クロージング前に要チェック！6つの留意点 〜 前編

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

アメリカで不動産売買が最も活発に行われるこのシーズン、佐藤の知り合いやお問い合わせ者の中にも取引真っ最中の方々が多くいらっしゃいます。

これから売買に手をつけたい方々からのお問い合わせも多くありますが、みなさんそれぞれが自分に合った納得のいく投資物件・住居物件を手に入れられることを祈るばかりです。

今日は契約期間真っ最中の方々、またこれから契約に入る方々のためにも、契約期間中にクロージング前に済ませておくべきチェック事項をお伝えさせて頂きます。

１．全てのコンティンジェンシー（contingencies）を解決しておく

アメリカ不動産取引で頻繁に使われるコンティンジェンシー（contingency）という言葉のニュアンスを日本語で訳すとしたら、

コンティンジェンシー（contingency）：

懸念事項、何かしらの問題や課題。その問題が解決しない限り、不動産契約は破棄され得る

という感じでしょうか。

物件契約期間にすっきりさせておくべきコンティンジェンシーは少なくとも3つあります。

物件調査コンティンジェンシー

物件契約中に物件調査を行える権利です。

契約に入る前に内覧で諸々の説明を受けてその物件が気に入ったとしても、その時には気づかない、また家主としても気づいていない物件の不具合は結構な確率で存在しているものです。

そのため物件契約が開始されたらまず最初に、必ず専門家を雇って物件調査を行うようにしましょう。

予め定評ある物件調査の専門家を探しておき、契約期間が始まったらまず最初に物件調査を行ってもらいます。

そこで致命的な問題があぶり出されたら（雨漏り等）、家主に専門家による調査結果を見せて修繕を依頼、或いはクロージング時の最終支払い額から修繕費用を差し引いてもらいます。

この取引に応じれなければ、購入契約そのものを破棄できる権利があるのです。

不動産鑑定コンティンジェンシー

住宅ローンを組んで物件を購入する場合、ローンオフィサーが段取りして公認不動産鑑定士を雇うことになります。

不動産鑑定士が物件価値を調査し、その物件の実際の購入価格とどれくらい乖離があるのかを調べるわけです。

仮に購入価格が実際の市場価値（あるべき価格）よりも高すぎると判断された場合、買い主には物件購入を破棄する権利があります。

そのまま購入を進めることも出来ますが、ローンオフィサーとしては不動産鑑定士が査定した価値を元に判断を下しますから、実際の価値が低い場合は借用できる金額が予定よりも低くなる場合もあるわけです。

ファイナンシャルコンティンジェンシー

住宅を購入するつもりで契約期間に入るものの、実際に購入希望者が住宅ローンを組もうと申込みをしたところ審査に落ちてしまい、住宅ローンを組めないという場合があります。この場合は購入希望者は購入契約を破棄する権利があります。

反対に売り主から見ると、このファイナンシャルコンティンジェンシーは自分にとって不可抗力ですから、物件購入希望者が現れてオファーを受け入れたとしても契約が継続できない結果となるのです。

このことが理由で、売り主の観点からはファイナンシャルコンティンジェンシーが発生しない「現金購入」が好まれることになります。

２．不動産権に問題がないことを確認しておく

住宅を購入すると、その不動産権はあなたの名義で物件が所属する管轄当局に記録されることになります。

購入にあたり住宅ローンを組む場合はローンオフィサーが段取りをして、その物件権利に問題がないかを調べる権利調査（Title Search）と同時に、権利保険（Title Insurance）を購入することが求められます。

まれに、実際に家を購入しようとする過程の中で家主の親類だ、或いは元妻だと、家の権利を主張するものが現れることがあります。

そのため事前に不動産権を調査（そのような第三者が不動産名義に絡んでいないか）して、かつ権利保険を購入しておくことで、あなたの物件に対する権利を守ることが極めて大切なのです。

３．モーゲージ証明を入手する

住宅ローン（モーゲージローン）を組んで家を購入する場合は当然ながらローン審査を通過する必要がありますが、ローン審査を通過した後にはクロージングの前にアンダーライティング（Underwriting）のプロセスを踏む必要があります。

ローンオフィサーが段取りを組んで、アンダーライターがローン審査を通過したことを証明する書類を仕上げてくれるのです。

アンダーライターは不動産専門探偵のような存在で、

● 購入者の身元に間違いはないか

● 購入者のクレジットスコアは問題ないか

● 購入者のローン申込みに問題はなかったか

● 不動産鑑定士による対象物件の査定結果の見直し

● 購入者のポートフォリオは、契約期間開始直後の前審査（上記「１」のファイナンシャルコンティンジェンシー）の時と相違がないか

等を細かく調査するのです。

このアンダーライティングのプロセスはクロージングの直前に行われますから、物件購入契約期間中に

新車購入
モーターボート

のような額の大きな資産となる買い物は控えておきましょう。

またこれほど多額でなくとも、クレジットスコアにダメージを与える行為は厳禁です。

ボクシングの場合は軽量さえ通過してしまえば当日の試合でリングに上がれる場合もありますが、不動産契約の場合は契約期間初期の前審査に通過したとしても、クロージング前に状態が悪くなっていると、アンダーライティングの段階で証明を出してもらえないこともあるのです。

明日に続けます。