こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
最近、住人の入れ替えとなるターンオーバー期間を極限まで短くする為のポイントを立て続けにアップしています。
ターンオーバー期間については不動産投資からあなたが享受する利益に大きく影響する期間ですので、引き続き細かくお伝えさせて頂きます。
少し想像してみてください。
あなたが道を歩いていて、もし道端に1万円札が10枚落ちているのを発見したら、まず無視は出来ないですよね？
それを懐に入れるか、交番に届けるかはその人の心に任せるとして、ほぼ間違いないのは「誰だって道端の10万円を無視できずに、行動を起こす」ということです。
そしてこの10万円という金額を落としてしまうことは、あなたがアメリカで不動産投資を行うと普通に起こり得る金額なのです。
ひと度物件を持つと、毎月毎月、日本円にして10万円相当（今の円換算ではそれ以上）の金額があなたの口座に振り込まれてきますから、5件も物件を持てば不労所得のみで暮らしていけることは十分に可能です。
ところが反対に、この10万円を道端に落としたとしたらどうでしょう？
誰だって、かなり焦って自分が通った道を戻って探すのではないでしょうか。
「Money Lost（お金の紛失）」は精神的にもダメージがあることですし、生活にとってお金は必須ですから、誰だって必死になるのは当たり前です。
ターンオーバー期間の無収入はまさにこれと同じことで、不動産投資で物件を維持していく上では
「ターンオーバー期間の家賃未収入」
というのは「収入がゼロの期間」ではなく、
「（家賃分の）出費が続く期間」
として捉えなくてはならないのです。
毎月毎月、10万も道端に落とし続けていたら堪ったものではありませんから、一刻も早くあらゆる手段を使って、新しい入居者に物件に入って頂く必要があります。
そして、この入居希望者を獲得する為のあらゆる方法は前項までにお伝えさせて頂いていますが、その中でも入居希望者の申し込み率を飛躍的に高める方法があります。
それは
「動画内覧」
です。
内覧に動画を使うということ
不動産物件の内覧に動画を活用するという行為そのものは、かなり以前から使われています。
アメリカでは不動産エージェントが豪華な家の売却を仲介する番組が今でも人気ですが、このような番組さながらに不動産エージェントがカメラマンを雇い、自らがレポーターとなって物件を紹介する動画を撮影し、それをホームページ上にアップしているのです。
しかも今の時代であればユーチューブ（Youtube）内に自分の番組を開設できますから、ここに動画をどんどんアップして動画内覧をさせる手法がかなり一般的になってきました。
1つ例をあげましょう。
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このような感じです。見ているとワクワクしてきて、
「お金があれば買いたい！」
なんて気持ちにさせられてしまいますね。こんな感じで動画内覧はかなり説得力のあるものです。
「ビデオツアー」と呼ばれるこの方法は、不動産エージェントが現場に同行せずに物件を紹介できる非常によい手段なのです。
主な利点としては
- ２４時間、いつでもビデオツアーを見せることができる
- 市外や州外で暮らす人々にも見せることができる
- 現在のテナントが出ていくことが分かっていれば、まだ現在のテナントが暮らしている段階から広告に出して動画を見せ、次のテナント募集を開始することができる
- ビデオツアーのインパクトにより、中には電話をかけてくる前に入居を決めている人もいる
- お金と時間を節約できる
といった点が上げられます。
そしてここがポイントなのですが、前述のようなかなりプロフェッショナルなビデオツアーは数多く存在する一方で、ビデオツアーを作成するにはなにも高度な編集技術は必要ないのです。
もちろん、上記の動画のような高価な物件を売却するプロジェクトであればきちんとしたプロを雇ってかなり本格的にお金をかけて制作するべきですが、通常の不動産賃貸物件では決してプロを雇う必要はありません。
私達素人が撮影するレベルで、賃貸募集に際しては十分な効果が出せるのです。
ちなみに、私(佐藤)が提携している不動産管理会社の1つは、下記のようなレベルで募集用に撮影しています。
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素人でも十分に撮影できるレベルですよね？
このレベルの内覧動画で十分に反応はあるものなのです。
そこで、ビデオ撮影の仕方のポイントをまとめます。
カメラ
撮影に使用するのはiPhone等のスマートフォンで十分です。質を上げたいとしても、$300程度のHDハンディカメラで十分。
またハンディカメラを使う場合、$20くらいで購入できる補助の取っ手を購入するとよいと思います。
この補助の取っ手をカメラに設置することで、家の中をぐるぐる歩き回る間もよりブレのない安定した映像が撮れるようになります。
また必要に応じてマイクや照明を付属品として購入するとなおよいです。
準備
屋内の照明は撮影前に全てつけましょう。光量が大切ですからブラインドもすべて開け、汚いものはきちんと整理整頓するようにします。
物件紹介の仕方
物件そのものを動画で語りながら紹介する場合は、家賃のような変動性のある要素を口にしないようにします。なぜなら、変動性のある数字等を口にしてしまうと、一度撮影した動画を繰り返し使うことが出来なくなるからです。
一旦動画で募集が成功しても、その次の入居者を募集する頃には高い確立で家賃は値上げされています。
その為、過去に撮影した内覧動画中でその時点での家賃を口にしていると、次の入居者募集用にその動画が使えなくなってしまうのです。
そこで、動画内では物件の住所や周りの環境等、物件に関する情報の中でも変化のない要素のみを口にするようにします。
撮影の方向
屋内を撮影するときは、家の壁に沿って歩きながら撮影をします。右側の壁でも左側の壁でもよいのですが、沿って歩く壁を最初に決めます。
これにより物件内部を漏れることなく、また閲覧者にも見やすい形で撮影できるのです。
注意点
内覧動画内では、見せたくないものを隠してはいけません。
家の仕様について説明をしながらも、とりわけ付属のものも関しては正直に全てを見せることが大切です。
下手に特定の箇所を隠すと閲覧者に疑念が生じますし、それよりもありのままの生々しい、リアルな情報を伝える方がよいのです。
まとめ
インターネット技術により誰でも動画を容易に公開できるようになったことは大きな利点です。
以前は問い合わせがある度に毎回現場に赴いて内覧を行う必要があったのが、現在では動画を見せることで内覧希望はかなり減り、内覧せずとも物件を決める方が増えているのです。
動画内覧はターンオーバーの効率を上げる必須アイテムとして、積極的に導入することをお薦めします。
