こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
不動産投資で重要なのは、「良い買い物をすること」ではなく「良い管理をすること」です。
投資対象とする地域と物件をよく検討して、数字に落とし込んで利益が取れる見込みが高いと判断して初めて物件購入に動くわけですが、その一番最初の分析による判断の成否を決めるのがその後の「不動産管理」なのです。
不動産管理が下手であれば数千ドル単位の不必要な出費も普通に起こりえます。
そして結果として蓋を開けてみると、いざ売却した時にはトータルで損して投資失敗の結果に終わってしまうのです。
そこで物件購入以上に神経を使って取り組まねばならないのが物件管理ですが、物件管理の方法としては
自分で物件を管理する
プロ（不動産管理会社）に委託する
の２つの方法があります。
もっぱら、アメリカ国外からアメリカで物件を購入される方、あるいは米国内でも他州に物件を所有される方は後者の不動産管理会社を雇うしか方法がありません。
不動産管理料の相場はアメリカの場合は家賃の10%が平均的で、仮に家賃が$1000だとすると管理費は$100となり、年間で$1,200の出費ということになります。
ちなみに私(佐藤)の提携する管理会社は7%~8%が多いです。
そこでこの自己管理と委託管理のどちらを選ぶのがいいかということになると、仮に自分で管理できる場合でもプロに委託した方がよいと思います。
確かに自分で管理することで年間$1,000~$1,500程度の節約になるかもしれませんが、その代償は明らかにそれ以上支払うことになるからです。
「不動産管理を自分の生業にしたい！」
というくらい大好きでないと、とても不動産管理は努めきれませんし、素人考えで簡単にできるような仕事ではありません。
そこで今日から、不動産管理の失敗に端を欲する不動産投資失敗の実例に学んでみましょう。
不動産管理を仕事として見ていない
この実例はとあるご夫婦の話しです。
夫は正社員として会社勤めですが、奥さんは専業主婦。
結婚して間もなく、それなりにそれまでの貯蓄があった夫が
「早期リタイヤできるように、不動産投資を始めよう」
と持ちかけたことがきっかけでした。
不動産物件を購入して賃貸に出し、かつその物件を自分たちで管理することでよりキャッシュフローを高め、早期リタイヤの資金にしようと考えたのです。
そのまま首尾よく不動産投資で成功すれば、不労所得で暮らしていけるだろうとの狙いもありました。
ところが奥さんの方は、最初から乗り気ではありませんでした。
自分の家計簿管理はまだしも、不動産物件の管理など経験したことがありません。
言い出しっぺの夫も本業の方がいそがしい為、自分が主に動かねばならないことが最初から分かっていたのです。
そして慣れない不動産管理を始める間に徐々に奥さんはストレスがたまり、ついにある大雪が降った翌日に不満が頂点に達しました。
大雪の為、管理する物件の外側を1人で雪かきする必要に迫られたのです。
夫は朝からすでに仕事に出ており、1人残された奥さんはせっせと雪かき作業にお昼過ぎまで費やすことになりました。
精神的にも肉体的にも限界にきていた奥さんは仕事から戻った夫と口論になり、不動産管理のことで大げんかとなりました。
事実、不動産管理の仕事は多岐に渡ります。
- 入居希望者の犯罪歴やクレジットカード履歴の照会
- 請求書の確認と支払い
- 定期的な物件の確認
- 修繕作業
等、細かく書き出すときりがない作業があり、このご夫婦も実際に自分たちで不動産管理をやってみてはじめて、いかに不動産管理が大変であるかを痛感したのです。
通常の不動産管理専門会社ですら、とても2人だけで不動産管理事業をスタートすることは出来ませんが、この時はご夫婦で投資物件をすでに4件抱えていました。
加えてご主人はフルタイムの生業がありましたので、実質ほとんどの管理を奥さんがせねばならなくなり、2人の日常生活にも大いに支障をきたすことになったのです。
趣味の延長で大丈夫だろうという軽い気持ちで不動産投資を初め、不動産管理を仕事としてみていなかったのがそもそもの間違いでした。
役割を決めていない
加えて、素人の２人で不動産管理を始めた為に無理もありませんが、そもそも不動産管理ではどんな仕事が必要になるのかを理解していなかった為にお互いの役割分担は全く考えていませんでした。
しいていえば、「夫は修繕面を請け負って、妻は書類作業をする」それくらいの大雑把な分担しかご夫婦は考えていなかったのです。
また前述のように、実際に蓋を開けてみると冬の臨時雪かきのように、奥さんは書類管理のみというわけにはいかない現実を見ることになりました。
そしてそれ以上に事が深刻だったのは、お二人は「入居者の管理をどちらがするか」について、全く話し合っていなかったということです。
事実、不動産管理においては物件管理は当然のこと、人の管理、すなわちテナントの管理についても考えておかなくてはなりません。
物件は何もしゃべりませんので楽なものですが、人が相手となると感情を伴うコミュニケーションが必要となります。
そして、テナントが管理人に連絡してくる時というのは、ほぼ十中八九「問題が発生した時」なのです。
残念ながら、
「いつも管理をありがとう！」
「おかげさまで、毎晩気持ちよく眠れます！」
こんな感謝の言葉をわざわざお寄せくださるテナントはほとんどいません。
テナントから連絡がくるときは、まずそのほとんどがありがたくない、不満の声や修繕の要求だったりするのです。
このテナント管理の部分をご夫婦は話し合っていなかった為に、このことは物件管理以上に2人にストレスが生じる原因となりました。
テナントから連絡がくればそれはトラブルと分かっていますから、電話を取ることすらお互いが嫌がり、またテナントに対面する必要があればそれこそお互いに押し付け合うような状態でした。
結局はご主人は生業がある為に、ご主人は週末の物件作業にしか自分の時間を費やすことが出来ず、書類のみならずテナント対応のほとんども奥さんが対応する羽目になったのです。
そして更に他の要素も加わり、このご夫婦は4物件の自己管理を諦めることなります。
明日に続けます。
