こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
昨日から不動産需要三大要素の一つ、人口動態について深堀しています。
今日も引き続き男女比率、年齢比率、世代別の嗜好等について見ていきましょう。
アメリカの人口と年齢の割合
アメリカ国勢調査によるアメリカの平均的な住宅は、その建物規模が過去10年と比較するとわずかに大きくなり、典型的には
- 3ベッドルーム
- 2.5もしくはそれ以上のバスルーム
- 5～6部屋（ベッドルーム含む）
- 1800スクエアーフット（約167平方メートル）
が標準とされています。
そしてこれらの世帯の3分の2は18歳以下の子供がおらず、3000万人以上が1人暮らしをしているのです。
住宅価格としては、2012年時点での平均住宅価値は$181,400でした。これに対するアメリカの平均所得は$53,046です。
またアメリカ国勢調査による人口増加の観点では、2013年のアメリカの人口は316,128,839（2018年2月の時点では327,257,388）でしたが、この数は2000年の人口よりも10%増加しています。
男女比率としては、その2013年時点の人口の中では比率が
男性 49.2%
女性 50.8%
です。
この間、人口動態でみた中間層の比率は2000年の35.3歳から2010年の37.2歳へと上昇しています。
これを州ごとで見てみると、2010年ではウェストバージニア州とフロリダ州を追い越してメーン州とバーモント州の中間層年齢が最も高齢となっています。
その中で、ユタ州においては中間層年齢が29.2歳と、最も若い州として残り続けているようです。ユタ州にはソルトレークシティーにモルモン教の本山がありますが、私(佐藤)の知り合いのモルモン教信者をみてみると、大概は子だくさんで暮らしています。ともすると、ユタ州の場合はモルモン教徒の影響があるのかもしれません。
そしてアメリカ国勢調査が2004年に発表した2050年のアメリカ人口予想は419,854,000,000人です。4億超えですね。。
ただし、アメリカの移民政策等で向こう約30年の間に見込まれていた移民者数が下がることもあり、この場合は予想人口総数が減ることになります。（実際、トランプ大統領の政策により予想よりも低くなることは必至ではないでしょうか）
そしてマイノリティ（白人以外の人種）については2016年までにアメリカ人口の3分の1を占めるに至っています。
出典：アメリカ国勢調査統計より
とはいえ、もともとは2010年から2020年の間に3分の2を占めると予想されていましたので、マイノリティはやや鈍い成長です。
その間、経済危機によりアメリカ世帯の住宅所有率は2004年の69%から2014年の65%に下がり、この流れは新しい移民世帯にも影響を与えています。
そのような中でも米国外で生まれた人々の世帯としては過去は増え続けていたものが、2007年からは減少傾向にあるのが興味深いところです。
アメリカもまた、高齢化社会になりつつある
次に世代別に見てみましょう。
実はアメリカ合衆国もまた日本と同様に、高齢化社会になりつつあります。
1946年から1964年にかけて、7800万人のベビーブーマー世代が生まれました。その世代が人口動態の中年層になっていったのです。
この時のベビーブーマー世代がそれ以前のベビーブーマー世代と違った点は、
- より健康的な生活を送れるようになり、寿命も長くなった
- リタイヤ後の貯蓄不足と住宅価値の損失が伴い、リタイヤ後でも少なくともパートタイムで働いている
ということがあげられます。
そしてこのベビーブーマー世代の特徴は「暮らしにこだわりがある」ことです。
家を改築したり、自分の好みに改装することでより快適な家に仕上げたり、はたまた家を売却して高齢者施設コミュニティーに引っ越し、高齢者施設で専用の環境が整っている快適な暮らしを求めていくのです。
高齢化社会への傾向としては、ハーバード大学が出している全国住宅レポート2013年度版によると、65歳以上の世帯数は2025年までになんと10700000（1007万世帯）まで増えていくと予想されています。
世代の嗜好が変わり続ける
そしてその次のベビーブーマー世代、1965年から1979年に生まれた世代をアメリカでは「ジェネレーションX」と呼びます。
この世代は
- 晩婚傾向にある
- 離婚率が高い
- とはいえ再婚率は低い
とんり、結果として独身世帯として最も急成長している世帯のタイプです。（佐藤の祖国と似ているような。。）
ハーバード大学の研究によると2010年から2020年、すなわち2018年の今頃までには全世帯の36%がこの独身世帯で占められるというのです。
そして、その次のベビーブーマー世代は1980年から1990年初頭に生まれた世代で、「エコブーマー」と呼ばれる世代です。この世代はこの両親の世代よりも500万人ほど多い世代となっています。
エコブーマー世代の特徴としては、
- 生活に必要な最低限の物を購入する
- 現在の経済状況に相応した暮らしをする
- 両親と共に暮らし続ける
- 一旦は家から出ても、すぐに家に戻ってくる
といった点があげられ、（いよいよ佐藤の祖国の○○○世代に似ているような。。）彼らの多くは地球環境にやさしい住宅に暮らすことに興味を抱いています。
まとめ
このように不動産需要三大要素の1つである人口動態をみるだけでも、様々な人種と世代別によって特徴が違うことが分かります。
前述のようにアメリカ政府の移民政策により誤差は出てくるにせよ、未来の人口動態もそれなりの確率で当たり、また過去に生まれた世代の今後についてはかなりの確率で正確に分かるのが人口動態なのです。
現時点ではアメリカ国勢調査が世帯別に占める割合は
- 夫婦世帯 51.7%
- 2，3人の世帯で家族ではない 6.1%
- 女性世帯、他に家族なし 12.2%
- 男性世帯、他に家族なし 4.2%
- 独身世帯、他に家族なし 25.8%
の比率と発表しており、夫婦世帯に続いて完全な独身世帯は多く、かつこの独身世帯が増え続けていくと予想されている点は見逃せません。
このように見ると、将来の不動産投資設計としては「独身世帯の嗜好にどのように合わせていくか」、という点も一つの大きな要素になるだろうと思うのです。
