こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
昨日はセキュリティーデポジット（敷金）の精算方法についてお伝えさせていただきました。
入居時に頂くセキュリティーデポジットは家主の収入ではなく、あくまで退去時の修繕に備える預り金のようなものです。
このセキュリティーデポジットは退去時の然るべき作業の後に残金が返還される必要がありますが、そのコツは
「住人としてこれだけ努力していただければ、全額返還可能ですよ。」
と心理面で動機をつけ、元住人自身に清掃や修繕を頑張ってもらうことです。
それでも修繕と清掃に費用がかかる場合は、きちんとした明細と実際にかかった費用の証拠を見せて、後に感情的しこりが残らないように残金を精算する必要があります。
そこで精算する際に残金があればよいのですが、場合によっては「セキュリティーデポジットのみでは不足する」こともあるのです。
家主としてはターンオーバー時にマイナスを出すわけにはいきませんが、セキュリティーデポジットが不足した場合はどのように対応すればよいのでしょうか。
その請求方法についてお伝えさせて頂きます。
セキュリティーデポジットの残高が不足していたら
ターンオーバー時にセキュリティーデポジットを使って修繕費の支払いと未精算を済ませることなりますが、とりわけ賃貸契約期間中に大きな破損が発生した場合には当然ながら相応に多額の修繕費用が発生します。
加えてその他の精算も含めると、見事にセキュリティーデポジットだけでは不足となる場合があるのです。
ターンオーバーで不足額が発生したときは不動産会社は泣き寝入りなのかというと、そういうわけにはいきません。
差し引きゼロだったとしても、マイナスにするわけにはいかないのです。
そこで不足額が確認された場合は元住人に修繕項目のリストを送り、どこにいくらかかったと不足額を明記し、その不足分を請求させて頂く必要があります。
「もしも不足額の請求に対して、期限内に元住人から払いが行われなかったら？」
そのときは粛々と、法に沿って借金回収の手続きを取ります。
このような法的手続きはできるだけ取りたくないものですが、債権回収が発生する可能性は否定できませんので、これら不足額の回収については一番最初の契約の中で
「セキュリティーデポジットに不足額がある場合は後に請求がなされ、その請求に応じて頂けない場合、あなたの費用で専門機関に回収作業を委託することになります。」
等の条項を予め加えておくとよいのです。
そして本当に債権回収業者を使う場合は業者に賃貸申込書のコピーと元帳を送る必要が出てきますが、この作業は通常メールでのやりとりで完結します。
債権回収業者は情報を受け取ったら、この事例をそのまま信用機関に報告するのです。
この信用機関の情報は記録として残りますから、元住人としては次に別の物件を賃貸する場合にはその家主がクレジット履歴を調べた際にはっきりと記録が出てきます。
そのため、家主がスクリーニングをきちんと行う限りは対象者の過去の未回収情報に気づくことになるのです。
このように、仮に借金が１￠単位であったとしても回収業者を使って記録に残すことは大切です。
借金癖のある人はなかなかその癖が直らないものですが、
「記録が残ると可哀想だから」
といらぬ情でなあなあにしてしまうと、次の家主は千ドル単位の損失を被ることにすらなりかねません。
その意味では家主にも情報を共有することで、未然に未払い等のリスクを防ぐことにもなるのです。
唯一元住人に一定の情状酌量をつける方法があるとすれば、それは事後ではなく事前の契約時の案内の中で上記の「法的機関を使用することになる」旨の記載と同時に
「不足額を支払わない場合は最終的に信用機関に通告され、あなたのクレジット履歴に悪い評価が残り続けることになります。」
と予め釘を刺しておくことだろうと思います。
同時に、普通の債権回収業者はお金を回収するまで契約者(不動産管理人)に費用を請求することはありませんので、債権回収業者は積極的に活用するべきなのです。
家賃未納にも債権回収業者を使う
ちなみに、ターンオーバー時のセキュリティーデポジット不足への対応のみならず、賃貸契約期間中の家賃未納にも債権回収業者を使うことが出来ます。
以前、自分でアパートを所有する女性が
「住人が家賃を全然払ってくれない」
と不満をこぼしていたことがありました。
「どれくらいの期間支払っていないの？」
と聞くと、
「3ヶ月」
といいます。
「債権回収業者はどうなってるの？」
と聞くと、
「何も使ってないわよ。お金がかかるし。」
というのです。
この女性は家賃を滞納する男性からあれやこれやと言い訳をされて、そのままなあなあにズルズルと3ヶ月も未納状態を続けていたのです。
情に訴えられて家賃支払いを待ち続けるのは人情としては結構なことですが、残念ながら言い訳をし続けて何ヶ月も家賃を支払えない人が後にまとまって家賃を支払ってくれる、ということはまずありません。
そのため、家主のみならず賃貸人のためにも事実に基づいて厳しく、淡々と対応させて頂く必要があるのです。
また債権回収業者は通常は実際に回収するまでは費用を請求してきませんので、
「お金がかかるから」
と心配する必要もありません。
実際に回収された後は、債権回収業者にかかった費用は住人持ちにして頂くわけですから（このことは最初の契約内容に明記しておくことは必須）、自分の身に火の粉がかかることはないのです。
そしていざ債権回収業者からの請求が開始されると、多くの住人は感情的になって攻める口調で家主に訴えてきます。
ここでは下手にその住人と会話をすることは禁物です。
相手が感情的に訴えれば訴えるほど、債権回収業者に委託している自分としては「家主黙秘権」なるものを行使し、
「債権回収業者は法の元に動いていますから、債務回収業者とやりとりをしてください。」
と返答するのみに徹する必要があります。
さもなくば、残念ながら家賃未納ぐせのある住人のほとんどは、いつまでも居座り続けるものなのです。
その為、前述のように唯一賃貸人に対して情をかけてあげられるとすれば、
「家賃滞納が発生する場合は債権回収業者により信用機関に通告され、あなたのクレジット履歴に悪い評価が残り続けることになります。」
と、予め釘を刺しておくことしか出来ないものなのです。
