こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
昨日は
「借入証書投資はREITとどう違うのでしょうか？」
というご質問に対して
プロミゾリーノート（佐藤は借入証書、と訳しています）
の仕組みを改めてお伝えさせて頂きました。
REITの場合はプロに不動産投資を委託し、プロが運用する不動産投資成績の一部をリターンとして受け取る仕組みになっています。
これに対し借入証書への投資は、住宅物件に対するローンの借用証明書ともいえる手形を自分自身が買い取り、自分が融資をする側（債権者）になるのです。
あたかも銀行家になったように融資を行うわけですから、あなたの手元には元金と利息の両方が毎月着々と返済されてきます。
お金がお金を生み出すという錬金術程強いものはなく、だからこそ連邦準備銀行の表に名前を表に出さない株主達（ロスチャイルド家とかロックフェラーとか。。）は、肉体を動かすことなく頭を動かすだけで、どんどん資産を増やしていけるのです。
お金が動くたびに自分の懐が豊かになっていきますから、世の中でお金が動き続ける以上は、どう考えても確実にお金が増え続けていくのです。
表に出てくる名前として分かりやすいのはビル・ゲイツですね。
彼が妻と一緒に運営するビル&メリンダ・ゲイツ財団は世界で最も資金が豊富な慈善団体です。
慈善事業として毎年多額のお金を寄付しているはずなのに、ご存知のようにビル・ゲイツの資産は年々増えていきますね。
お金を使っているのにそれ以上にお金が増えていくという事実。
そのカラクリは、ビル・ゲイツがマイクロソフト時代に苦楽を共にしたジェフ・レイクスを財団に引き抜き、ジェフがCEOとして財団のお金を上手に運用していることにあるのです。
ここにもまた錬金術の見事さがあり、ジェフの主導による類まれな投資成績でビル&メリンダ・ゲイツ財団の資産は年々増えています。
。。。
事例が長くなりましたが、結局のところ、資本主義の世界では
「お金でお金を生み出す」
この錬金術が最も強いのです。
その意味ではREITも確かに不動産投資の一つであり、お金を預けることで不動産という現物を通してお金でリターンを受け取るという錬金術に違いありません。
けれども借入証書の場合は、あなた自身が住宅ローンの債権者になることで、物件を所有せずに毎月着々と元利金を受け取ることになるのです。
ここで、借入証書とREITとの大きな違いが際立ってきます。
元本割れのリスクがない
REITの場合、元本割れのリスクがあります。
リーマンショックの時など、日本では元本が半分ほどになったREIT商品も多々ありました。
つまり、プロに運用を依頼しているとはいえ、そのプロでもコントロールしようのない不動産市場の変化が起こった場合には元本割れするリスクがあります。このことはREIT商品では常に頭に入れておかなくてはなりません。
これに対し、借入証書の場合は元本割れも何も「元本割れ」という概念自体が存在しません。
融資された金額をもって債権を買い取ることになりますので、投資額は
「その住宅ローンの元金」
ということになりますが、融資に対する返済を受け取るだけですので
「融資額が割れてしまう」
という現象は起こりようがないのです。
そこにリスクがあるとすれば
「債務不履行になった場合、元金のレベルも返金されずに元本割れになるのでは？」
という懸念が出てきます。
けれども借入証書の場合はこの点も大丈夫です。
昨日ご紹介したように手形の中には
「物件を担保とする」
ことが明記されていますから、債権者が債務不履行に陥った場合には物件が抵当に入れられ、あなたの元本は保証されることになります。
しかも実際にはこの抵当権執行等の複雑な手続きは、毎月$15の手数料を支払う先の不動産コンサルティンググループが行いますので、あなたが何かしら複雑な手続きを行う必要はありません。
さらに、佐藤の方でご紹介している借入証書の中には
「債務不履行時には、手形を販売元が買い戻します」
という、有事の買戻し保証が明記されているのです。
いよいよもって元本割れどころか、元本保証ともいえる仕組みになっていますので安心です。
ちなみに、販売元となる不動産コンサルティンググループが手掛ける手形では、今のところ債務不履行が発生した事例は一つもありません。
どの物件に投資しているのか、はっきり分かる
もう一つのREITのリスクに
「何に投資しているのか分からない」
というものがあります。
プロに運用を任せた後は、そのプロ達は様々な投資対象と混ぜ合わせていますので、自分が投資した資金がどの不動産物件にどれくらいの割合で使われているのかは通常は分からないものです。
借入証書の場合、お求めになる際には必ず
「どの物件の住宅ローンの債権者になるのか」
「借主は、いくらの融資を受けたのか」
「何パーセントの融資なのか」
「残りの返済期間は何年なのか」
「最終的に受け取る利息はいくらなのか」
これら全ての情報が事前に分かっています。
この
「将来の利益が最初から全て分かっている」
という点も、REITにはない借入証書投資の強みといえます。
将来の利益が分かっているということは、
全返済期間の利息合計
が明確であり、
返済期間の手数料
アメリカへの納税額（ブラケットで10%）
公認会計士への手数料
これらを差し引くと、結果として自分の手元にはいくらぐらい残るのかが、契約する前に全て分かるのです。
全ての利益とリスクを勘定した上で、かつ実質の元本保証がなされ、そして手数料や納税額を差し引いた上での残高利益まで読めてしまうという透明さ。
この安全度の高さが借入証書投資の一番の強みといえると思います。
このように借入証書投資はREITとは性質が全く違い、かつ透明度・安全度・リターン率が抜群に高いのが、借入証書という不動産投資の一種なのです。
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