アメリカの不動産金融を読み解く 〜 不動産投資の第一歩は現金購入から

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

いずれに国もほぼそうであるように、アメリカにおいてもまた「建設業界」が国の景気を大きく左右しています。

建設業界が元気よく動き続けると世の景気を大いに刺激する為、それ連動して不動産金融も活発になります。

建設業界と不動産業界は密接な関係にありますから、その地域市場で建設業が鈍くなると不動産金融も同じく動きが鈍くなり、建設が活発になると不動産金融もどんどん動く、という一蓮托生の関係があるのです。

そして建設の類の中でも不動産金融が最も動くのは、「一戸建て住宅建設」です。

商業物件ではほぼ億をくだらない、かなりの金額が動くプロジェクトになりますが、その一方で市場のパイとしては商業物件よりも住宅物件の方が遥かに多く、住宅物件建設が進むとそれに付随して不動産金融が活発になります。

そしてご存じのように、不動産金融が活発になるとはすなわち「融資が動く」ということです。

不動産は通常一千万円単位の買い物になりますが、2018年2月現在のアメリカの物件価格平均は

$229,200（約24,677,000円）

となっています。

この金額を一括現金で支払えるということはそうそうありませんから、通常は不動産購入には融資を受けて借り入れ、その後毎月返済をしていくわけです。

1軒目の投資物件は現金で購入する

ちなみに、私(佐藤)が不動産投資家からご相談を受ける際にお奨めする条件は

「1軒目は現金で購入すること」

です。

相談に来られる方の目的と目標にもよりますが、「毎月家賃収入がほしい」という純粋なキャッシュ・フロー目的であれば、お薦めしているのは

「1500万円以内に収まる物件で、月に10万円以上の家賃収入を得る」

タイプの物件です。

「現金で買っても、物件の価値が上がり続けるとは限らない」

「現金はあえて残して、別の金融商品に投資した方がよい」

などなど、巷には

「現金ではなく融資を受けて不動産物件を購入した方がよい理由」

なるものが溢れています。

けれども、2007年夏頃から始まったサブプライム問題とそこから派生した世界金融不安の事実をどう説明するのでしょうか。

サブプライム問題は建設業界と不動産業界、そして不動産金融が密接につながっていることが改めて証明しました。

特にサブプライム問題後に一戸建て住宅の建設数はガクンと下がり、不動産金融が流れなくなり、結果としてアメリカ発の世界金融不安にまで発展したのです。

サブプライム問題そのものは、プライムローン(優良な与信通過者のローン)よりもランクの下がる、与信基準を満たしていないサブプライムにランク付けされる人々の債権が投資信託の中に紛れていたのが問題でした。

結果としてサブプライムローンを返済できない人々が次々と現れ、結果として差し押さえ物件が巷に溢れ、物件価格は大きく下がり、その煽りを受けて大きく目減りした資産に絶望を感じて自ら命を断った方もいたほどです。

そしてサブプライム問題が改めて教えてくれた教訓は、

「毎月の家賃が入らないとローンが支払えないという状況は、常に危険と隣り合わせ」

だということです。

例えばあなたが家賃収入13万円の不動産投資物件を所有しており、その返済に9万円支払っているとします。

13万 - 9万 = 4万

で、ローンを返済しながらも毎月4万円の収入です。

ところが家賃が入り続ける状況では問題がありませんが、仮に家賃が入らなくなればたちまち

「毎月9万円の支払いに追われる側」

となってしまいます。

ここが不動産投資の怖いところで、だからこそ毎月の家賃収入を手堅いものにするべく、ありとあらゆる対応を取る必要があるわけです。

これとは反対に、物件を現金購入していたとすればどうでしょうか。

毎月の家賃収入は同じ14万円であってもローン返済はありませんから、諸経費を差し引いても10万前後は手元に残る可能性があります。

また融資を受ける場合と違い、仮に家賃収入が入らなかったとしても9万円を返済するような必要はありません。

また融資返済のみならず、不動産物件はどうしても経年劣化が発生してしまいますから、修繕費用の積立は確実に必要となるのです。

その為、私(佐藤)は不動産投資の初心者の皆様には

「せめて最初の1軒目は現金で購入すること」

を強くお薦めしています。

もちろん2軒目以降を購入するか否かは投資家本人が判断することですが、仮に2軒目以降を購入する場合は融資でも問題ありません。

2軒目を融資を受けて購入する場合、2軒目そのものの家賃収入からの返済はもちろんのこと、1軒目の家賃収入は純利益をそのまま2軒目の融資返済に使うことも出来ますから、仮に2軒目で家賃収入がしばらく入らない事態に陥ったとしても、1軒目の家賃収入がバックアップとして効いてきます。

また両物件とも健全に家賃収入が入るのであれば、それこそ2軒分の家賃収入から力強い返済が出来るのです。

とどのつまり、不動産投資もまた如何に成功の確率を引き上げていくかにかかっていますから、不動産投資を開始する条件としてはせめて1軒目だけは現金一括で購入することをお薦めするのです。

厳しい言い方になりますが、もし1軒目も現金で購入できないようであれば「不動産投資を行うのはまだ早い」ということになります。

その意味でもハードルを下げるべく、現金一括による不動産購入として初心者の皆様には

「1500万円以内に収まる物件で、月に10万円以上の家賃収入を得る」

を目安とさせて頂いています。

成功者の共通点

成功する投資家には共通していることがあります。

それは、

「仮にその投資がぽしゃったとしても、復活出来る体力を持っている。」

ということです。言い換えると、

「勝負する時は常に、退路を残す」

とも言えます。

不動産投資も然りで、もし1軒目からローンを組むのであれば、上記の例でいえば仮に家賃収入が入らなくなったとしても9万円を楽々と返済できる体力がなくてはなりません。（本業からの収入等）

理想としてはこのバックアップ力そのものを、1軒目を現金で購入することで持たせることができれば、

• 修繕積み立て
• 2軒目以降のローン返済の支援
• その他臨時支出への対応

等、ぐんと楽な不動産運用になり、投資そのものが成功する確率も高くなることになります。

そのためにも、最初の投資は2000万円以上のものではなく、まずは手堅く1500万円程度で現金一括で購入できる不動産物件に狙いを定めるのがよいのではないでしょうか。

明日はアメリカ不動産金融の主な3つのパターンについて、お伝えさせて頂きます。