こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
アメリカの不動産市場で過去とは違う変化が起こり始めています。
以前から
「今のアメリカでは、賃金の上昇が不動産価格の上昇に追い付いていない」
とお伝えしていますが、その歪と乖離が数字になって現れてきているのです。
具体的に見ていきましょう。
下がり続ける初めての住宅所有者率
アメリカ不動産業界の指標の一つに
「The share of first-time homeowners（初めて住宅を所有者する人の割合）」
という言葉があります。
一定期間内における全体の物件販売数に対して、人生で初めて住宅を購入する人々の割合のことです。
アメリカの不動産物件は基本的に
「住宅価格は上昇し続ける」
という前提であらゆる商品が開発されてきましたし、国民も一様に自分が購入する物件の価値が上昇する前提で将来の計画を立てています。
学生を終えて就職しはじめ、ある程度の収入見込みと頭金程度の貯蓄が出来てきたら住宅を購入するのです。
この一番最初の住宅購入で「ファースト タイム オーナー（first-time homeowners）」となり、その後は必要に応じて
売却 → 次の物件を購入
あるいは
2軒目を購入
という流れになります。
つまり、物件を初買いする「ファースト タイム オーナー（first-time homeowners）」は不動産業界にとっては市場物件売買の新規参加者であり、将来に向けて売買を繰り返してくれる見込みのある人々なのです。
この
「The share of first-time homeowners（初めて住宅を所有者する人の割合）」
が顕著に落ち始めています。
NAR（アメリカ全国不動産協会）の発表によると、2018年1月のアメリカ住宅販売実績の中で、初めて住宅を購入した人々の割合は29%にまで落ち込みました。
その前月、2017年12月度の新規購入者割合が32％だったのに対し3%の落ち込み、そして前年の2017年1月度の新規購入者割合が33%だったのに対し4%の落ち込みと、確実にその割合が下がり続けているのです。
通常、初めて住宅を購入する新規購入者は余裕のない予算の中で自宅を購入する傾向があります。
「決して余裕はないけれど、賃貸にお金を払うよりは自宅を購入して、住宅ローンを支払って資産を持った方がいい」
アメリカの不動産価格が上昇し続ける前提でこのように考える人々が多く、厳しい予算の中でも自宅購入に踏み切るのです。
ところが、その住宅新規購入者の割合が徐々に下がり続けています。
ということは、このままいけば将来的には住宅所有率も頭打ちになるということなのです。
その原因の一つには、現在のアメリカの「住宅価格の高騰」と「住宅在庫不足」にあります。
全米で不動産価格が上がり、在庫が枯渇気味
現在のアメリカでは全国的に不動産在庫が枯渇気味となっており、この為に中古物件売買数も鈍り、2018年1月の売買数は全米で538万件でした（それでもすごい数字ですが）。
割合にすれば月間売買数が3.2%落ち、年間を通しては4.8%売買数が減少しています。
「住宅を買いたい」
というニーズは依然と変わらず多くあるのです。
それでも、住宅価格の高騰と住宅在庫が枯渇気味の現在は自分が気に入った物件を適正価格で購入できる割合が少なく、仮に気に入った物件が見つかったとしても身の丈の合わない価格の為に買い控える、という現象が起きているのです。
全米を地域別に見てみると、
南部販売数
最も元気に中古物件売買が行われ、2018年1月の販売数は226万件（テキサスもまさに活況です）。ただし、それでも前月の2017年12月からは1.3%の落ち込みとなり、前年の2017年1月からは1.7%の下げ。
中西部販売数
全米で2番目に多く売買が行われ、2018年1月の販売数は125万件。こちらは前月の2017年12月からは6%もの落ち込みとなり、前年の2017年1月からは3.8%の下げ。
西部販売数
2018年1月の販売数は114万件。前月の2017年12月からは5%の下げとなり、前年の2017年1月からは9.5%もの下げ。
東北販売数
中古物件の売買数が非常に少なく、73万件のみ。前月の2017年12月からは1.4%の下げとなり、前年の2017年1月からは7.6%の下げ。
このようなに、全国的に売買数が減少し続けている様子が明確に分かります。
そして全米の住宅価格の変化を見てみると、住宅価格は全米のすべての地域で上昇傾向にあります。
南部住宅価格
住宅平均価格はが$208,200で2017年1月から4.3%の上昇。
中西部住宅価格
住宅平均価格は$188,000で2017年1月から8.7%の上昇です。
西部住宅価格
住宅平均価格は最も高く$362,600。前年の2017年1月と比較すると8.8%もの上昇です。
東北住宅価格
住宅平均価格は$269,100で前年の2017年1月から6.8%の上昇。
です。
まとめ
このように全国的に新規購入者の数が減り、中古物件の販売数は落ち込む一方で、住宅価格だけが不均衡に上昇を続けている傾向がハッキリと分かります。
- 物件価格の高騰
- 枯渇気味の住宅在庫
- 中古物件売買数の減少
- 新規購入者割合の減少
これらの要素が示すのは、
「供給よりも需要が多い傾向が続き、物件価格は上昇し続ける」
「住宅所有率が下がり、賃貸率が増える」
ということです。
もっぱら、不動産投資家としてはこの賃貸率が増える傾向を喜ぶ向きがあるかもしれませんが、同時にこのままいくと将来のアメリカ不動産市場では
「実体経済に見合わない不動産価格の調整」
が何らかの形で発生するかもしれません。
本年はとりわけ、アメリカ不動産市場の動きを注視しておきましょう。
