こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
昨日は大規模な修繕を必要とする物件、フィクサーアッパー物件についてお伝えさせて頂きました。
フィクサーアッパー物件のよいところは、何と言っても全体的にコストが安く収まることです。
大規模な修繕をかけた後でも市場価格の15%〜20%、または30%安く収まることもありますので、購入時の見た目の古さや築年数にこだわらない方は大いに検討する余地があります。
ところが、フィクサーアッパー物件は大きくコストを節約出来ることも事実なのですが、同時にある意味大きな賭けの要素があることもまた事実です。
実話ですが、友人がフィクサーアッパー物件を購入しました。
見た目がとても古く、まず家主はまともな清掃をしていなかっただろうことが一目瞭然で、裏庭の使い方などゴミ屋敷に近い建物だったのです。
けれども、フィクサーアッパー物件に関しては購入時の物件の古さや汚さは関係がありません。
一見して周囲は「えっ？」と引くような物件であったとしても、大切なのは目の前の現実の建物ではなく改築後の美しいビジョンを見ることなのです。
その物件の場合も確かに見た目はヨレヨレでしたが、大掛かりにやり直すことで友人が熱く語るような素晴らしい物件に生まれ変わることは明らかでした。
ところが修繕工事に取り掛かって半年後のこと。彼は施工業者の責任者から助言を受けました。
「この物件、これ以上修繕を進めるよりも、全部取り壊して新築にしたほうが安く収まりますね。。」
大規模修繕ではあっても土台を残して進めることで安く収めるつもりが、蓋を開けてみると当初の見立てよりも家の痛みがひどく、結局は取り壊して建て直した方が安く収まることが分かったのです。
このようなパターンは、フィクサーアッパー物件では起こり得ることです。
もちろんどれだけ修繕にコストをかけるかは家主であるあなたが決めることでありますが、安く収まるように期待したところ、結果的には市場価格で購入する場合と変わらない、或いはそれ以上かかってしまう場合も起こり得るのです。
そこで今日から、フィクサーアッパー物件の購入を検討されている方のためにフィクサーアッパー物件購入で極力失敗を防ぐ為のコツについてお伝えさせて頂きます。
１．修繕レベルを見立てる
フィクサーアッパー物件は大きく分けて、2つのカテゴリーに別れます。
完全なボロ屋敷
見た目が汚すぎる物件
どちらも、普通の人が見ればドン引きされるような物件です。。
けれども、フィクサーアッパー物件を狙うあなたにとって大切なのは現状の見た目に囚われることなく、
「このフィクサーアッパーは見た目がダサいだけで、きちんとしてあげれば美人に生まれ変わるのか？」
という、スカウトマンさながらの目線なのです。
そこでスカウトマン目線としては、フィクサーアッパー物件を人に例えると、
「健康な体かどうか」
を見抜くことが大切です。
見た目の汚さはヘチマでも使って垢すりをすればいくらでも綺麗になりますし、その上にきちんとペイントをすれば仕上がりは新築と変わりません。
体の汚れを落とし、キレイな服を着せて、お化粧の後にヘアスタイルを整えて舞台に立たせる。
その過程で抜群の美人に生まれ変わるのであれば、最初の見た目は関係ないのです。
ちなみに、修繕の際に特に気をつけておきたいのは、
「手抜き工事をしないこと」
です。
ペンキ塗り１つにしてもきちんとはみ出し防護のテープを使い、コーティングも数回繰り返し、正しい備品を使ってやり通す必要があります。
ペンキ塗りに関しては専門家を雇ったとしてもバスルーム全体をやり直すよりも遥かに安く収まりますし、人件費をかけたとしても元は取れる（市場価格での購入よりも安い）のです。
そこで、物件を購入する前にはそのフィクサーアッパーがどれほどの健康レベルなのかをよく検証しましょう。
２．土台と構造には特に注意
そして健康レベルを推し量る上で最も大切なのは、
基礎部分
構造部分
屋根
建物サイド
これらの根本的な部分、人の体でいえば骨や内臓が何の病もなく健康体であるかということです。
とりわけこれらの部分は、そもそもほとんどが目に見えない箇所に隠れていますので素人目にはどれだけ病に侵されているか分からないもの。
かといって意識しないままに購入してしまうと、とりわけ家の土台や構造に関する改築工事はかなりのコストがかかることが場合がありますので要注意なのです。
それ以外にも
下水管
汚水処理
温水器
換気扇
エアコンシステム
等の大掛かりな機器も取り替えにはお金がかかりますし、
デッキの取替
敷地内のアスファルト取替
等も大きなコストを要してしまいます。
また建物が古すぎる場合は地下に水が染み出していたりカビが発生していることもあり、物件内にかなり臭い匂いが立ち込めている場合もあります。
物件によってはそれら水の染み出しやカビの処置をしても、完全には除去できない場合もあるのです。
このレベルの物件であればほぼ間違いなく改築ではなく、完全に取り壊して新築を建てた方がよいことになります。
その意味では、アッパーフィクサー物件を見る時は
「見た目よりも、中身をよく見ることが大切」
なのです。
明日に続けます。
