こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
たいていの家主は家屋保険の支払いをやっかいな固定費と考えています。
家屋保険は家を守り、屋内の財産を守り、そして投資家としては投資対象となる物件のみならず、家賃を支払い続けてくれるテナントを不足の事態から金銭的にサポートしてくれるものである一方で家屋保険という固定費は誰にとっても痛い出費です。
とりわけアメリカで不動産に投資する場合は固定費である以上は毎年のキャッシュフロー成績に大きく響いてきますので、
ポリシー（補償内容）内容
プレミアム（保険料）金額
はよく吟味する必要があります。
とは言え、固定費として支払う家屋保険の意味ではやっかいなものですが、実はこちらが望む望まないに関わらず、
「家屋保険に加入できない」
あるいは
「契約を更新してくれない」
という場合もあるのです。
支払いそのものは嬉しくはありませんが、それでも加入そのものが出来ないのは大変困ります。
もちろん
- 契約違反をした
- 詐欺行為を働いた
- プレミアム（保険料）の未納が続いた
等の理由では契約を途中解約されたり、あるいは契約更新が出来ずに当然なのですが、それ以外でもごく普通に家屋保険に加入できず、代わりの保険会社を探そうにも苦労してしまう場合があるのです。
家屋保険に加入できない、あるいは契約更新が出来ない事態が発生するパターンについて見ていきましょう。
屋根が古すぎる
意外に思うかもしれませんが、
「屋根が古すぎる」
という理由で家屋保険に加入できない場合があります。加入の条件として
「加入前に屋根の張り替えを行うこと」
が課せられることもあるのです。
通常屋根の寿命は30年といわれます。
この30年を超えたあたりから屋根の経年劣化が酷くなり、大雨が降ると水漏れが発生するようになるのです。
実際保険会社にしてみると、この
「水漏れによる家の損害」
が補償請求内容としてはダントツに多いものです。
屋根から雨漏りがする場合はその被害が最も大きく、屋内に与える損害はとても大きくなります。
その為、保険会社は自社の負担リスクを減らす為にも、家主自身が家をきちんと維持管理しているかをチェックするわけです。
補償請求回数が多すぎる
「その為の保険じゃないか」
と思うかもしれませんが、アメリカの家屋保険では補償請求回数が多いと、次の契約更新をしてくれない場合があります。
「こちらは保険料を支払っているのだから当たり前だろう」
という理屈で通したいものですが、残念ながら保険会社はそのようには考えないのです。
よくある典型的なパターンとして、家屋保険では
「補償請求を1回以上行うと、次の契約更新はしてくれない可能性が高い」
と考えておくとよいと思います。
このことを保険会社の立場から言うと、保険会社は商売として成り立たせるために、あなた個人ではなく全加入者の平均値で方針を決めています。
統計によると、一般的には家屋保険に加入する者が補償請求を行う平均値は
「9～10年に一度」
です。
その為、あなたの補償請求回数がこの平均値内に収まれば問題がないわけですが、数年の間に1回以上の補償請求されてしまうと保険会社としては赤字になる可能性が高くなりますので、
「すみませんが、次回の更新はなしで。。」
と断られてしまうのです。
やはり商売である以上、保険加入可否も利益になるかならないかで判断されてしまいます。
保険会社がカバーしない地域である場合
こちらは自分の力ではどうしようもないパターンですが、
「保険会社が、あなたの地域を対象外としている場合」
があります。
大手で安く補償内容がよいという場合でも、そもそも自分が物件を持つ地域をカバーしてくれないこともあるのです。
この一番の理由としては、あなたの地域が
「補償請求が頻発する地域」
である場合です。
例をあげると
ハリケーンが多発する
洪水がよく起こる
自然発火の山火事が起こり易い
犯罪が多発している
等の理由で、保険会社がその地域を対象外としてしまうのです。
このような地域に物件を持っていると、保険会社としては経営的に成り立たない地域として
「申し訳ありませんが、そちらの地域はカバーしておりません。。」
という答えを頂く場合もあります。
自分の地域をカバーしてくれる保険会社を探すことが出来ない場合は、不動産エージェントに尋ねてみましょう。
大概はその地域をカバーする保険会社を教えてくれると思います。
ペット
家屋保険には通常はペットを対象とする補償内容が用意されているものです。
ペットが怪我をした場合や、ペットにより訪問客が何らかの怪我をした場合等に補償してくれるのです。
ところが、保険会社によっては特殊なペットや、犬でも特殊な犬種は対象外とする場合があります。
この場合は保険会社の方で方針を決めていますので、そのペットの性格がおとなしかったとしても、それとは関係なしに
特殊動物（蛇やオオトカゲ等）
特殊な犬種
は対象外とされてしまうのです。
また通常は補償対象内のペットでも、過去に誰かを噛んで怪我をさせた履歴がある場合、同様に保険対象外となる可能性が高くなります。
もちろんこれら対象外となるペットを除外して家屋保険に加入することは可能ですが、その場合は仮に自分のペットが誰かに怪我を負わせてしまった場合は、買主にかなりの金銭的負担が発生しますので注意が必要なのです。（だからこそ、保険会社もリスクを避けます）
まとめ
このように家屋保険への加入は固定費となってしまいますが、同時に加入できないと困ってしまうものです。
上記のパターンを加味する上で、正しく家屋保険と付き合う為の条件は
「定期的な物件の維持管理」
これに尽きると思います。
家の周りには育ちすぎた大木がないか（枝が家屋に影響しそうではないか）、木造部分の木が腐ってはいないか、屋根の水漏れはないか、バスルームに水漏れはないか等、定期的に自分でチェックして、然るべき処置を施すことが最善です。
こうすることで大きな被害を予防出来ますから、間違っても保険会社を「通常の修理代の支払い屋さん」と見るのはやめましょう。
前述のように、家屋保険の補償請求回数の平均は9～10年に一度です。
数年で１回以上の補償請求をしてしまうと、結構な確率で次回の更新を拒否されてしまいます。
その為、通常は自分自身による定期チェックで家を大切に維持管理し、どうにもならない大がかりな修繕や不慮の事故による補償が必要となった場合にのみ、家屋保険は使用するようにしましょう。
1度でも保険を使えば掛け金は値上がりする可能性はありますが、どうにも避けられない不足の事態にのみ補償請求を行うのであれば、それは真っ当な保険会社の使い方です。
