人口動態に着目してみる

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

不動産開発においてかなりのインパクトを与えるのは、その国の人口とその人口動態です。

メモ：人口動態とは

一定期間内の人口変動。普通は1年間の出生と死亡，および流入・流出をさすが，その他，結婚，離婚，死産などの人口の自然的変動に関する統計を含めて人口動態統計と呼ぶ

（ブリタニカ国際大百科事典より）

商業物件への投資、あるいは居住物件の投資に関わらず、そして不動産投資のプロ・アマを問わず、きちっとしたマーケティング計画を立てる上ではその地域不動産市場の「人口動態の変化」には敏感になっておく必要があります。

その詳細を少し見ていきましょう。

アメリカの人口は大都会とその近郊に集中している

アメリカ国勢調査によると、アメリカ合衆国の大半の世帯は大都会、そしてほとんどはその近郊に暮らしていることが分かっています。

アメリカはその開拓史において、東側から西側にその開発地区を追い求めてきました。

現代のマンハッタン島やニューイングランドと呼ばれるボストン近郊を中心にして西へ西へと動き、ゴールドラッシュの時期にはサンフランシスコ近辺が急速に発展しています。

その間に内陸においても人々が集落をつくり始め、その当時は農業を中心にその地域の人々の暮らしを安定させ、その流れが現代のアメリカ各都市へと発展した経緯があるわけです。

その名残のせいか、今でもこの大きなアメリカ大陸では

「アメリカ全土に人口が散らばっている」

ということはなく、

「大都市に商業と暮らしが集まり、とりわけその大都市近郊に居住区は集中している」

ということになります。

そして2007年までは家を「所有」する家族世帯の数は7500万世帯の範囲を維持していました。

それが今では、独身世帯が不動産市場の3分の1を担っています。

この間に物件を所有ではなく「賃貸」する世帯は2007年の3500万人から、2012年には4000万人近くにまで増加しました。

この賃貸世帯の増加要因は主に

1. サブプライム問題の煽りを受け、債務不履行により家を差し押さえられた世帯が賃貸物件へと流れた
2. サブプライム問題後に金融機関の融資審査基準が非常に厳しくなり、住宅ローンを組むことが難しくなった

の2つがあげられます。

皮肉なことに、全国住宅購入指数（National Housing Affordability Index）が2012年には常に最高指数を示す中でも、厳しい融資審査基準の中にあっては住宅ローンを組むことは非常に難しかったのです。

メモ：全国住宅購入指数（National Housing Affordability Index）とは

アメリカ全国不動産協会が毎月出している、アメリカの平均所得者が購入できる住宅価格を100としたインデックス指標のレポート

またハーバード大学が出した「2013年全国住宅報告書（Nation's Housing Report」によると、2015年までにはアメリカ世帯の36%をマイノリティグループが占め、その中の46%は25歳～34歳の若い世代が占める、と報告されていました。

ちなみに、このグループの実に半分は、初めて住宅を購入する人々でした。

これを人種を含めた人口動態で見ると、白人層による住宅所有率がわずかに下がり、黒人層による所有はごくわずかな変化、そしてヒスパニックとアジア系による住宅所有率は増加しています。

そしてハーバード大学による予想では2015年から2025年の10年間の間に1100万～1300万人の人口増加が見込まれ、そのほとんどが移民によるものとされているのです。

この10年間に1100万～1300万人の人口増加とは、過去の年間平均でいえば1980年代、1990年代、2000年代のそれに相当する数です。

メモ：マイノリティーグループとは

アメリカ合衆国では「マイノリティ」と呼ばれ、この国では「白人以外の人種」のことを意味します。

従来は黒人の公民権運動の流れで生まれた言葉ですが、現在では黒人のみならずヒスパニックやアジア系を含む、白人以外の人種を表す言葉として定着しています。

ちなみにアメリカで暮らす佐藤の感覚では、この言葉には現在では差別の意味合いは含まれておらず、純粋に「最も人口が多い人種 対 それ以外の人種」という感覚です。

今回の大統領選挙でも見られたように、人種間の違いを際立たせる意味合いとしてたまに引き合いに出される程度でしょうか。

まとめ

将来の予想の中で唯一「ほぼ確実に的中」できるのが人口動態という統計です。

日本の場合、日本列島の中に暮らすのは割合的にはほとんどが日本人のみですが、アメリカの場合はその歴史の出発が移民で構成されてきましたので、そのまま現在でも世界で最も多人種が暮らす国、人種の坩堝となっています。

それだけに人口動態に関しては単純に年齢層のみならず、人種の違いも含める必要が出てくるのです。

そして人種によっても

• 人口がどれだけ伸びているのか・今後も伸びていくのか
• 世帯住宅所有率は高いのか低いのか
• 平均収入

等の違いが出てきます。

そのため、地域市場である不動産市場の先を見通すうえでは

• その地域にはどの人種が多く暮らしているのか
• その地域の人口はどれだけ増加するのか
• その地域の賃貸率はどの程度か
• それらは全て、今後どのように変化していくのか

これらの要素をしっかりと把握しておく必要があるのです。