他人の失敗から学ぶ、不動産管理はプロに任せた方がいい理由 ~ ②

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

昨日に続き、賃貸物件の自己管理を失敗したご夫婦の実例をお伝えしています。

「不動産管理」と聞くと、

テナントを募集する

家賃をもらう

必要に応じて修繕する

この程度だろうと簡単に思われてしまう傾向がありますが、実際の不動産管理業務はそんなに単純なものではありません。

あえて「難しさ」という言葉を使えば、

賃貸募集マーケティングの難しさ

入居希望者のスクリーニング（背景調査）の難しさ

家賃滞納を防ぐ難しさ

ターンオーバー（入居者入れ替え）時の費用を最小限にする難しさ

大規模修繕の発生を防ぐ難しさ

入居者とのコミュニケーションの難しさ

等、とても片手間では出来ない要素が多いものなのです。

このご夫婦の失敗の一番の原因大きく分けて4つあり、1つ目は

「不動産管理を仕事としてみていなかったこと」

です。

趣味の延長で出来る投資だろうとタカをくくって臨んだところ、実際に取り組んでみるとなされるべき仕事がいかに多いかを知ることになりました。

私(佐藤)の父も昔アパート経営をしていたので分かりますが、不動産管理はまず片手間では無理なのです。

父も結局は建設費の借金を完済した段階でアパート運営を断念し、生業一本に絞っていました。

不動産管理専門業者があるのはまさに「片手間では出来ない」その為で、株券を購入するだけの株式投資とは明らかな違いがあります。

そして２つ目の失敗要因は

「管理業務の役割分担を決めていなかったこと」

です。

このご夫婦は不動産投資を趣味の延長で考えていましたので当然といえば当然なのですが、

物件維持管理 ⇛ 夫
事務処理 ⇛ 妻

と、大雑把にしか考えていませんでした。

結果として事務処理だけでもかなり多い中、夫が生業で仕事に出かける時間帯の急な物件対応は結局は妻が行うことになり、夫婦間の感情面でも対立が多くなる有様でした。

不動産管理の失敗要因について、本日も続けます。

細かい管理を見逃す傾向がある

どんな仕事にも共通することかと思いますが、「見逃してはいけないポイント」があります。

そこを見逃して放置すると後から大問題になる、というポイントです。

このご夫婦の賃貸物件にとある女性が入居した時のこと。

入居前のスクリーニング結果も良好でしたので入居を許可し、女性が暮らし始めてから数ヶ月は何事もなく順調な賃貸運営でした。

ところが、ある時からこの女性の賃貸物件にボーイフレンドが転がり込み、一緒に暮らすようになったのです。

その賃貸物件に何人暮らせるかについては、少なくとも州法で定められています。

そして、その契約上で特別に謳われていない限りは州法で定めれれる範囲の入居者集は問題がないものです。

事実、この場合もボーイフレンドが同棲することは法的には問題がありません。

ただし、問題なのは管理者であるご夫婦が「追加入居者情報」の追記依頼を見逃していたことです。

通常はそこに暮らし続ける追加住人がいるのであれば、その入居者に関する情報を提出する義務があります。

（通常は賃貸契約書上で謳われています）

ところが家主夫婦はボーイフレンドが一緒に暮らし始めたことは気づいていましたが、然るべき追加情報がテナント女性から提出されないまま放置していたのです。

この追加住人情報に関しては、不動産管理では見逃してはいけない重要なポイントの一つです。

そもそも賃貸物件はテナントが気持ちよく暮らせる為に用意するものですし、キャッシュフローの源泉はまさにこのテナントによる家賃ですから、数ある管理義務の中でも入居者管理に関しては最も疎かにしてはいけない部分なのです。

この実例の場合、なんとそれから間もなくして契約上の賃借人である女性がいつの間にか出ていってしまい、未登録のボーイフレンドが居座るという事態になりました。

当然ながらこのボーイフレンドは契約上の賃借人ではありませんから、この男性に家賃の支払い義務はありません。

加えて厄介なのは、このように人が居座ってしまうことはモノが放置されるのとは違いますから、まず出ていってもらうのに大変な手間と時間がかかるものなのです。

最悪の場合、この男性が訴訟を起こせば状況によっては男性の言い分が（弁護士の力で）認められることもあり得ます。

幸いにもこの場合はほどなくして男性は立ち退きに応じ、大事には至らずにすみました。

とはいえ、男性が居座り続けた期間は家賃が未納のままとなり、結局はその期間に損失が発生することとなったのです。

住人が増えた際に、対象者の情報をきちんと押さえていれば防げた問題でした。

数字管理が甘い

大前提として、全ての投資は「数字による明確な裏付け」が必要です。

大局としては

「収入はいくら見込めるのか」

「支出はいくらになりそうか」

という、「入る」と「出る」の鶴亀算に過ぎませんが、不動産投資を始めよう考える方々の中には案外、とりわけ支出について深く考えずに始めようとする方が多いものです。

支出として見るべきものは

光熱費
固定資産税
保険
修繕積立

等の基補的なものに加え、

空室率（空室期間の未収入）
減価償却費

これらのみなし支出も考えておく必要があります。

これら一つひとつの要素をしっかりと数字上に落とし込んで、リアルタイムにモニタリングして管理制度を高めていくことが不動産管理の基礎中の基礎なのです。

ところがご夫婦の場合は仕事ではなく趣味の延長で物件の自己管理を考えていた為、数字の統計から判断をしようにも記録が真っ当な資料として成立せず、結果として投資として成功しているのか失敗しているのか、最後には全く判断が出来ない状態できない状態でした。

結果としてこの夫婦は自分たちで物件を管理することを諦め、手持ち物件全てを不動産業者に託すことにしたのです。

まとめ

このケースで幸いだったのは、取り返しのつかない損失が出る前に不動産管理業務を専門業者に委託する決断をしたことでした。

不動産専門会社では

テナント募集マーケティング
テナントスクリーニング（背景調査）
家賃回収
未納対応
契約不履行時の退去命令の対応
物件の定期チェック
必要箇所の修繕
全ての支出の記録
月間レポートの作成

等、今まで自分たちがやっていたのは何だったのかというくらい、かゆいところに手が届くレベルで専門的に物件管理を代行してくれます。

月間管理費は家賃の7% 〜 10%と幅がありますが、昨日と本日お伝えした実例を少し考えてみるだけでも、その対価を支払う価値は十分にあるものなのです。

とはいえ、当然ながら不動産管理会社のサービスが一律に全てよいということはなく管理の質に会社間で差がありますから、その点は事情を知る地元不動産エージェントの意見、インターネット上で確認するように心がけましょう。

いずれにせよ、不動産投資においては不動産管理を本業とするつもりがないのであれば、物件管理はまず不動産管理専門会社に委託した方が無難です。