こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
アメリカでよく見かける居住用物件の中に
デュープレックス（Duplex）
と呼ばれるものがあります。
日本語ではいう「二世帯住宅」です。
一つの土地の上に一つの住居物件が建っているものの、壁で完全に仕切られて別々の玄関を持つ、二世帯が入れる物件のことです。
ちなみにデュープレックス（Duplex）物件はツイン（Twin）物件と間違われることもありますが、厳密にはこの二つは違います。
ツイン（Twin）物件の場合は二世帯に見えて、住まいの境目がちょうど土地の境目になっており、別所有の二つの土地に建てられているのです。
この境目の壁をコモンウォールといいますが、一つの建物に複数世帯がコモンウォールで仕切られて入る形態はアメリカではコンドミニアムと呼ばれており、このコンドミニアムの最小版がツイン物件ということになります。
不動産権が完全に別々になっているのがツイン物件。
それに対して不動産権は一つで、一つの土地の上に玄関が別々の二世帯が入っているのがデュープレックスです。
日本にも二世帯物件はあるわけですが、日本のそれは
完全分離
隣居スタイル
玄関共有
玄関浴室共有
完全共有
と大きく5に分かれるそうで、アメリカはここまで細かい間取りデザインはなく、単純に二つの居住空間がそのまま隣接する形が一般的です。
今日はこのデュープレックス物件について、利点と欠点を見ていきましょう。
デュープレックスの利点
コストが安い
平均的に、デュープレックスの片方で暮らして反対側を賃貸に出していると、光熱費が安く収まる傾向があります。
通常はほぼ同じ土地の広さに一戸建て住宅が立てられるべきところを二世帯住宅にしていますので、一世帯ごとのベッドルームの数は一戸建て住宅よりも少なくなりますが、
あたかも一戸建てにかかるコストを折半するイメージになる為、安く収まる傾向があるのです。
住宅ローン返済が楽になる
デュープレックス物件を住宅ローンで購入し、そのモーゲージの支払いが毎月$1,700だったとしましょう。
そして反対側を$900で賃貸に出していたとすると、単純に考えてあなたの毎月の支払いは$800で済みます。
もしくは従来どおり自分は$1,700支払い、そこに$800を追加して$2,500とすることでより早く返済を済ませることも可能なわけです。
節税
一戸建て住宅であるシングルファミリーホームとは違い、二世帯住宅であるデュープレックスの場合は節税につながります。
デュープレックス物件は「賃貸用物件」として位置付けることが出来る為、建物や庭の維持費が経費計上できるのです。
ただし、どこからどこまで経費に出来るかは建物によって違いが出てきますので、節税目的で購入する場合は事前に専門家に該当物件の詳細を見せてよく確認する必要があります。
家族をそばに
アメリカでも年老いた両親の面倒を見るケースはあります。
そんな時はプライバシーを加味して壁を隔てた場所に暮らしつつも、反対側に両親を住まわせる場合もあります。日本でもよくあることですね。
また最近はアメリカでも子供がすぐに家から出ていかずに、大学卒業後もしばらく両親と暮らして自宅から仕事に通うパターンはよくあります。
そんな時は二世帯住宅の反対側に住まわせて、テナントのような扱いで半独立を促す場合もあります(笑)。
デュープレックスの欠点
テナントがすぐ隣に暮らしている
他人にデュープレックスの反対側を賃貸している場合、当然ながらテナントにとっては「大家が隣に暮らしている」ということになります。
テナントにとっては物件に関して何かしらの難があれば大家がすぐ隣に暮らしていますので便利ですが、あなたにとってはいつ何時テナントから要望や苦情が来るか分かりませんから、ちょっとしたストレスです。
物件の維持管理に責任を負う
そしてあなたが家主である以上は、
庭の芝刈り
水道光熱関係
等の修繕・維持に常に責任を持つ必要が出てきます。
テナントが補償されているわけではない
引越しシーズンでない、とりわけ年末年始には新しいテナントが見つかりにくいものです。
空室期間が続けば、当然ながらモーゲージの支払いは全て自己負担となります。
プライバシー空間の確保が難しい
デュープレックスは壁で仕切られてはいますが、隣からの音が完全に遮断されるかといえば、そうではない建物が多いものです。
もちろん壁の素材にもよりますし薄壁をで仕切られたアパート物件よりははるかにマシですが、それでも映画を大音量で見る時の音はさすがに響いてしまいます。
またお互いの生活空間の匂いがお互いに影響する場合もありますし、日常生活でも例えば駐車場も上手に使わないとトラブルの元です。
その為、それなりに生活ルールを設けてテナントに理解してもらう必要と手間がデュープレックス物件には出てきます。
まとめ
このように、デュープレックス物件を所有する利点としては一戸建て住宅を購入する場合と比較すると、モーゲージ支払いや生活コストそのものが安く収まる傾向が出てきます。
その一方で、やはり他人が横で暮らすことからくるストレスはそれなりに覚悟しないといけません。
「生活スペースはさほど広くなくていいし、他人が横に暮らすことも問題ない。私にとってはお金が節約できる利点の方がありがたい。」
という方には、デュープレックス物件が最適ではないでしょうか。
