アメリカの南部市場が再び盛り上がっている理由とは

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

2000年初頭からピークに入り始めたアメリカ南部の不動産市場ですが、ここに来て再び盛り上がり始めています。

2018年現在、成長が早い都市のほとんどは不動産価格が高騰している西海岸のテック系ハブ都市や東海岸の摩天楼を仰ぎ見る金融系都市ではありません。

全米で現在急成長している上位15都市の半分は、実にアメリカ南部に集中しているのです。

実際、アメリカ南部の一つであるヒューストン市場で活動する私(佐藤)自身も実感する最近の傾向は、少なくとも自分が不動産エージェントとして活動し始めてから最高レベルのものであるように思います。

チーム制で動くにせよ、月に7~8軒のクロージングは半端ないです。

思い返せば昨年の夏、ハリケーンハービーの際はヒューストンの大部分が機能停止しました。

私(佐藤)自身も結構な被害を被り、一週間程度は復旧の段取りに手間取られたものです。

ヒューストンの夏は気温も高い上に湿度もかなり高く（日本の真夏ほどではありませんが。。）、洪水でやられた建物のボード素材が水分を吸収し、

夏の湿度が手伝ってどんどんカビが広がっていく状態でしたので、自分の手でボコボコと壁を叩き壊して被害を最小限に食い止める必要がありました。

あの時、周りから聞こえていたのは

「ヒューストン経済は3年は停滞するだろう」

ということでした。

実際、不動産市場も一旦はかなり落ち込みましたが今となってはあの時の憶測はどこに行ったのか、予想とは正反対にヒューストンでも隆盛を誇る勢いです。

そこで今日は、アメリカ南部の発展の理由を読み解いてみましょう。

アメリカで最も成長が早い都市15選

まずは、今のアメリカ不動産市場で最も成長が早い15都市を見てみましょう。

アメリカで成長が早い都市

1. テキサス州サンアントニオ市

2. アリゾナ州フェニックス市

3. テキサス州ダラス市

4. テキサス州フォートワース市

5. カリフォルニア州ロサンゼルス市

6. ワシントン州シアトル市

7. ノースカロライナ州シャーロット市

8. オハイオ州コロンバス市

9. テキサス州フリスコ市

10. ジョージア州アトランタ市

11. カリフォルニア州サンディエゴ市

12. テキサス州オースティン市

13. フロリダ州ジャクソンビル市

14. カリフォルニア州アーバイン市

15. ネバダ州ヘンダーソン市

結構な割合で南部のテキサス州が占められていることが分かります。

不動産業界がかなり盛り上がっていると実感できるヒューストンですらトップ15位には出てきませんから、テキサス州の中でも

サンアントニオ市
ダラス市
フォートワース市

これらの成長っぷりは想像に容易いものです。

サンアントニオ市の住宅価格の変化だけ、取り上げてみます。

ものすごい勢いですね。。

サンアントニオ市は日本ではあまり知られていないかもしれません。

テキサス共和国独立戦争の「アラモの砦」、湧き出でた地下水からなるサンアントニオ川、水辺の散歩道「リバーウォーク」は観光スポットの目玉です。

またアメリカの軍事戦略上も重要な都市となっており、サンアントニオ市には空軍の大きな基地が構えられ、この空軍基地を中心に発展してきた街といっても過言ではないほどです。

そしてよく知られているのは、USAA（United Services Automobile Association）という、米軍人、軍属とその家族を対象とした金融業、保険業を専門とする会社の本社があるということです。

とはいえ、もともと軍人とその家族専用の金融・保険会社として発展してきましたので最初から支店をもつという発想はなく、

会員とは電話や郵便でのやりとりのみとしていた為、必然的にそのスタイルがアメリカのダイレクトマーケティングのモデルとなった経緯があります。

そしてこのサンアントニオ市は現在、巧みな街づくりでどんどん「暮らしやすい街」に変化を遂げているのです。

なぜ南部が再び成長しているのか

このように、今現在アメリカで成長が早い都市の多くが南部に集中していますが、今再びアメリカ南部で成長が加速している理由はなんでしょうか。

2000年初頭には、シェールガスやシェールオイルが呼び水となりました。

それこそゴールドラッシュのように一攫千金を求めて、世界中の企業がこぞってテキサス州にも押し寄せてきたのです。

当時の雇われ運送会社など、通所の5倍の値段で運送料金を取っていましたからね。。

それが今再び街の成長が加速している理由は何かというと、一番の理由は「暮らしやすさ」です。

ここでいう暮らしやすさとはもっぱら「経済的な暮らしやすさ」意味になりますが、今のアメリカ経済は中途半端な中間層が一番苦しいことはこちらにも書いた通りです。

今のように不動産が高騰し続ける状態では、とりわけ東西海岸を中心に

家賃の増加

物価上昇

ガソリン代上昇

等の生活に直結する出費の割合が非常に高く、中間層についていけないレベルになりつつあります。

その一方で、これら南部の都市は生活コストが他の都市に比べると随分安く済みますので、自然と経済的暮らしやすさに魅かれて人が集まってきているわけです。

ここに加えてサンアントニオ市のような上手に街づくりを進める都市に至っては、それこそ経済的暮らしやすさと生活の利便性を合わせ持つ都市として、どんどん伸びているわけです。

今のアメリカ不動産市場としては全土で在庫が少なく、需要に対して供給が圧倒的に少ない状態が続いています。

このサンアントニオ市も御多分にもれず在庫は枯渇気味ですが、増える人口とその需要に応えるべく、主には

一戸建て
3ベッドルーム
2ベッドルーム

を主流に価格は$250,000以下で出していますが、このレベルの物件が文字通り飛ぶように売れている状態です。

テキサス州は固定資産税が高い為に、自宅を所有するとそれなりの固定資産税を毎年支払うことになりますが、それでも

「家賃を支払い続けるよりは、固定資産税を支払った方がいい」

「需要と供給を見れば、物件価値が上昇し続けることは明らか」

という向きから、比較的迷わず物件購入に踏み切る人々が多いわけです。

結果として、サンアントニオ市では予想通りに今後も物件価格が上昇を続けていくことと思います。

かくして、今のアメリカ南部の都市の成長はシェールガス等に引き寄せられた一過性のものではなく、

経済的に暮らしやすさを求める人々がカリフォルニア州やフロリダ州から自然に流れている構図となっています。

東西海岸の経済状況がよほど落ち着かない限りこの傾向は変わらないものと予想されますから、これら南部の都市は今後しばらく順調に発展していくのではないでしょうか。