こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
新年の開始にあたり、昨日まではヒューストン不動産市場の今についてお伝えさせて頂きました。
2000年初頭からのシェールガスブームに乗ってヒューストン不動産市場はエンジンがかかってきましたが、昨今は採掘事業のブームが落ち着きを見せて規模が縮小してきています。
少し前までの全盛期には採掘事業に関わるあらゆる請負業務が高騰し、運搬トラック一つ使うにしてもその外注費用は従来の5倍以上（！）にもなり、まさにもう一つのアメリカンドリームの中でテキサス全体が湧いていたものです。
テキサス州内の採掘現場にほど近い街の大衆レストランに入ったときなど、アメ車の大きなピックアップトラックがワイパーが利くフロントガラス以外は全て泥まみれ、中で食事していた屈強なドライバー2人もつなぎの作業服が泥まみれで、いかにも「採掘の仕事を終えてきた男たち」といった様相で見惚れたものでした。。
そんな一時のシェールガス立ち上げ期のブームも過ぎ去り、その街は一時期経済が大きく盛り上がりましたが、ブームが過ぎ去ると同時に急激に元の過疎化した街に戻ってきています。
副作用もあるシェールガス採掘は課題をいくつか残しつつ、今後もその採掘事業そのものは続いていくものと思いますが、少なくともヒューストン市においては不動産市場を圧倒的に盛り上げる要素としてはブームが過ぎた感があります。
とはいえヒューストン市自体はその生活費の安さと法人税ゼロの制度から世界中の企業・個人を魅了して続けており、加えて世界でも有数の医療技術と教育水準をもって、今後も順調に経済発展を続けることが期待できます。
不動産市場としてのヒューストンとしては、住宅価格は2007年以降のサブプライム問題の時期を抜けて再度盛り返し、現在はやや高止まりしてZillow.comが出す平均リスティング価格は2018年1月の時点で$324,900となっています。
不動産投資の意味では今後もヒューストンの物件価格そのものは、たとえ過去のような不動産価格暴落が起こったとしても再び盛り返す可能性は高く、人口増からもその価格は安定もしくは上昇を続けていくことが期待できますが、キャピタルゲイン狙いの市場としては時期を過ぎたと言えそうです。
ところが、このヒューストン不動産市場の近郊に「超ニッチ」とも言える急成長を遂げる街があります。
その街の名は「コンロー（Conroe）」。
このコンローというニッチ市場についてお伝えさせて頂きます。
知られざる急成長の街、コンロー
多分、コンロー（Conroe）という街の名前を知る人はアメリカ人でもほとんどいないでしょうし、まして日本ではほとんど知られていないと思います。
このコンロー、私(佐藤)のような全米の不動産市場を観察し続けるデベロッパー達にはそれなりに知られているのですが、何が凄いのかというと、
「街の成長率（人口増加率）が全米一」
なのです。
アメリカ合衆国の国土は広大であり、その開拓史以来に人が集まって作られた街は数多くありますが、その数ある大小の街やサンフランシスコ、ニューヨークのような都会を全て出し抜いて、成長率全米一の街がヒューストン近郊にあるのです。
グーグルマップ上でコンローの位置を確認してみましょう。
ヒューストンから北上した位置にあることが分かりますね。
ヒューストンのダウンタウンからは車で約30～40分に位置する、東京の中心街への通勤でイメージすれば都内近郊のベッドタウンというイメージでしょうか。
人口は2016年の時点で約82,300人と、日本でいえば熊本県天草市（82,739）に近いサイズです。
2004年の時点で約43,000人だったものが過去12年の間に約2倍に増加しており、2015年1月～2016年1月の間の成長率が全米No1となりました。
過去12年の間に奄美大島の奄美市の人口規模から熊本の天草市の人口規模になったようなものです。
コンローが成長している理由
それにしても、なぜ今コンローが全米で最も急成長している都市なのでしょうか？
シェールガス、もしくは石油の採掘で急激に人口が増えたのでしょうか？
実は、元々はコンローは1930年代にオイル産地の一つとして急激に人口が増えた経緯があり、当時はオイルどころとしてミリオネアを全米で最も多く輩出した街です。
今回の急激な人口増加は再びシェールガスの産地として人口が増えたわけではなく、「経済成長を続けるヒューストンのベッドタウン」として脚光を浴び始めているのです。
アメリカは車社会ですが、車で約30～40分の通勤はザラにあります。
フリーウェイ45を使って南に下ればヒューストンダウンタウンに一直線という便利さは、都会の喧騒から離れて静かに暮らしたい人々にとっては好環境です。
2000年初頭からのシェールガス革命に伴うヒューストン経済の急激な成長に伴って、その余波でコンローの人口が増加してきている、というのがより正しいかもしれません。
コンロー市の市長はその人口増加の傾向を見てすかさず「不動産開発への特権」をつけており、これが功を奏してシェールガスブームが落ち着いた今でも人口増加の一途をたどり、全米で最も成長している街へと成長しています。
すなわち、ここで大切なのは、
「コンローの成長率はブームにより一時的なものではなく、持続性があるもの」
であり、
「ヒューストン近郊のベッドタウンとして、今後も成長していく確率が高い」
という事実。
明日からはコンローの不動産事情について、データをもとに検証してみたいと思います。
