こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
昨年末からアーカンソー州の州都、リトルロック市の不動産市場を検証しています。
定石どおりに不動産需要の三大要素
- 人口
- 人口動態
- 雇用・賃金
を押さえ、昨日は雇用の変化について全体像をよりイメージしやすいように、お隣のテネシー州メンフィス市と比較する方式で検証を進めたところ、意外な事実が見えてきました。
要点をおさらいします。
メンフィスとの比較のおさらい
金融業
非常に堅調な伸びで、金融業がリトルロック経済の牽引役の一つになっていることは確か。
金融業はこの資本主義の世界においては主軸である以上、リトルロック経済を堅調にする要因であることは間違いない。
また、この動きは金融業の雇用が大きく落ち続けているメンフィス市とは対照的。
教育・健康サービス業
雇用がどんどん伸びており、業界全体が成長している様子が伺える。この伸びはメンフィス市と同じ。
観光業
概ね順調に伸び続けている。近年多少の波はあるものの、観光業の雇用が相対的に増えつつある状況は、リトルロック市が上手に国内外の観光客を取り入れている証拠。
この点も観光業が落ち目になっているメンフィス市とは対照的であり、将来に向けた可能性を大きく残しているといえる。
情報業
メンフィスとリトルロック共に、情報業の雇用は大きく下がり続けている。
アメリカ全体としてIT業界はシリコンバレーを中心とする西海岸にほぼ一極集中しており、両市において今後もIT産業の取り込みが実現できる可能性は極めて低い。
製造業
メンフィスとリトルロック共に製造業の雇用が大きく下がり続けているが、これは両市の問題ではなく、1990年代以降に加速してアメリカ全体の製造業が空洞化した結果といえる。
ただし、アメリカ中部では伝統的に製造業が雇用の中心でもあったことから、両市が受けた影響は甚大であることは確か。
貿易・輸送・公共事業
メンフィスとリトルロック共に、近年はITバブルと世界金融危機の2回において大きく雇用が下がってきたものの、ここ数年ではほぼ完全に当時の雇用に戻してきており、かつ今後も更に伸びる兆しが見える。
。。。
ここまでで総括すると、実はメンフィスよりもリトルロックの方が雇用においては安定しており、つまりは地元経済の安定度が将来に向けても高いと見込まれます。
そこで、実際にリトルロックで働く人々の賃金を見ていきましょう。
賃金が順調に上がっていれば、まずリトルロックの不動産市場は手堅いことが証明されます。
リトルロックの平均時給
まずは全体像を捉えるべく、アメリカ全体の時給の変化を見てみます。
アメリカの時給の変化
アメリカの平均時給は一貫して伸び続けていることが分かりますね。
特筆すべきは、2007年夏以降のサブプライム問題とそれが引き金となった世界金融危機の時期においても、アメリカ全体としては時給は上昇を続けていた、ということです。
アメリカ全体としても不動産の市場価格は2015年あたりにほぼ当時の価格にまで戻りましたが、少なくとも不動産需要の要素の一つである賃金が上昇し続けていたことが、不動産市場回復の大きな支えになったことは間違いありません。
別の見方をすれば、世界金融危機と同時に平均賃金が下がってきていたとすれば、FRBが金利を大きく下げたとはしても、こうも短期間に不動産価格が回復することはなかったものと思います。
2017年11月の時点でアメリカ全体の平均時給は$26.55となっていますが、この数字をもとにメンフィスとリトルロックを比較する方式で時給の変化を見てみましょう。上のグラフがメンフィス、下のグラフがリトルロックです。
メンフィスの時給の変化
リトルロックの時給の変化
いかがでしょうか。改めて意外な事実が見えてきました。
両市は互いにアメリカ中部に位置し、距離は車で約2時間半とさほど離れてもいませんが、平均時給においてもその差がハッキリと表れています。
メンフィスでは世界金融危機の際にその平均時給も大きく下がったのに対し、リトルロックではこの時期にその平均時給は全くと言っていいほど影響を受けずに上がり続けています。
2010年から約1年半ほどリトルロックの時給が軽く下がった時期がありますが、その後は堅調に伸び続け、2017年11月の時点で$23.64と、アメリカ全体の平均に近づいています。
このことから、リトルロックの雇用からくる賃金は
- 世界金融危機に大きく影響される可能性は低い
- 近年も順調に伸びており、今後も平均時給は伸び続けることが期待できる
- 平均時給はメンフィス以上に安定しており、リトルロックの方が$1.54高い
ということになります。
リトルロックの賃貸事情は手堅い
ここで、過去にメンフィスの不動産市場を検証した際に使用した「2ベッドルームのアパートを賃貸した場合に必要となる最低賃金の目安」を見てみます。
この地図を見れば一目瞭然ですが、ハワイやアメリカ東西ではなかなか2ベッドルームの物件を賃貸するのも大変ですが、その一方で大陸の内陸側に行けば行くほど、低い時給でも十分に家賃を支払えることが分かります。
そしてご覧のとおり、アーカンソー州で2ベッドルームに暮らすために必要な時給は$13.72と、アメリカで堂々の一位(笑)。つまり、
「アーカンソー州はアメリカで最も安上がりに賃貸が出来る州」
ということなのです。
街で暮らした場合の賃金が着実に上昇していく上に、住居の平均賃貸料がアメリカで最も低いという事実。
データで見る限り、リトルロックの不動産市場において賃貸事情は非常に手堅く、いよいよその地味な力強さが浮き彫りにされてきました。
明日、リトルロックの不動産市場について総括していきます。
