こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
昨日、私(佐藤)が受ける依頼には
「セカンドオピニオンがほしい」
というパターンが多いことをお伝えさせて頂きました。
日系のフリップ業者から投資物件を購入する前に、本当にこの物件でよいかのセカンドオピニオンを聞きにこられるのです。
そこで一様に感じるのは、
「フリップ業者の利益が不当に大きい」
ということです。
違法性はありませんが、アメリカのまっとうなフリップ業者と比較すると明らかに高いサービス料が課せられています。
もちろんそこには
「日本語サポートでプレミア感を出しているんです」
という業者の言い分もあるでしょうし、投資家にしても
「同じ日本語でサポートしてもらった方が安心」
というお気持ちもよく分かります。
とはいえ、
「それが本当に適正価格なのか」
ということは全く別の話です。
私が日本人投資家の皆様に常にお薦めしているのは
「アメリカのフリップ業者と直接取引をして、アメリカ人と同じ価格で購入してください。」
ということですが、それでも日系の業者を使いたい場合、費用の詳細を見て大いに交渉する余地があろうかと思います。
本日も続けます。
手数料の目安
昨日は
投資家の購入価格 = 物件購入価格 + 修繕費 + フリップ業者利益
の式をお伝えさせて頂きました。
当然ながら、フリップ業者自身が最初に物件を購入し、修繕を行い、そこに自社利益を上乗せして販売価格を決定しています。
この自社利益部分は
$10,000 ～ $20,000
が目安となりますが、フリップにかかる時間・モノ・ヒト・カネを考えると、$10,000程度の自社利益はかなり良心的だろうと思います。
そのような感覚で、セカンドオピニオンを依頼された時に頂く提案書の詳細を見ると、別の項目に
「手数料 ○% $○○○○○」
と記載されていることがあります。
。。。
私が知るアメリカのフリップ業者たちは、そもそも販売価格とは別に手数料は取っていませんよ。
（ああ、書いてしまった。。）
通常は、投資家が購入する物件価格の中にフリップ業者の利益がすでに含まれているものなのです。
ご存じのように、アメリカの不動産エージェントは一般的には3%の手数料を頂戴します。
（厳密には、自分のスポンサーブローカーと割合で分け合います）
よく目にする日系フリップ業者の提案書には、利益が含まれているはずの物件販売価格とは別に3%をはるかに超える手数料項目が記載されているのです。
「いえ、販売価格には自社利益は含まれていないのです」
ということであれば、昨日も書いたように
「では、修繕の見積もり書を全て見せてください」
とお願いしましょう。
その見積書にフリップ業者の会社名が記載されているようであれば、要注意です。
私は過去にアメリカのゼネコンを雇って大規模工事のプロジェクトをこなした経験もありますのでよ～く分かりますが、アメリカではよほど大きな資本力のあるデベロッパーでない限り、自社で施工業者全てを抱えていることはありません。（日本でも同じではないでしょうか）
それなりに大きな不動産管理会社であったとしても、抱えていたとしてもちょっとした修繕を依頼できる何でも屋のハンディーマン程度であり、
- カーペット業者
- 温水器専門業者
- 屋根工事専門業者
- エアコン業者
等は別々の専門家を雇い、一つのプロジェクトを仕上げていくものなのです。
つまり、自社名の見積もりの下にはこれらの下請け業者の名前があるわけですから、その各業者が出している本当の数字を見ることが大切なのです。
フリップ業者の提案書に
「手数料 ○% $○○○○○」
このような手数料が単独の項目としてある場合、特に注意してください。
また別の実例として、ある日系のフリップ業者が査察を受けたことがあります。
「不当に儲けを上乗せしているのではないか？」
との苦情が多く、ある不動産団体が調査に乗り出したのです。
その調査の結果、対象の日系フリップ業者から出された明細では物件修繕のみならず
- 現地での物件事前調査
- 現地での物件ツアー企画
等にかかった料金を実費として上乗せされており、それらを含めて高額になっているとのことで、調査を行った不動産団体からは
「判定は白」
との調査結果が発表されていました。
。。。
それは白くないです。。
投資はビジネスと同じです。
投資の場合は個人投資家も一人の経営者として、
「$1を大切にする気負い」
が大切です。
私自身もエージェント業務やコンサルティング業務を行う時はクライアントの利益の最大化は常に考えていますし、「$1でも多くクライアントの利益を増やす」ことは当然なのです。
私自身も現地調査に向かうことがありますが、鉄則としてそれは
「クライアント様から依頼があった時のみ」
です。
それでもご請求させて頂くのは
飛行機
レンタカー
ホテル
等の実費のみをレシートの証拠と共にお渡しし、
ガソリン代
食費
等の自分の裁量でどうにでもなるものは、ご請求しないものです。
頼まれてもいないのに現地に飛んでそこにかかる旅費を物件価格に上乗せしたり、または購入するかも分からないのにツアー料金を最初から上乗せする等は考えられないと思います。
そもそも、私(佐藤)が知るまっとうな不動産エージェント達はツアーにかかる料金は請求していません。
それら自己負担を計算した上でも利益を出せる分で動くべきでしょうし、何よりもクライアントの利益最大化を本当に考えているのであれば、余計な金銭負担を投資家にかけさせない配慮が大切なのです。
今の日本では、とりわけ頑張っているサラリーマンほど税金が取られる仕組みになっています。今後の税制改革では、「むしろ小さく収まっていた方がいい」という向きがより強くなってくるでしょう。
そんな、必死に頑張っている方々が必死に貯めたお金を、少しでも上手に運用しようと海外に投資してくるのです。
そういった方々の立場になって、その資金をどうやって必死に貯めてきたかを考えると、$1でも無駄な投資をさせるわけにはいかないはずなのです。
私(佐藤)の場合、物件をお薦めする際もその基準はすごく単純です。
論理思考で蓋然性を測って数字で確立をみる作業は行いますが、最終的には自分の胸に手を当てたときに
「自分だったら、この物件を買うだろうか？」
「大切な家族に、この物件を薦めるだろうか？」
と思えるかどうか、それだけです。
そこで「薦められる」と正直に思えないものを他人様に薦めるのは詐欺も同然ですし、私(佐藤)は人様に物件紹介を求められた時でも、自分が納得しない物件は「この物件はよくないですね」とハッキリ言います。
自分が良いと思わない物件を、人様には余計に薦めるわけにはいかないのです。
。。。
やや主張ぎみに二日間かけて書きましたが。。
アメリカに大金を落とす前に、
「本当にこの投資は適正なのか？」
このことを専門家からセカンドオピニオンを頂いて、必ず確認するようにしてください。
セカンドオピニオンを私(佐藤)に依頼される場合はもちろん「査定料」などの余計な請求はしませんし、佐藤を通して物件を購入する義務も発生しません。
不動産のような高額の商品は決して焦って購入するものではありませんし、間違っても誰かに煽られて購入するものでもないのです。
物件選びは落ち着いて、アメリカで不動産投資する場合の理想は
自分 ⇔ アメリカのフリップ業者
の直接取引で行いましょう。
言語に自信がない場合、私(佐藤)でよければお手伝いさせて頂きます。
