こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
20代半ばのほとんどをニューヨークで過ごしましたが、その時につくづく感じていたのが
「生活費が高い」
ということでした。
全米で物価が最も高いのはハワイ州ですが、物価と生活費は厳密には違います。
あくまで私(佐藤)の感覚ですが、生活コストでいうのであれば、ハワイよりもニューヨークの方がはるかに高くつくのではないでしょうか。
電車で30分離れた街に行くのに片道1000円以上
マンハッタンから隣のニュージャージー州にかかる橋を渡るのに片道$15
ちょっとまともなレストランに行くと、チップ込みで一人最低$30
。。。
と何をするにもお金がかかり、「カネがなきゃまともに暮らせないな。。」と日々痛感していました。
その代わり、ニューヨークの良いところはなんといっても「街がエネルギッシュ」なことです。
西のロサンゼルスや南のテキサスでは比較的ノンビリ感がありますが、マンハッタンは常に心地よい緊張感とエネルギーに満ち溢れており、仕事に打ち込むには最適な街でした。
異常に高いニューヨーク市近郊
そんなニューヨーク市ですが、高い生活費はもとより、その異常な高さを感じるのは不動産物件です。
物件が高いということは当然物件価値も高いわけで、不動産鑑定士が算出する物件価値をもとに固定資産税が定められますが、ニューヨーク市近郊の高級住宅街では固定資産税額が非常に高額になっています。
前提として、固定資産税を徴収するのは国ではなく州でもなく、同じお役所でもその物件が所属する「郡」です。
テキサス州ヒューストン市であれば「ハリス郡」
カリフォルニア州ロサンゼル市であれば「ロサンゼル郡」
テネシー州メンフィス市であれば「シェルビー郡」
等、その市が所属する群（いくつかの市の集合体）に納税することになります。
そのような郡単位での課税額を全米を通して比較した時に、何と全米トップ10位の中で9位までがニューヨーク市近郊の郡で締められているのです。
ちなみに「固定資産税率」でいえば前でのテキサス州のハリス郡が全米で最も高い割合になっていますが、ニューヨーク市近郊では物件そのものが非常に高額である為、「固定資産税額」でいえばニューヨーク市近郊が上位になるわけです。
そこで、最も高い固定資産税額はマンハッタン北部に位置する
ウィストチェスター郡
で、2017年度の一世帯に対する固定資産税の平均額は
$17,179
でした。
固定資産税が$17,179、日本円で約184万円です。
恐ろしい数字ですね。。
また、上位からトップ5に入る都市の残りの顔触れは
ロックアイランド郡
エセックス郡
バーゲン郡
ナサウ郡
ですが、これらの郡の固定資産税平均額もまた軽く$10,000を超えるものとなっています。
トップ10の中で唯一ニューヨーク近郊から外れていたのは
カリフォルニア州トニーマリン郡
で、トップ10全ての郡において全米平均固定資産税額の$3,399を遥かに上回る固定資産税額でした。
これらの地域ではもともとの固定資産率が高いに加え、住宅価値が非常に高いことからこのような結果になっています。
そして、これらトップ10以外のニューヨーク市及びその近郊では一世帯の平均固定資産税額はぐんと下がり、
ブルックリン郡 $5,734（83位）
クイーンズ郡 $5,589（93位）
ステタンアイランド郡 $4,604（148位）
ブロンクス郡 $4,360（161位）
となっています。
ちなみに、これらの統計は1万世帯以上ある郡を対象にされていますので、マンハッタン地域は統計の中には含まれていません。
新しい税制が富裕層に打撃を与える
このようにニューヨーク市近郊の郡の固定資産税額は全米の平均を大きく超えていますが、ここに加えてこの近郊に暮らす富裕層にとっては、本年2018年より施行（来年の確定申告から反映）される新しい税制が大きな不安要素となっています。
前述のように固定資産税率の高さもさることながら、物件価値そのものが異常に高い結果として固定資産税がバカ高い状況になっていますが、今まではそれでも所得税控除額の影響が大きくあり、それがウェストチェスター郡を始めとする高級住宅地においても富裕層による住宅購入が続いてきた要因になっていました。
ところが、今回トランプ大統領が進めた税改革改革では端的にいうと
2017年までの税制
支払った州税が連邦税の計算においてはそのまま全額控除することが出来た
2018年以降の税制
上限控除額は$10,000まで
となり、世帯所得が$75,000から「$100,000の家計では新制度の上限$10,000より低いので影響はないものの、所得が$200,000以上の世帯になると$10,000を超える部分は控除できない」計算となるのです。（計算の詳細は割愛します）
結果として、まさにこのニューヨーク市近郊に暮らす富裕層が最も大きな打撃を受け、バカ高い固定資産税額に加えて控除もこれまでのような効果が期待できないことになります。
そうするとどう考えてもこれらの地域においては、本年以降はハイエンドの高級住宅の売れ行きが落ちていくことはほぼ間違いありません。
この影響がニューヨーク市近郊に限定されたものになるのか、大なり小なり全米に影響するのかは不確かですが、高騰し続けるアメリカ不動産価格の動きに一石を投じることにはなりそうです。
ちなみに、今回の税制改革では富裕層が打撃と書きましたが、超富裕層のレベルになると反対に優遇されることになります（詳細の計算は割愛します）。
中途半端な富裕層に打撃があり、本税制を導入したトランプ大統領のレベルの超富裕層では歓迎されているのです。
いずれにせよ、このような状況を鑑みると、やはりキャッシュフロー重視の不動産投資にあたってはメンフィスのような中西部地域が最も安定していると改めて思います。
固定資産税一つにしても、全米平均と比較するとメンフィスはかなり安いですから。。
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