こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
にわかアメリカ不動産市場が活況となる中、今後も増え続ける不動産需要に不動産供給が追いつかない状況は続くものと予想されます。
不動産需要の三大要素
人口
人口動態
労働・賃金
は個人や組織の力でコントロール出来るようなものではなく、今の傾向のままでは不動産需要は継続し、それに伴って不動産価格が上昇する傾向は続きそうです。
現在のような市場のでは、どちらかというと私(佐藤)はキャッシュフロー重視の不動産投資をお薦めしますが、その一方で
「まとまった資金でキャピタルを狙い、時期をみて売り抜けて複数のキャッシュフロー型物件を購入したい」
そのように希望される方々もおられます。
これらの方々に共通する考えは
- 金融資産を日本円以外に分散したい
- まとまった額（億単位）で減価償却を取りたい
- アメリカ不動産価格が下がる前に、キャピタルを取って売り抜けたい
- そのまま複数物件に分散させてキャッシュフローを入れたい
というものです。
とはいえ、たった今の不動産市場でキャピタルを狙う場合はカリフォルニア、ニューヨーク、フロリダでは価格が暴落前もしくはそれ以上に上がっていますので、時期を逃している感があります。
テキサス州の場合は2000年初頭に購入したときほどの魅力はありませんが、ヒスパニック系人口を中心に勢いが衰えることなく人口が増えていきますから、カリフォルニアやニューヨークといった不動産市場の価格にみるみる追いついてくることが予想されます。
その為、今の時期にあえてキャピタルを狙うのであれば
- テキサス州内の主要都市
- 本年決まるアマゾン第二本社の都市
のどちらかと言えるのではないでしょうか。
とりわけアマゾン第二本社の場合、昨年トヨタがテキサス州プレイノ市に本社を移転したときとは比較にならないインパクトがあります。
今のプレイノの物件価格上昇割合を見れば分かることですが、普通に考えればアマゾン第二本社が建設される都市の不動産価格は最悪でもプレイノと同等、もしくはそれ以上の価格上昇が期待できるわけです。
鼻息の荒いフリップ業者の気負いが如実に感じられる今日この頃。。
不動産投資を始める前に押さえる3つのポイント
こちらはあくまで佐藤の投資に対する考え方となりますが、私は投資活動そのものについては常に
１．蓋然性
２．出口戦略
３．逃げ道
の3つは必ず押さえています。資金を投じる前に、これら3点をじっくり検討するのです。
一つひとつ見ていきましょう。
蓋然性
確率論の言葉になりますが、「その事象が再現される可能性」を蓋然性（がいぜんせい）と呼びます。
「過去にAの事象が起こった」
「Bの事象は過去のAの事象に酷似している」
「Bの条件がAの過去の条件と同等」
であれば、
「BはAの事象を再現する可能性が高い」
というものです。
もっぱら不動産投資のみならず、株式投資であったとしてもプロになると過去の株式チャートをそれこそ数千というレベルで勉強しているのです。
そこまで圧倒的な情報量をインプットすると、ある一定のパターンが感覚として捉えられるようになってきます。
株の動きは人の心理を反映させる一面もありますから、対象企業の実績と方針のみならず、市場の心理をも反映した株価の動きにある程度のパターンが見えてくるわけです。
不動産投資の場合は、私(佐藤)は株式投資よりもその難易度は低いと考えています。
不動産は地域市場ですので不動産価格の動きは地域ごとに異なる傾向がありますが、不動産はその流動性が低い特徴から株価のような激しい動き値があるわけでもなく、基本的には長期投資向きだからです。
そこで自分が不動産投資を検討する地域の
- 過去の不動産価格の変化
- 人口の変化
- 人口動態の変化
- 労働・賃金の変化
- 物件供給数の変化
これらを見ていけば、相関性はよく見えてきます。
それらの要素をきちんと分析すれば、
「ここから先、この物件は○○の傾向になる可能性が高い」
という、蓋然性を測ることは誰にでも出来ることなのです。
出口戦略
2つ目に押さえるべきは、出口戦略です。
出口戦略というと
「終わりをどのように処理するか」
と聞こえてしまいますが、その本質は出口（終わり）というよりも
「その投資の目標（そこが一番の目的）」
と言ってもよいものです。
あくまで最終的なゴールを決めて、そこに至るまでの途中利益をどのように享受するかを決めるのです。
それ故に、順番としては必然的に全体の運用計画としては大局として
- 最終目的を決める（出口戦略と呼ばれるもの）
- 途中で享受できる（享受したい）利益を推し量る
という順番が正しいことになります。
とはいえ、不動産投資の場合は出口戦略に向けたパターンそのものは多くありません。
多くないどころか、ハッキリ言ってしまえば
キャピタルゲイン狙い
キャッシュフロー狙い
減価償却狙い
これらの要素は全ての不動産投資パターンに最初から組み込まれており、どこに重きをおいて出口を定めるかという話なのです。
例えばCという物件を購入する際に
キャピタルゲイン
キャッシュフロー
減価償却
この３つの要素はどれか一つしか選択できないかというとそんなことはなく、全ての要素は最初から含まれています。
しかも減価償却に至っては、日本の税制でいえば
「築22年以上か否か」
というだけで、残りの
キャピタルゲイン
キャッシュフロー
の2つの要素がそれぞれ対象とする不動産地域市場によって
「どちらの要素が強く出てくるか」
の違いがあるだけです。
例えばカリフォルニアやフロリダのような地域では
「キャピタルゲイン色」
が強く出て来るでしょうし、メンフィスやリトルロックであれば
「キャッシュフロー色」
が強く出てきます。
このキャピタルゲインとキャッシュフローのレベルを単純に
レベル1 … 低い
レベル2 … 普通
レベル3 … 高い
で区分すれば、通常は
キャピタルゲイン：キャッシュフロー = 3：1
もしくは
キャピタルゲイン：キャッシュフロー = 1：3
のどちらかになるでしょう。
キャピタルゲイン：キャッシュフロー = 3：3
このようなキャピタルゲインとキャッシュフローの双方を狙える市場はゼロではありませんが、そううまくはいかないものです。
キャピタルゲイン：キャッシュフロー = 3：3
を安定して成り立たせるとすれば、ほんとに少数のパイであるハイエンド物件しか考えにくいと思います。（いわゆる、ごく少数のビリオネア市場）
そこで、出口戦略（目標）の立て方としては主にはキャピタルゲインとキャッシュフローの要素を取り上げて
キャピタルゲイン：キャッシュフロー = 3：1
キャピタルゲイン：キャッシュフロー = 1：3
このどちらに重きを起きたいのかを考える必要があります。
明日に続けます。
