こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
「自宅を購入する」
或いは
「投資用物件を購入する」
というのは、人生の中で最も大きな買い物であることは間違いありません。
夢のマイホームを手に入れていざ暮らし始めた時など、本当にワクワクする日々ですね。
その一方で、家を所有すると現実としてついてくる責任が「固定資産税の支払い」です。
毎年の支払いにうんざりさせられるものの、その実アメリカの固定資産税はその物件が属する管轄郡の
- 学区
- 図書館
- 警察署
- 消防署
- 道路や駐車場等の公共整備局
といった公的機関の大きな資金源になっています。
そして物件所有者の中でも物事に細かい人は、毎年届けられる固定資産税の税率まで把握しているかもしれませんし、きっちりしている人ほど
「あれ、なんかやけに固定資産税が去年よりも高くね？」
と疑問を持たれることがあるものです。
固定資産税は
物件査定価値 ÷ 100 × 固定資産税率
で計算されますが、固定資産税そのものを昨年のそれよりも必要以上に押し上げてしまう要素は確かにあります。
そこで今日は、固定資産税を跳ね上げさせてしまう5つの理由についてみてみましょう。
理由１．家の改築
アメリカでは日本人以上に家の改築にこだわるホームオーナー達が多くいます。
家を自分の好みの材質やデザインに改築することで、より快適な居住空間を創り出すことに喜びを見出すわけです。
広いスペースに大理石調のアイランドキッチンや、仕切り付きの個室シャワーに洒落た広いバスタブなど、家の改築は大人たちの心を高揚させる贅沢の一つです。
ところが、この家の改築には副作用がついてきます。
家を改築する
↓
家の価値が高まる
↓
固定資産税が高くなる
の式にはまってしまうのです。
また既存の設備の改築のみならず、屋根裏に昇れる階段を取り付けて屋根裏部屋を設けたり、地下に居住スペースを作るなど、今までになかった居住空間を設けることも家の価値を高めてしまい、結果として固定資産税を高くしてしまいます。
そこで、自分の好きな居住空間に徐々に仕上げていくにしても
１．改築工事の費用
２．改築後に予想される物件価値上昇
３．物件価値上昇から予想される固定資産税の増額
この3つの要素を事前に調べて、とりわけ「１」と「３」の両方を負担できるのかを予め試算しておくことが大切です。
理由２．再査定
アメリカの物件は通常は所属するコミュニティーや管轄する郡により、定期的に再査定されています。
（勝手に行われてしまいます）
この再査定の際には政府公認の不動産鑑定士が雇われ、鑑定士は対象となる地域の建物を一つひとつ、確実に再査定していくのです。
具体的には、
家の位置
サイズ
タイプ
に始まり、前回の査定とは違ういかなる変化もつぶさに拾い上げて再査定を行うのです。
加えて
近所の住宅売買価格と物件価値
地域経済と地域不動産市場の変化
地域一帯で行われた、住宅に影響する公共工事
等も査定し、再査定の要素に加えるのです。
また不動産鑑定士はあなたが所有する物件の中に入るまでもなく、あなたが家の改築を行う前に役所に提出したはずの「工事許可証」を精査します。
その工事許可証に記載される工事内容の詳細が、再査定の要素になるわけです。
前述の「理由１．家の改築」に書いた「家の改築が固定資産税を上昇させる」とは、この意味になります。
とはいえ、再査定は必ずしも固定資産税の上昇につながるわけではありません。
例えば近所に大型のマンションが建築された場合等は、それだけ地域一帯が負担するべき固定資産税を多くの世帯で均等に負担することになりますので、その分固定資産税が安くなることもあるのです。
理由３．近所の物件が高値で売れる
これはある意味、一番嬉しくない値上がりかもしれません。
ご近所の家が高値で売却された時、売主としては万々歳でその家を去るわけですが、残されたホームオーナーにとっては固定資産税が高くなるという、おもしろくないおまけがついてくるのです。
すなわちこちらでも書きましたが、ご近所の住宅価値が高いと自分が所有する住宅の価値も上がるという原理がある為に、
ご近所の住宅が高値で売れた
↓
その一帯の住宅の価値が高値に見直される
↓
自分の家の価値も高くなる
という式になります。
とはいえ、この場合は先ほどの家の改築のように自分の居住空間を美しく快適なものに仕上げたわけではなく、あくまで他人様の家が高値で売れた結果のとばっちりですから微妙なのです。
もちろん自分がその後に住宅を売るとなれば売却価格を有利に持っていけることになりますが、そうでない限りは不可抗力で高い固定資産税を支払う結果になってしまいます。
理由４．新しい学校の建設と開校
新しい学校が開校することは、生徒・先生、そしてその地域一帯にとって好材料です。
とはいえ、新学校の開校は「地域の固定資産税増額」という高いおまけがついてきます。
新しい学校が建設された後に固定資産税が上がる理由は主に2つです。
新学校の支援
全ての学校はその管轄学区当局により管理・支援がなされています。
そしてこの学区に資金を分配するのは管轄郡の役割です。
そこで地域に新しい学校が開設されると、管轄郡は新学校による様々な新規プロジェクトを支援するべく、その原資を固定資産税を増額することで集め、学区に分配するのです。
人口の増加
新しい学校が出来ると、その地域には更に人口が増える傾向が出てきます。
とりわけその地域が元々レベルの高い学校が集まるような地域であった場合、必然的に新学校のレベルも高くなることが期待できる為に子供を持つ親は好んでそのようなレベルの高い学区に引っ越してくるのです。
そして人口が増える結果として、住居物件需要の増加の為に地域一帯の物件価格が上昇し、固定資産税が高くなります。
５．行政予算の増額
固定資産税が増額される理由として、物件が属する郡の行政予算もあります。
郡の行政予算原資は管轄郡に位置する住居物件・商業物件から吸い上げられる固定資産税が大部分を占めています。
その為に郡の職員が増員されれば人件費の為に固定資産が上がりますし、または行政にあたり何らかの予算を増額する必要があるとなれば、その行政執行に合わせて増税が必要となるのです。
とはいえ、行政機関の予算の関係で固定資産税が増額されるパターンでは予め「キャップ（上限）」が決められている場合がほとんどです。
事前に取り決められたキャップ（上限）の割合を超えて増税することは出来ず、どうしても上限を超える場合は住民に問い、投票が必要になる法律となっています。
（詳細は州ごとに違いがあります）
まとめ
このように、アメリカで物件を所有する場合は上記のような理由で固定資産税が上昇する可能性があります。
そこで不動産投資家の視点としては、自分が所有する固定資産税を低空飛行のままで保ちたいのであれば
「可もなく不可もない、大都市でも田舎でもない地方都市」
に物件を持つことが無難であることは間違いありません。
全米一帯の物件価格上昇の流れは避けようがありませんが、それ以外は物件をきちんと維持して必要以上に豪華に改築せず、あくまで
「賃貸者が快適に暮らせる最低限の条件」
だけに留めておくのが、固定資産税の増額を最低限に抑えるコツなのです。
