こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
初めてアメリカで住宅を購入するのであれば、最初に知っておいた方がよいコツがあります。
見た目が綺麗な物件であったとしても、とりわけその物件が中古であれば即買いする前に要注意が必要です。
今日はアメリカで住宅を初買いする前に心がけておきたい、簡単な3つのポイントについて見ていきましょう。
１．ホームインスペクターは必ず雇う
物件の内外を専門的に調べてくれる有資格者をホームインスペクター（Home Inspector）といいます。
州政府のライセンスを有する物件検査の専門家であり、建物の内外を専門的に細かく調べてくれる人のことです。
とりわけ中古物件の場合、目に見えない個所に不具合があるものの売買手続きの際には気づかず、いざ購入した後で大きな問題が出てきたというのはよくある話。
例えばいくつかの実例を上げると、
物件不具合の実例
ハードフロアの欠陥：
ハードフロアに漆が塗られて仕上がっていたが、最初の施工時に木材を敷いた後に掃き掃除をせずに漆を上塗りした為、ゴミがそのまま漆で固められていた。
台所機器の欠陥：
購入後にいざキッチンを使い始めてみると、ディスポーザー（小さな生ごみ程度であれば、シンクに流した際にスイッチを入れて粉々にして水と一緒に下水に流せる機械）がほとんど壊れた状態であり、機能しなかった。
窓の欠陥：
窓枠のコーキングがきちんとなされておらず、大雨の日に毎回浸水することが分かった。
花壇からの浸水：
家の外壁に花壇が隣接しており、その花壇の底（土に深く埋もれた部分）から家の中に通じる穴が出来ており、大雨の日に屋内に酷い浸水が起こることが分かった。
危険物の放置：
住宅購入後に地下室への入り口があることに気づき、下に降りてみると中身の入っているガソリンタンクが多数放置されていた。
バスルームの欠陥：
バスタブと床の間に隙間が出来ており、そこから入浴の度に結構な量の水が床下に入り込み、床下の木材がかなりカビて腐食していることが分かった。
これらはいずれも実話であり、ホームインスペクターを雇わずに購入した後で初めて発見された問題でした。
そこで物件を購入する場合には、必ず「オプションフィー（選択権料）」をつけてオファー（購入申し出）を行うようにしましょう。
つまり、通常は
「私、この物件を買いたいです」
という場合は「オーネストマネー（手付金のようなもの）」を入れて買主に申し出ますが、この時にオーネストマネーのみならず、オプションフィーを支払って
「本当に購入するかまだ分かりませんよ。でも、購入する権利をください。」
とオファーするのです。
このオプションフィーを入れるいいところは、購入権を押さえてその間にホームインスペクターを雇って物件調査が出来ることです。
もしその物件調査を行う中で大きな問題が発見されたら、
- 家主に修繕してもらう
- 物件価格から修繕費用を値引いてもらう
- 購入そのものを取りやめる
という選択肢のいずれかを選べるわけです。
ちなみにこのオプションフィーは買主との交渉で決めるのが通常ですが、数百ドル程度のものです。
物件購入を取りやめる場合にはこの料金は戻ってきませんが、その代わりオーネストマネー（物件価格の1%～2%）は戻ってくるので安心です。
このオプションフィーとホームインスペクターを雇うことで合わせて$700～$800かかることになるとは思いますが、不動産物件という大きな買い物で安心を買えるのであれば安いものです。
その為、物件購入のオファーの際にはオーネストマネーと同時にオプションフィーを入れ、その後にホームインスペクターは必ず雇うようにしましょう。
注釈：オプションに関しては州ごとに規定の違いがあります。オプションそのものが契約に存在しない州もあり、その場合は大抵は物件調査を保証する条項が契約書内に含まれています。
２．契約期間の各締切には敏感になる
物件購入を決めたら契約期間が始まります。
この契約期間は売主と買主の双方が決めることになりますが、通常は1ヵ月～1ヵ月半に落とし込まれます。
この契約期間の間に
- 物件検査
- 物件修繕
- ローン審査
等の様々な中間地点があり、それぞれの中間地点に対して
「○○日までに行うこと」
というルールが、双方の合意により定められるのです。
このような時間の区切りなしには人の本性として物事が進みませんし、かつ大きな動きが動く取引なだけに「時間厳守」が徹底されることになります。
そこで買主としては契約期間中の中継地点に対し敏感になっておかないと、契約で定められた日時までに必要事項を済ませないと罰則が発生したり、最悪の場合は「契約不履行」となり、損害賠償の話にまで発展してしまいかねません。
そのため、クロージングの日までは契約の全てのプロセスに対して気を張り、要所要所で求められる手続きにはきっちり間に合うように契約を進めていきましょう。
３．仕事の出来るローンオフィサーを選んでおく
こちらは現金購入ではなくローンを組んで物件を購入する場合の話です。
あなたが物件購入資金調達の為にローンを組む際に、担当してくれる銀行あるいは住宅ローン会社の有資格者を「ローンオフィサー」といいます。
上記のとおり契約期間中には「ローン審査」の期間も含めることになり、実際にローンが組めるかどうかの審査結果に対しても
「いつまでにローン審査結果が分からねばならない」
と定められることになります。
ところが、このローン審査にかかる時間は当然ながら自分がコントロール出来るものではなく、ローン審査の作業そのものをローンオフィサーに委託する必要があります。
そのため、
「ローンオフィサーが仕事が出来るか」
これはかなり重要なのです。
日本人の感覚からすれば当たり前と思うようなことでも、危なっかしいい仕事をするオフィサーもいます。
具体的は、
「お役所感覚で仕事をするローンオフィサー」
いるんです。返信が異常に遅い方とか。。
限られた時間の中で手続きを進めなければならないこちらとしては、悠長なことは言っていられません。
その為、実際に物件を購入する前に複数のオフィサーに連絡をとって感触をつかみ、まずは相手からの返信速度がどの程度かを推し量るようにしてください。
私(佐藤)の経験からいえば、即日返信のないローンオフィサーはアウトです。
まとめ
物件を初買いする時には様々な不安があるものです。
今日はごく簡単に
１．ホームインスペクターは必ず雇う
２．契約期間の各締切には敏感になる
３．仕事の出来るローンオフィサーを選んでおく
の3点だけを押さえました。
言い換えると、これらについては
「不動産エージェントに任せず、自分でしっかりと意識しておくこと」
なのです。
実際にはいずれも不動産エージェントを通して手続きをしますので段取りそのものは問題がないわけですが、気の利かない不動産エージェントは上記のいずれも事前に教えてはくれません。
その為、上記の3点はいずれも大問題に発展し得る要素ですので
「ホームインスペクターを雇えるよう、オプションを付けてオファーして下さい」
「ローンオフィサーを事前に選ばせてください」
等は、自分から不動産エージェントに指示するように心がけておきましょう。
