こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
以前もお伝えしたように、自分が持っている賃貸物件の空室は
「収入ゼロ」
ではなく、
「出費」
と考える必要があります。
なぜなら、家賃収入が入ろうが入るまいが物件は現物である以上は経年劣化が起こるからです。
株とは違い現物である不動産物件は定期的に修繕を行う必要がありますから、毎月一定額ずつ「修繕積立」なるものを行い、（必ず発生する）来るべき修繕に備える必要があります。
その為に空室率は可能な限り低くする必要がありますが、立地がよいにも関わらず、長期に渡って空室が続く場合は必ず原因があるものです。
そこで自分が管理する物件の空室が続く場合、次の３つのポイントをチェックしてみましょう。
１．家賃価格をチェックする
まずは家賃価格です。
家賃が分不相応に高い場合、なかなか借り手がつかずに長期に渡って空室が続いてしまいます。
特に電話やE-mailで「物件を閲覧したい」という問い合わせを受けながらも実際に現場に相手が現れない場合、この時は「家賃が高い」と思い踏みとどまっている可能性が高いのです。
とりわけ物件広告にきちんと家賃を記載していない場合、物件を閲覧したい問い合わせがあったとしても、その後に検索で物件の価格を見て気持ちが失せてしまい、現場に現れないことはよくあります。
また、物件そのものは非常に綺麗で状態がよく整っており、かつ募集の仕方が然るべきマーケティングシステムに沿っているにも関わらず反応がない場合は、かなりの確立で家賃が高すぎて空室が続いていることになります。
そこで、そもそもの家賃設定ですが、家賃を設定する際の条件には
「自分がその物件にどれだけの維持費をいくらの家賃で回収出来るのか？」
等の自分の都合は一切関係がありません。
家賃設定であるべきは、純粋に対象物件の地域市場（とりわけ近所）において、どれくらいの家賃を取ることができるかが全てなのです。
ちなみに、入居者からは常に物件に関する意見を頂くことが大切になります。
住人の意見には物件の痛みがきていることから確かに修繕した方がよい場合も多く、その箇所を修繕しないままでは年々物件へのダメージが大きくなり、後の修繕費が高くなるものなのです。
その為、一番やってはいけない入居者との交渉は
「そこを我慢してもらう代わりに（修繕しない代わりに）、賃貸料を下げましょう。」
という家賃を値下げするやり方です。
この場合は家賃を下げて我慢してもらうのではなく、お金をかけてその時に対応することの方が大切なのです。
また家賃を低くしてしまうと、その分質の悪い入居者が入る可能性も高くなり、物件破損や家賃支払いの不履行の可能性を高くしてしまうから注意です。
家賃はあくまで、市場賃貸価格に沿ったものに設定する必要があります。
２．物件の見せ方をチェックする
外側
物件を見せる上で、外観は最も大切です。
車で物件を訪れる際に人々が一番最初に目にするのが外観ですから、物件の外側はとりわけきちんと小奇麗にしておく必要があります。
またこの手のチェックはあらゆる物件で共通に行うことですから、チェックリストがあれば非常に便利です。
そしてこれが一番大切な点なのですが、
「物件を小奇麗にしていると、物件を小奇麗に使ってくれる人が賃貸してくれる可能性が高まる」
ものなのです。
反対に、物件を外観から汚くしたままで内覧を行い、その上で契約をする人々は結構な確立で汚くてもなんとも思わない類の方々なのです。
後々に物件を綺麗に使って頂く為にも、最初に外観を見せる段階から綺麗に整えておきましょう。
階段
階段が汚い場合は、ウォータープレッシャーで綺麗に洗い流します。
庭
庭のゴミはNGです。また、低灌木等の植物が回りに植えてある場合はきちんと手入れをしておく必要があります。
このようなちょっとした部分を整えているか否かが、成約率に大きな違いを生むものです。
前述のように綺麗にしている場所は入居者もそれなりに綺麗にする傾向があります。だからこそ、一番大切なのは一番最初に物件を外観を見せる時であり、入居してから外観を整えても遅いものなのです。
玄関
建物に入る前に希望者が一番最初に見るのが玄関です。
玄関のドアが汚かったり、横の壁が汚かったり、長い間空室であったことを示す広告が玄関に散らばっていると大きなマイナスになります。
玄関まわりをきちんと小奇麗にしておくことが、大きな違いを生みます。
屋内
前述のように外観では小奇麗にしておくことは大前提ですが、屋内においては殊更家の綺麗さは重要になります。
この点は徹底的に初めて入居する人の気持ちになって、改めて物件を見直す必要があります。初めて物件の中に入った時に、どこを見るかを考えなくてはならないのです。
ドア：
十分に磨かれているか
壁：
十分に磨かれているか
におい：
変なにおいがしないか。においの印象もかなり大きいものです。統計によると、匂いの印象が悪いとかなりの割合でテナント希望者は興味を失うことが分かっています。
バスルーム：
バスルームの印象はとても大きいものです。バスルームにスプレーのような個人の所有物が残っており、特定の誰かに使われている印象があると人は嫌がります。
例えば洗面台のキャビネットを開けた時に前入居者の歯磨き粉が残っていたり、髪の毛が入っていると非常に印象が悪くなります。また洗面台の上の電球も切れていないか、確認が必要です。
その他：
上記の他、前入居者が残した汚れのみならず清掃業者が気にかけていない場所もチェックする必要があります。エアコンのフィルターの汚れ等は典型的なものです。
３．広告の出し方をチェックする
もしマーケティングを行いながらもその物件に対して
- 電話問い合わせ
- メール問い合わせ
- 内覧希望
等が来ない場合、大抵は広告の出し方に問題があります。
そこで広告については
- ホームページ
- 地元メディアへの露出
- 入居者紹介プログラム
- 立て看板
- 著名ホームページへの広告掲載
等、可能な限りのあらゆる広告媒体で露出されているかを見直します。
また投稿形式の広告の場合、時間の経過と共に古い広告は掲載位置が下がっていきますから、定期的に広告を更新して常にページの上位に表示されるような工夫も必要になります。
アメリカのクレイグスリストの場合、３日後には上位20位以下になっているものなので、一度広告をつけたらそのままにするのではなく定期的に見直す必要があります。
まとめ
このように、物件の空室が長期間続く場合は
- 家賃価格
- 物件の見せ方
- 広告の打ち出し方
をそれぞれ再点検する必要があります。
結果的に出費となってしまう空室期間を最小限に抑える為にも、これらのポイントは常々しっかりと押さえておきましょう。
