購入契約時に物件調査を行うべきか？

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

アメリカのような異国で家を購入する時には、

• 契約書が英語で書かれている
• 手続きの方法が分からない
• 商習慣が違う

等の理由で、取引の全てを日本人不動産エージェントに頼ってしまいがちになるものです。

買い物としては1000万台の大金を支払うのに、手取り足取りでほぼ全てを他人に頼らねばならない事実。

もちろん私(佐藤)も頼って頂く為に日々勉強を続けている一人ですが、自分が不動産に身を投じる以前の不動産売買のことを思い返すと

「今なら分かるこの知識をあの時に知っていれば、お金をもっと節約できたなー。」

と思うことがいくつかあります。

大概の日本人不動産エージェントは一生懸命がんばっていると思いますし、少なくとも私(佐藤)が接してきた不動産エージェントたちはみんな誠実な方々でした。

ただ、実際に自分が不動産管理に携わるよになり、かつエージェントライセンスを取得して不動産エージェントとして知識を深めてくると

「あの時、なんでこれを教えてくれなかったんだろう？」

と思うことは、率直に言えばいろいろあるのです。

過去にお世話になった不動産エージェント達は法律上定められているプロセスはきちんと踏んでいましたし、法的には何ら問題があるわけではありません。

かつ、決められたプロセスをきちんと進めるだけであれば時間的にも最短距離ですから、(エージェントにとっては)費用対効果も大きくなります。

けれども、顧客の利益を考えればもう一足伸ばしてもよいサービスの領域はあると思うのです。

ただし正直に言えば、その多くは大概

「実行すれば顧客にお金がかかる」

もの。

その意味では、顧客がお金をかけなくて済むように、、と配慮している面もあるかもしれませんが、同時にそれらは

「後の大きくお金を節約できることになり得る」

でもあるのです。

その代表的なものが、購入を検討している物件の

「Property Survey(物件調査)」

です。

物件調査へのステップ

自分が購入を希望する物件が見つかり、オーネストマネー（購入意図を見せる手付金のようなもの）と同時にオファー（希望額提示）を入れたとします。

そして家主が価格に満足して応じる場合、そこから契約期間に入ります。

通常は契約開始から45日程度を契約期間とし、最終日がクロージング日となるのですが、これだけ期間をおいているのには意味があります。

すなわち、この期間内に売り主と買い主の間でエージェント（ブローカー）を介してやりとりをしながら、様々な交渉を重ねると同時に不具合事項を整えていく期間とされるのです。

その売り主との交渉の中に、

「物件の不具合箇所の修繕をどちらが行うか」

があります。

物件内を見る中で不具合が確認される場合、

売り主の負担で、売り主が修繕する
売り主の負担で、買い主が修繕する
売り主は負担せず、販売価格を値引く
売り主は全く応じない

等、様々なパターンがあります。

この物件修繕の交渉は、契約段階の一番最初に行われるべきことですが、売り主にとっても買い主にとっても大きなお金に関わるだけに、とても大切な交渉事項なのです。

また物件購入が初めての人であったとしても、自分が買おうと思う家に対し破損箇所に関する修繕の交渉が出て来るだろうことは用意に想像できます。

どころが、この契約の最初の段階で修繕箇所の交渉に入る前に

「専門家を雇って物件調査を行うこと」

を薦めてくる不動産エージェントが、案外少ないのです。

物件修繕交渉前には、必ず専門家の調査を

アメリカで不動産取引を行うにあたり、物件の修繕箇所の交渉を行うことはもちろんのこと、

「対象物件の不具合を全てあぶり出すべく、専門家を雇う」

ことは、ぜひとも行った方がよいと思います。

もちろん物件調査の専門家を雇うことは必須ではなく、不動産エージェントにしても物件調査専門家を雇うことを薦めることが規約で定められているわけではありません。

けれどもここが良くも悪くも落とし穴なのですが、物件調査は素人の仕事ではありませんから、物件不具合の細かいところまでは調べようがないのです。

「目に見えるところだけを目視確認すれば、それでいいじゃないか」

という見方もあるかもしれませんが、床に染み込む水漏れの形跡などは目視確認できない場合も多いのです。

物件調査の専門家はその道のプロですから、素人が見逃すような箇所にも目ざとく目をつけ、かつ専門機器を使って徹底的に調査をしてくれます。

見た目にはごく普通の床に見えるものが、いざ専門機材を使ってみると異常な湿度が確認でき、実はそのすぐ裏に水が染み込む道筋が出来ていた、などはよくあることなのです。

このような目視確認出来ない場所を放置したまま物件を購入するとどうなるでしょうか。

物件を購入してから間もなく目に見えない浸水による被害は大きくなり、目に見える段階まできたときには木が腐り、その近辺全てを修繕する必要が出て来る可能性は高いものです。

以前、日本人の方が物件を購入した際に、物件調査を行わずに自分の目視確認だけで済ませて購入したことがありました。

目視確認でおかしい箇所の修繕は売り主は快く引き受けてくれましたので、首尾よく購入できたと思いきや、その後大雨が降った際に水が外から屋内に、床下から浸水してくる不具合が見つかったのです。

浸水箇所が発覚したのは物件を購入してから数ヶ月たった後でしたので、物件は完全にこの方の所有になっており、過去の持ち主に責任を問うことは不可能でした。

結果、この方は数年後に自分がその物件を売却することになったのですが、今度は買い主の方はきちっと物件調査専門家を雇い、プロにより

「雨がひどく浸水してくる箇所がある」

ことを突き止められ、

・浸水元となる外壁の修繕
・浸水によりダメージを受けた屋内の床の修繕

等で、軽く$5000以上を費やす結果となったのでした。

これがもし、自分が物件を購入する段階で数百ドルを出して物件調査専門家を雇っていたとしたらどうでしょうか。

当然、その時は自分の方がプロの仕事により浸水箇所を突き止め、売り主に修繕を要求するなり、修繕見積もりをとってその分を値引かせるなりで、売り主の負担にして頂く可能性があったはずなのです。

まとめ

物件の調査に専門家を雇うと、それだけでお金がかかります。

州や地域、あるいは物件のサイズによって調査にかかる金額は違ってきますので一概には言えませんが、平均的な家であれば約$500みておけば物件調査を引き受けてくれるはずです。

「$500はもったない！」

と調査を惜しんでしまうと、前述の例のように後々に損をしてしまうことが実際にあるのです。上記の実例では

$500

の負担で済むはずが

$5000

の負担となり、大きく損をすることになりました。

あなたがアメリカで物件を購入する際は、ぜひ専門家を雇って物件調査を行い、購入対象とする物件の不具合を全てあぶり出してから交渉に臨んでください。

また、気を効かせて物件調査の専門家を雇うことを薦めてくる不動産エージェントは案外少ないものですから、

「専門家を雇って物件を調査してほしい」

という旨は、自分からエージェントに伝えるようにしましょう。