こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
個人の不動産投資家であれば、通常は投資対象となる物件が一戸建てとなり、家賃がほぼ全ての収入源となります。
その為、
「家賃をいくらにするか？」
ということは投資家にとっては死活問題です。
$900の家賃
$9500の家賃
$1,000の家賃
と、$50の差があるだけでも年間の総収入がそれぞれ
$10,800
$11,400
$12,000
と大きく開き、家賃が$100も違えば5年間での差額は
$6,000
にもなります。
考えてみてください。例えば同じ街で
$900
と
$1,000
という$100の家賃の違いがある場合（普通にあることです）、すなわち5年間で$6,000の収入の違いがあって、その5年後に
「キッチンとバスルームがかなり老朽化し、全体の修繕に$5,000はかかる」
となったとしたら、どちらが楽でしょうか？
施工業者が「家賃によって修繕費を変える」ということはまずありえず、家賃がいくらだろうが修繕費は$5,000であることに変わりはありません。
その為、当然ながら家賃は少しでも高い方が有利に決まっているのです。
ところが家賃は高ければ高い方がよいのは当然なのですが、投資家の中には
「この家の住宅ローンは各種保険を含めて$1,2000もするから、修繕積立も含めて家賃を$1,500に設定しておこう」
という風に、物件購入後のローン返済の都合で家賃を設定しようとする方もいるのです。
この（ローン返済額等の）自分の都合に合わせた家賃を設定する方法は全くお薦め出来ません。
はっきり申し上げれば、「家賃」と「自分の固定出費」とは何ら関係がないのです。
このことを数字で考えてみるとよく分かります。
例えば、「家賃は$1,200で」とこだわった場合に、この値段で入居者が現れずに2ヶ月間空室のままだとどうでしょうか。
この場合は
$1,200 × 2ヵ月 = $2,400
で1年間に$2,400（！）もの損失が出てしまうことになります。
これに対してそれよりも$50低い、$1,150で賃貸に出して首尾よく入居者が決まった場合、1年間の差額は
$50 × 12ヵ月 = $600
程度で済むわけです。
これは
「2ヶ月間空室で1年に$2,400の損失を出す」
と
「$50安い家賃で1年に$600だけ低い収入を得る」
の差となるわけで、それぞれの年間家賃収入は
($1,200で2ヵ月間空室) ⇒ $1,200 × 10ヵ月 = $12,000
($1,150で空室なし) ⇒ $1,150 × 12ヵ月 = $13,800
となり、どちらが良いかは火を見るよりも明らかなのです。
その為、ここで大切なのは
「空室は出費となる」
という考え方です。
空室だから収入がゼロになるだけ、という意味合いではなく空室とはお金を垂れ流しているのと同じであり、空室は出費として考えておくことが大切になります。
正しい家賃設定の方法は？
それでは、家賃はどのようにして適切に設定するべきなのでしょうか。
このことは自分視点ではなく、入居希望者視点で考えてるとよく分かります。
自分が賃貸をすると仮定して考えてみましょう。
現在はネット上でいくらでも物件情報と周辺地域の情報が出てきますが、アメリカの場合は物件を探す人々がよーく吟味しているポイントは
- Square Footage（面積）
- Bedrooms（ベッドルームの数）
- Bathrooms（バスルームの数）
- Location（立地条件）
- Age（築年数）
- Features（物件の特徴）
です。
これらのキーワードを使って、自分が物件を持つ地域名と掛け合わせれば、それぞれの条件に似た物件が出てきます。
そうすることで、自分の物件と似たような条件の物件が近所ではいくらで賃貸に出されているのかがよく分かるのです。
つまり独りよがりに家賃を設定してもだめで、あくまで自分の物件の地域周辺で同等の条件をもつ物件がいくらで賃貸に出されているかが大切なのです。
通常であれば、近所の同等の物件に対して$100も強気に価格をつけても、まず高い確率で空室率が高まります。
差をつけれる場合でも、その物件にバルコニー付等の何らかの付加価値がある場合で、かつそれでも価格は$25～$50の差が精一杯だろうと思います。
また、地元の不動仲介業者や不動産管理会社はよく市場を理解していますので、彼らに聞くことも有効な方法です。
取れる家賃の金額は購入間に確認しておく
結局のところ、このように取れる家賃というのは最初から相場がある程度決まっているものなのです。
個人による不動産投資の主な収入源はほぼ家賃に限られてしまいますから、自分の都合に合わせて家賃を設定したい気持ちも分かりますが、
「家賃は市場相場で決まる」
という事実は理解しておく必要があります。
そうすると、少なくとも不動産投資の場合は
「物件を探すのが先」
ではなく、
「どれくらいの家賃が取れるのかを調べるのが先」
なのです。
また家賃相場については個人のキャッシュフローへの影響以前に、
「その地域が治安上問題ないのか」
というのも大きな尺度にもなります。
差別の意味ではなく、治安が悪いとどうしても
入居者の質（= 家賃滞納の可能性）
物件のダメージ（= 修繕費が多く傾向）
に影響することは、否定出来ない事実なのです。
そのため、私(佐藤)はコンサルティングで物件を選ぶお手伝いをする際には、実をいうと物件詳細情報の中では
「見込み家賃」
を一番最初に見ており、その市場での「治安ライン価格帯」よりも下回るものに関しては、それ以上の物件詳細を見る前にスルーしています。
あなたが不動産投資として物件を探す場合も、何よりもまず家賃を先に確認することをお薦めします。
