こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
昨日はブロックチェーン技術がもたらす世界へのインパクトと、不動産業界に起こりえる変化についてお伝えさせて頂きました。
ブロックチェーン技術の核心は
「分散（decentralization）」
ですが、これにより
管理者不要
権限一極集中不要
の世界が現れてきます。
そこから誕生するだろう不動産業界の変化は大きく分けて6つ、まずは昨日お伝えした
「新プラットフォームの誕生と市場の変化」
と
「仲介者と管理者が不要になる」
があげられます。
残りの4つについて見ていきましょう。
流動性の変化
不動産は従来、「流動性が低い商品」と言われてきました。
・リスティングに時間がかかる
・市場が時期に左右される
・クロージングまでに時間がかかる
等の要素で、
「即買い、即売」
は不可能だったのです。
よほど市場が活況の時や売却条件が良い時は市場に出てから即買いも起こりえますが、それでも市場に出すまでの時間やクロージングまでにかかる時間は、コントロールのしようがありませんでした。
ところが、上記のアトランタ社のようなトークン化の事例が当たり前になってくると、不動産市場は株式市場と同じになりますから流動性は極めて高くなると思います。
オーナーの分散化
アトランタ社の実例のように、ブロックチェーン技術を使うことで複数のオーナーによる共同所有が実現されます。
これまでも不動産の形態としては、タイムシェアのように他人同士が共同購入するような事例は数多くありました。
ところがブロックチェーン技術をもって不動産物件の価値がトークン化されてしまうと、ボーダレスに世界中からトークン購入者が現れて、数名の共同所有どころではないレベルでオーナーが分散化されてしまいます。
物件を売却したいオーナーにとっては、1人ではなく分散された複数により購入資金が集まりますから、より早く売却できる可能性は高くなるのです。
そして購入者にとっては、トークン分に応じた所有権のみを保有することと、複数の物件のトークンを所有することでリスクそのものも分散できることになります。
不動産取引の低価格化
このようにブロックチェーン技術を使うことで不動産市場の透明度が今まで以上に高くなり、このことは不動産取引のあらゆる面においてコスト削減をもたらすことになり得ます。
仲介者への手数料等を抜きに語っても、住宅検査費用、登録費用、保険料、ローン費用、固定資産税等の全てが、オーナーの分散化により大きく引き下げられることになり得るのです。
これらの費用については物件が所属する管轄郡によって違いが出てきますが、少なくとも仲介者への手数料は全くのゼロになることは間違いありません。
見えてくる課題
ブロックチェーン技術を導入することで不動産市場に起こり得る変化をお伝えさせて頂きましたが、実際には不動産市場が完全にブロックチェーン技術に依存するようになるまでには多くの課題があります。
その大きな要因は、「不動産は現物である」ということです。
ハコモノという現物である以上は、やはりそこには経年劣化が発生しますので、「修繕作業」は不可欠になります。
そうすると、不動産管理者の立場からすればある一定額を超える修繕に関してはオーナーから許可を得る必要がありますが、
「私(不動産管理会社)は、分散化された複数のオーナーの誰から許可をもらうべきなのでしょうか？」
という疑問が出てきます。
また、固定資産税についてもオーナーが分散化されることによりその額自体は大きく下がりますが、
「誰がそれらをまとめて、役所に固定資産税を支払う作業をしますか？」
という疑問が出てきます。
通常は公認会計士を雇うわけですが、それならば
「分散化されたオーナーの誰が公認会計士を選任しますか？」
ということになります。
オーナーが複数となると、物事は中々決まらないものです。
前述のアトランタ社のホームページにはそこまで深い部分は記載されていないようですが、こういった現物であるが故の問題は、現状ではアトランタ社のような言い出しっぺの会社、あるいは付属して現れる専門の管理会社が代理で取りまとめるしかないのでしょうか。
結局は「仲介者」が発生してしまいますね。。
それでも上記に書いたことはあくまで予想でしかありませんが、ブロックチェーン技術がその真価を発揮して不動産業界を大きく再編することは間違いないように思います。
このことは不動産投資家にとっては歓迎されるべき変化ですし、手数料がどんどん安くなることは大いに奨励されることです。
ちなみに私(佐藤)自身は幸いにも、現場での仲介業と同時にコンサルティング業務の割合の方が増えつつあります。
不動産売買には単純な手続きのみならず、お一人おひとりのご事情による背景があり、物件売買には感情を伴うドラマがあるものです。
その意味では不動産市場の分析のみならず、判断に人様の感情が伴うことに特化したコンサルティング業務が増えつつありますが、余計な手数料がかかる部分はブロックチェーン技術に譲り、コンサルティング業務に特化していく方向性が正しいように考えています。
不動産業界はその一例に過ぎませんが、好む好まないに関わらず、向こう10～20年でブロックチェーン技術やAIの台頭で時代は大きく変化していくことは間違いありませんね。
私が子供の頃と比較しても今の世の中は全く変わってしまいましたが、考えてみると現代に生きる私たちは、人類史の中でもそうは目にすることがない大変革の時期に生まれ合わせたのかもしれません。
時代の変化をしっかりと読み取り、次の時代に備えて自分を変化させていくことがとても大切だろうなと、最近はつくづく思います。
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