納分を納めてくれるか、もしくは支払いが難しい場合は指定する期限までに退去して安い物件に引っ越していきます。
ところが中には稀に悪質な賃貸人もおり、同意なく契約期間終了後も居座り続ける場合も出てくるのです。最悪の場合は法廷に持ち込んで然るべき法的効力の証明を取得した上で「強制退去」をしなくてはならない場合もあります。
家賃を滞納し続けるとはいえ寝床を強制的に奪うのは気持ちのよいものではありませんが、そこを甘くしてはその賃貸人は強制執行の憂き目を見ない限りまず十中八九居座り続けることでしょう。
きちんと家賃を支払える人になってくれるようある種の社会復帰支援の意味も込めればこそ、心を鬼にして強制的に退去して頂く必要もあろうというもの。
そしてこのような「強制退去」を必要とする場面があったとしても、実際にはその嫌な作業すら不動産管理会社が請け負ってくれるのです。
修繕対応
そしてこれは当たり前ではありますが、必要に応じた物件の修繕段取りも不動産管理会社が行ってくれます。
多くの不動産管理会社は地元の各種業者と繋がっており、屋根の修繕・壁の修繕・バスルームの修繕・台所の修繕・床の修繕等、必要な修繕に応じて各専門業者を使って修繕を行います。
通常は不動産管理契約を結ぶ時点で「準備資金」を定め、一定の金額内であれば不動産管理会社の裁量で修繕し、それ以上の金額であれば家の所有者に確認をして許可を得た後に修繕が行われます。
実際にはどれだけ修繕に対し対応してくれるかは不動産管理会社によって若干の違いがあり、気の利いた管理会社は物件の内部を空室時にのみ修繕対応するのみならず、入居時であっても半年に一度くらいの割合で入室して物件内部を確認してくれます。
（この場合、入居期間中に管理会社が入室する場合があることが賃貸契約で明記されています）
この修繕については
- 破損が発生した場合の即時対応
- 過去の破損が発見された場合の対応
- 劣化や故障への対応
- ダメージを未然に防ぐための対応
等の様々な管理技術がありますが、いずれにせよ不動産投資成否の8～9割はこの不動産管理にあるといっても過言ではありません。
まとめ
ごく簡単に不動産管理会社が行ってくれる項目をお伝えさせて頂きましたが、実際にはもっと細かい管理作業をプロが行ってくれています。
（より詳細についてはこちらも参考にどうぞ）
いずれにせよ、アメリカ不動産投資ではこの大切な不動産管理をも現地のプロに委託できますので自分は
「両手ぶらり」
の状態で見守るだけ、すなわち
「アメリカ不動産投資は7%以上の定期預金に入れるのと同じようなもの」
になるのです。
もちろん物件そのものに予想もしない被害が及ぶ可能性もありますので100%安全で何も行らないということはあり得ないのですが、現実には多少のリスクを取りながらも堅実に不動産に自己資金を注ぎ続ける人々が不労所得の暮らしに次々と入っているのは事実なのです。
全く何のリスクも取りなくない、という方は1%にも満たない定期預金の中で自身のお金を眠らせておくしかないということになりますが、日本経済の先行きの不透明さを考えると基軸通貨であるドルにも何らかの形で金融資産を移しておかれた方がよいのではないでしょうか。
その意味では、少なくとも
「極めて利率の高い定期預金と同じような投資」
それがアメリカへの不動産投資なのです。
