こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
先日、投資用語の一つ
ROI（Return on Investment: リターン・オン・インベストメント）
についてお伝えさせて頂きましたが、その時に引用した例がトヨタ株とホンダ株の話でしたので、
「不動産投資の場合のROIを教えて欲しい」
というご質問を頂きました。
簡単な復習ですが、ROI（リターン・オン・インベストメント）は投下した資金に対し、かかったコストを差し引いて最終的に残る利益の割合をパーセンテージで示す会計用語となります。
定義だけ聞くと会計士でもない限りは難しく聞こえてしまいますが、その実、公式はいたって簡単で
ROI = ((収入) - (投資額)) / (投資額)
で表されます。
ただ、上にご質問頂いたように株式投資でいうROIは単純に売買価格のみで済むかとおもますが、不動産投資においてのROIの内容はもう少し複雑になります。
まず株と不動産とで違うのは、不動産の場合は修繕費や維持費を始めとする様々なコスト要素が生じてくる、という点です。
そして最初の投資額と共に、融資を受ける場合はその金額もROIの数字に大きく影響してきます。
大抵の場合、投資額が低ければ低い程、ROIの数値は高くなるものです。
そこで今日は、不動産投資の世界におけるROIの代表的な2つの算出法、
Cost Method：コストメソッド（対費用算出法）
Out-of-Pocket Method：アウトオブポケットメソッド（対自己資金算出法）
の2種類について、深く見ていきましょう。
Cost Method：コストメソッド（対費用算出法）
コストメソッド（対費用算出法）では物件のエクイティを全てのコストで割って計算します。
【公式】エクイティ ÷ 全てのコスト
です。
例えば、物件を1000万円で購入したとしましょう。
修繕と改装を行った為に更に500万円追加で経費がかかり、けれどもその結果物件価値が2000万円になったとします。
この時点でエクイティは
エクイティ = 500万 = 価値上昇後の価格：2000万円 - (購入価格：1000万円 + 修繕・改装費用：500万円)
となります。
ここで、コストメソッド（対費用算出法）の場合は物件の購入・修繕・改装にかかった全てのコスト（費用）でエクイティを割ることで算出できます。
この例でいうと、
ROI = 500万 ÷ 1500万 = 0.33 = 33%
で、このコストメソッド（対費用算出法）の例では、ROIは33%となりました。
Out-of-Pocket Method：アウトオブポケットメソッド（対自己資金算出法）
もう一つのROI算出方法、アウトオブポケットメソッド（対自己資金算出法）を見てみましょう。
アウトオブポケットメソッド（対自己資金算出法）では、エクイティを物件売却価格で割って算出します。
【公式】エクイティ ÷ 物件販売価格
です。
アメリカの不動産投資家たちは、ROIの算出方法としてはこちらのアウトオブポケットメソッド（対自己資金算出法）の方を好んで使っています。
ROIの数値が高くなる、つまり投資収益率が高くなるからです。
ここでも前述のコストメソッド（対費用算出法）と同じ条件の物件で例をあげてみます。
物件価格は同じとしますが、今度の場合は1000万円の物件価格に対して頭金を200万円のみ、支払ったとしましょう。
その場合は実際に自分のポケットから出た資金としては、
頭金：200万円
修繕・改装費用：500万円
で、合計700万円となります。
そして物件価値が2000万円となりましたので、今回の場合のエクイティは
エクイティ = 1300万 = 価値上昇後の価格：2000万円 - (購入価格：200万円 + 修繕・改装費用：500万円)
です。前述のエクイティ500万円とは融資を受けた額800万円分だけ、エクイティが高くなる計算です。
そしてアウトオブポケットメソッド（対自己資金算出法）の場合は「エクイティを物件売却価格で割る」ことで算出します。この場合は
ROI = 1300万 ÷ 2000万 = 0.65 = 65%
です。
結果、アウトオブポケットメソッド（対自己資金算出法）の場合は前述のコストメソッド（対費用算出法）のROIのほぼ倍の割合となりました。
この2倍近い差はどこからくるのか、というと、当然ながら
「自己資金のみで物件を購入する」
か
「融資を受けて自己資金を低くして物件を購入する」
の違いになります。
ROIと利益はイコールにはならない
上に2つの計算方法でROIを算出してみましたが、当然ながらいずれの場合でも、物件が実際に上記の価格で売却されない限りはROIの数字は正しかったことにはなりません。
どちらの計算方法でも、物件が市場価値の2000万円で売れてはじめて、ROIの数値の正当性が証明されるわけです。
とはいえ、物件は大抵の場合は市場価値で売れるということはないものです。
例えば、実際に物件を売りに出した際には、通常は最初の希望販売価格よりも値下げをされてしまうものです。その結果として、ROI計算の結果は数字が低いものとなります。
そしてそれのみならず、実際の不動産物件販売には修繕費用・ペンキ・庭の手入れ等、様々なコストがかかってきます。
市場に売りに出した後は広告費もかかりますし、同時に不動産鑑定士への支払いや不動産エージェント・ブローカーへの手数料も発生することになります。
不動産デベロッパーであれば、一つ以上の物件を同時に広告に出して販売することで、広告媒体とエージェント活用の点においては有利な割合で交渉できますが、個人投資家であればそうもいきません。
結果として、ROIの通りにきちっと利益がでるかというと、実際にはそれよりも下がる結果となるものなのです。
その為に不動産投資でいうROIはあくまでも目安の数字であり、実際の結果はそれよりも下がると理解しておく必要があります。
まとめ
このように、不動産投資の場合のROI計算法は
コストメソッド（対費用算出法）
と
アウトオブポケットメソッド（対自己資金算出法）
の2つで違いが出てきます。
不動産投資を行う前に運用計画表を見る際にそこに「ROI」という数値があれば、「コストメソッド（対費用算出法）」で算出されているか、もしくは「アウトオブポケットメソッド（対自己資金算出法）」で算出されているかのどちらかです。
不動産投資のROI（リターン・オン・インベストメント）については、これら上記の2種類があることを理解しておきましょう。
