こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
現在のアメリカ不動産市場ではほぼ全域において在庫が枯渇気味となっています。
いわゆる、売り主が有利な売り手市場です。
このような売り手が有利な時期に住宅を購入したい場合、ダウンタウンに近ければ近い市場ほど競争は激しくなり、気に入った物件を手に入れることはなかなか難しいものです。
加えて、ただでさえ時間が足りない現代人の生き方では家を探そうにも限られた時間で動く必要がありますから、極力効率よく物件を探し、かつ気に入った物件があれば他者に取られないように即決できる準備をしておくことは大切です。
そこで今回はもっぱらアメリカ国内で暮らしながら住宅購入を検討されている方々を対象とする話しになりますが、今のような売り手市場の時期にまとまった時間をとって物件を選ぶ際に、効率よく一日の時間を使って物件を選ぶ方法をお伝えさせて頂きます。
１．住宅ローンの事前審査を済ませておく
大抵は住宅を購入する際にはローンを組むことになるかと思います。
頭金を入れて住宅ローンを組むことが分かっている場合、物件選びに動く前に住宅ローンの事前審査は済ませておくようにしましょう。
その理由は大きく分けて２つあります。
物件価格の上限目安が明確になる
コンベンショナルローンと呼ばれる商業銀行の融資を受ける場合、自分自身の
月収
返済義務のある借金
等の要素から、どれくらいのLTV（Loan To Value Ratio：物件価格に対する融資額の割合）が受けられるかが必然的に分かってきます。すなわち、その地域市場において購入可能な物件価格範囲が明確になるのです。
これにより選ぶ物件範囲が必然的に絞られてきますから、実際に家を見に行くにあたり手の届かない物件に足を運ぶ無駄が省けることなります。
さもなくば、実際に物件を見たあとで「ローンを組んで購入出来るだろう」と踏んだところが、実際には審査に通らず資金不足で購入出来ないとはよくあることなのです。
真剣さが伝わる
また、事前に住宅ローンの審査を済ませておくことは、売り主と不動産エージェントに対して十分なアピールになります。
事前審査をきちんと済ませている購入希望者はさほど多くありませんから、
「この人は真剣だ」
ということが伝わり、あなたへの対応姿勢そのものが違ってくるのです。
２．自分のニーズをハッキリさせておく
一日の中でまとまって時間をかけて家を見てまわる場合、何と言っても無駄足は避けたいものです。
そこで、物件を選ぶに際し自分の中の
- 絶対条件
- 希望条件
は必ずリスト化するようにしましょう。
これらの条件は不動産エージェントに事前に伝えておくことで、より無駄のない物件内覧ツアーを組んでもらえることになります。
「物件の間取りと予算」
はもとより、
「学区のレベル」
「ダウンタウンへのアクセス時間」
「地域環境の歩き易さ」
「最寄りのレストラン地区の有無」
「地域のエンターテイメントの有無」
等、絶対条件と希望条件に分けつつ、極力詳細に渡っておくようにしましょう。
３．評価の高い不動産エージェントを選ぶ
不動産エージェンを雇うにあたり、
- その地域市場に精通している
- 評価が高い
の最低2つを満たすエージェントを探すようにしましょう。
諸々のネット上の情報から不動産エージェントを選ぶことも可能ですが、それと同時に事前にその不動産エージェントとは必ず、メールで何度かやりとりをすることをお薦めします。
私(佐藤)が知る限り、仕事の出来る不動産エージェント達は
「メール返信が早い」
という姿勢が一貫しています。
実際に不動産取引が始まると、時間のない中で効率よく契約を進めていく上では仕事の処理速度はかなり重要です。
また、出来る不動産エージェントは市場に出て来る前の物件すら押さえているものですから、エージェント選びは慎重に行いましょう。
４．効率のよいルートを予め検討してもらう
こちらは不動産エージェントに託すことになりますが、上記「２」で上げたリストは不動産エージェントに予め渡し、物件閲覧ツアーの前に無駄のないルートを準備しておいて頂きましょう。
一日に複数件回って物件を見る場合、大抵は予想以上に行く先々で時間を費やしてしまうものです。
そこで、不動産エージェントが上げる物件候補の中でも希望リストの基準に沿って優先順位をつけ、その順番で物件を見ていくようにします。
最悪、全ての物件を見ることが出来ない可能性もありますが（大概はそうなります）、少なくとも優先順位に物件を回ることで納得のいく物件探しを心がけることが出来るはずなのです。
５．気に入った物件をもう一度見る余裕を残しておく
そして最後のポイントは、「気に入った物件をもう一度見に行く余力を残しておく」ことです。
実際の物件閲覧ツアーでは、「決断する前に、あの物件をもう一度見ておきたい」ということがよくあります。
ただでさえ不動産は大きな買い物ですから納得いくまで家を見ておくべきですし、もう一度見たいのなら遠慮なくそうするべきなのです。
そこで一日にまとめて物件を見て回る際には時間で区切り、例えば夕方5時までとするのならそこから逆算して、最後にもう一度気に入った物件を見に行ける余力を残しておくことをお薦めします。
そうすることで、一日の時間であっても悔いを残すことなく物件候補を吟味することが出来るのです。
まとめ
現在のような売り手市場が続く状態では、日頃時間のない中でどこか一日にまとめて物件を見て回る上では、上記のような段取りで無駄なく効率のよい物件探しが非常に大切です。
とりわけローンの事前審査を済ませておいて本気度を見せることは非常に重要で、「条件さえ合えば、私は物件を買う気持ちがあるんですよ」という点は不動産エージェントと売り主に対し全面的にアピールし、とりわけ不動産エージェントにより強い味方になってもらうようにしましょう。
このようにちょっとした工夫で効率よく物件を探すことで、高確率で気に入った物件を一日ツアーの限られた時間の中でも決められるものなのです。
