グラント・カードンに学ぶ ～ 後編

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

昨日からアメリカの著名な不動産投資成功者の一人、グラント・カードン氏についてお伝えしています。

カードン氏にとっての不動産投資は副業以上でも以下でもなく、あくまで本業のコンサルティング会社からの利益を蓄え、かつ殖やしていく為のものでした。

通常のパターンで考えれば数百ミリオンもの資産を築き上げる不動産投資家たちは、そこに至るまでの過程のどこかで不動産業を本業にしているものです。

ところが本業にはせず、あくまで副業のままで350ミリオンもの資産を築いたという点に興味が湧きますが、その彼の投資スタイルも非常に独特なものがありました。

今日はカードン氏の軌跡について、より深く見ていきましょう。

学びに時間をかける

私(佐藤)がこれまでに接してきたアメリカ人の成功者たちは大概、「スピード」を重視しています。

「仕事のスピートが早いことよりも、取り掛かりが早いことの方が大切」

ほとんどの成功者たちはそのように考えますし、私(佐藤)自身もそのように考えています。

ところが、カードン氏の独特な不動産投資スタイルの特徴の1つは

「すぐには動かず、学びに時間を十分にかけた」

という点です。

カードン氏は15歳の頃から、不動産売買の流れを数多く見てきました。

父が家族を連れて不動産物件の視察を繰り返していたことが、あたかも家族の恒例行事のようになり、それがきっかけでカードン氏も子供の頃から不動産に興味を抱くようになったのです。

ある意味、カードン氏がやがて不動産投資の世界に入るのは当然のことでした。

1981年、会計の学位を取得して大学を卒業した22歳のカードン氏は、すぐさま不動産物件を購入したい衝動にかられます。

ところがカードン氏はいきなり不動産投資の世界に飛び込むようなことはせず、それから数年間待って勉強を続けました。

今になるとこの時の判断は正解で、この2年の間により資金を蓄え、より不動産について深く学ぶことに時間を費やすことが出来たとカードン氏は回想しています。

ところが学ぶとはいっても、カードン氏は

「不動産投資については、本から学んだことは一度もない」

というのが面白いところです。

事実、カードン氏の唯一の学びは「実際の取引を繰り返し観察すること」以外にありませんでした。

NOI(Net Operating Income：純収益)やPro Forma（形式上の見積もり）等の専門用語とは無縁で、自分が見聞きした不動産取引の理解が後になってそれらの言葉で整理された流れでした。

Multi-Family（複数世帯）物件を専門にする

かくして、カードン氏の初めての不動産取引は29歳の時でした。初めて購入したのはSingle-Family（一戸建て）物件です。

この最初の物件はテキサス州ヒューストン市で購入し、最初こそ調子がよかったのですがその数カ月後にはターンオーバーに入り、キャッシュフローで利益が出なくなってしまいました。

「占有率が100%から、いきなり0%だよね。」

とこの時のことをジョークで笑い飛ばすカードン氏ですが、一戸建て物件の場合はその通りで、ターンオーバーに入ると途端に収入が途絶えてしまいます。

そしてこの初めて経験するターンオーバーの時期にカードン氏が最もイライラしたのは、新しいテナントをつけるまでの数ヶ月間、本業に集中できなくなったことでした。

この時の苦い経験から、カードン氏は一度ターンオーバーに入ると収入が完全にストップしてしまう一戸建て物件への投資に嫌気が指し、間もなくこの一戸建てを売却して、それからは二度と一戸建て物件に手を出すことはありませんでした。

そして次の投資に動く前にじっくりと時間をかけ、再び資金の蓄えと知識の蓄えに時間を費やしています。

このように焦らないスタイルは、グラント氏の大きな特徴の1つです。

通常であれば借金をして次々に不動産投資を増やしていくリバレッジ投資に動いても良さそうなものですが、決して焦らずにじっくりと時節を待ち、2番目の投資となるMulti-Family（複数世帯）を購入したのは、それから5年後のことでした。

そこで購入したのはカリフォルニア州サンディエゴ市に位置する、38戸が入っているMulti-family（複数世帯）物件です。

$1,900,000の物件に対し$350,000の頭金を入れ、その1ヶ月後には次の複数世帯物件を購入しています。

そこからはカードン氏は1つひとつ着実に、かつペースを上げてMulti-Family（複数世帯）物件を増やしていきました。

そこに至るまでの長い学びと貯蓄期間とは打って変わり、尻上がりながら短い期間に物件を次々と増やしていったのです。

まとめ

このようにしてMulti-Family（複数世帯）を専門的に扱うようになったカードン氏は今日、そのポートフォリオを566ミリオンまで増やしています。

その範囲はアラバマ州、アリゾナ州、カリフォルニア州、フロリダ州、ジョージア州、ノースカロライナ州、テネシー州、テキサス州と広範囲に渡ります。

そして特筆するべきは、このポートフォリオに含まれる「外部投資家」の割合はほんの2%であり、しかもその2%もごく親しい数名の親族のみなのだそうです。

それ以外は全て自己資金と、銀行から融資のみで資産をここまで増やしてきています。

Multi-Family（複数世帯）はSingl-Family（一戸建て）と比較するとキャッシュフローの観点では非常に安定する傾向があります。

最初のSigle-Family（一戸建て）で苦い思いをしたカードン氏は、それ以降は二度とSingle-Family（一戸建て）物件には手を出さずに自分自身の不動産エンパイアを築き上げてきました。

おそらく、大勢多数の投資家を集めることなく、ほぼ自己資金と銀行からの借用だけでここまでの資産を築き上げてきたカードン氏のような不動産投資成功パターンは、他に類がないように思います。

1. 決して焦ることなく、
2. じっくりと時間をかけて学び続け、
3. かつ自己資金をしっかりと蓄えていくことで、
4. 尻上がりにでも大きく成果を上げることが出来る。

そんなカードン氏のスタイルには大きく学ぶことが出来るのです。

そして繰り返しとなりますが、このようなカードン氏の成功の裏にあるのは

● 目標を紙に書く

● その目標を朝晩、毎日大きな声で読み上げる

このようなマインドセットにこそ時間を割いて、かつそれを30年間継続してきたという事実なのです。