こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
アメリカでMultifamily Home（マルチファミリー）と呼ばれる物件があります。
定義としては2つ以上の戸数が一つの建物にあり、日本でいえばアパートに近いようなイメージです。
小規模でいえば4世帯程度の複数世帯物件から、1棟に10戸単位が入って合計で数百戸となるような大型のものまで実に様々あります。
アメリカの投資家の典型的なパターンとしては
- 小さな一戸建てを一つ所有する
- 一戸建ての所有数を増やしていく
- キャッシュフローが潤沢になってからマルチファミリーに進む
という順番で進み、一般的で最終的にはロバート・キヨサキを始めとする著名な不動産投資家たちも行きつくところ、この手の複数世帯に投資の多くを集中させています。
その一番の理由は
「キャッシュフロー成績がよい」
というものです。
複数世帯物件では戸数が多ければ多いほどキャッシュフロー度が高くなりますが、一年を通して全てがずっと満室ということはあり得ません。
それでもどこかの部屋が住人入れ替えのターンオーバー期間中であったとしても、別の戸が着々と現金を入れてくれますので運営そのものが安定し易いのです。
実際、アメリカでよくあるパターンとして
「複数世帯物件の1部屋に自分が暮らし、自分で物件を管理しながら他の部屋をレントする」
というスタイルで生活する投資家も多くいますし、物件管理は専門業者に任せて自分は完全な不労所得のみで生活するパターンもあります。
いずれにせよ、アメリカで不動産投資家として活動する人々のその多くが
「複数世帯物件を複数所有する」
というところに行きつく傾向があるのは事実なのです。
そこで、複数世帯を物件をもつことの特徴について簡単に見ていきましょう。
すぐに多額の現金収入が始まる
複数世帯物件を購入する場合、通常はそこにはテナントがすでに入っているものです。
前述のように一年を通して全室が満室になり続けるという可能性は極めて少ないものですが、それでも年間80%～90%の占有率を維持することは普通にあり得ます。
そうすると、購入した途端に多額の現金収入となり、ローン返済も有利に進められるのです。
また複数世帯物件を購入する上でも、
「複数世帯の方が一戸建てよりもはるかに高いのでは」
というイメージも持たれがちですが、実際にはそのようなことはなく、同じ地域の同質の建物であれば一戸建てと複数世帯のスクエアーフット単位の単価は変わらないのです。
すなわち、価格的には
「一戸建てを複数軒購入する場合と、一戸建ての合計数と同じ戸数が入っている複数世帯物件とでは、価格はほぼ変わらない」
ということになります。
税金に有利になる
複数世帯物件をもつことの別の有利な点としては、大きな減税が可能になる、ということです。
投資対象の物件であれば建物そのものに対するローン（利息部分）、維持管理費、改修費用に加え、自分が住んでいる部屋以外にかかる費用は全て経費として計上することが出来ます。
またローンを組んで購入する場合でも、4世帯までの物件であれば政府が提供するFHAローンという金利の安いローンを組むことが出来、なお更有利になるのです。
加えて、一戸建てを複数所有する場合と比較するとローン組みの場合はとりわけ、複数のローンを組まねばならない一戸建てと一回のローン組みで済む複数世帯とを比較すると、複数世帯で一つのローンで済ませた方が圧倒的に手数料が安くなる、という特徴もあります。
維持管理には相応の構えを
このように潤沢なキャッシュフローが期待できる複数世帯物件ではありますが、その一方で維持管理については相応の注意を払う必要があります。
すなわち一つの棟に複数の世帯が入っているわけですから、修繕が必要となる問題は世帯の数だけ多く出る傾向があるのです。
とはいえ、前述のように複数世帯等は同地域で複数の一戸建て物件を所有する場合と価格はかわらず、複数の一戸建て物件を所有していたとしても同じだけの世帯がいることとなり、結果として修繕機会の発生率も一戸建て物件を複数所有する場合と大きな差は出てきません。
むしろ一戸建て物件を複数所有する場合、通常はそれぞれの物件の距離が離れていますので管理にそれだけ手間暇がかかってしまいますので、複数世帯物件のように同じ棟に複数入っている方が修繕にかかる時間とお金は少なくなるものなのです。
複数世帯の上手な買い方
このようにアメリカで不動産投資を進めていく上ではいつか、あなたも複数世帯物件について検討する時がくるかもしれません。
そんな時、複数世帯を購入する上での一番のポイントは、何よりも
「過去・現在・将来の見込みの数字」
をそれぞれしっかりと取ることが大切です。
見込み家賃収入
全体の光熱費
固定資産税
等の一つ一つの現状を捉え、将来に発生するだろう費用を見据え、それらをきちっと吸収できる収入があるかを計算し、あくまで数字に裏打ちされた根拠を元に判断する必要があります。
複数世帯に関するこのあたりの詳細はこちらをご覧ください。
結局のところ、複数世帯物件を購入する段階に入るにしても、まず最初は小規模の複数世帯物件から始めるのが無難です。
大きな投資となる上ではリスクもそれなりに大きくなりますので、まずは最小規模の複数世帯物件から運営を開始して感覚をつかみ、それから大き目の複数世帯物件に移っていくのが定石になります。
実際、1つ目の複数世帯物件で運営感覚を十分につかんで利益をしっかりと出し、2つ目の複数世帯物件を購入できる頃には不労所得での生活が実現し始めているものです。
