こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
アメリカ国内に在住される方々から、
毎年家賃が上昇しているので、自宅を購入して住宅ローンを支払った方がましかなと悩んでいます。
アドバイスを頂けませんでしょうか？
そんな類のご質問をよく頂戴します。
とりわけ今のアメリカは10年前の不動産価格大暴落の混乱から完全に復活し、あの時以上に物件価格は高騰しています。
しかも人口はそれでも増え続けていますから、仮に今後10年前と同じような大暴落が起こったとしても高い確率で再び物件価格は戻してくることが予想されます。
それならば、
今購入するのか
大暴落を待って購入するのか
の2択しかありません。
とはいえ後者の場合、10年前のレベルの大暴落が起こるかどうかは誰にも分かりません。
私(佐藤)の経験則でいえば、確かに実態経済との乖離がある今のアメリカ不動産価格はどこかで調整される（価格が下がる）可能性は否定できないと思います。
同時に過去10年間で証明されたように、価格を戻す要素（不動産需要）が健在である限りは、まるで水の中のピンポン玉のように再び価格が戻ってくる可能性も否定できないのです（というか、そうなると思います）。
それならば、暴落した時の底値で買うのも一考ですが、今のうちに購入する選択肢もあってよいのです。
たった今の夏場は1年で不動産が最も動く時期ですから、ヒューストンのような南部はものすごいことになっていますよ。。
そこで今日は、アメリカ国内で住宅購入を検討されている方々を対象に物件購入の検討に欠かせない要素についてお伝えさせて頂きます。
物事の判断は理論と感性の両方で
何も不動産投資に限った話ではありませんが、物事の判断は
理論
感性
の両方でバランスを取る必要があると思います（佐藤個人の考えです）。
理論だけではいかにそれが正しくとも実行する人の感情が伴わなければ成功しませんし、
感情だけで物事を決めても早晩うまくいかずにコケてしまいます。
これを物件購入に当てはめて考えると、
理論：「自分はいくらぐらいの物件が購入できるのか」という理論値
感性：「この地域と物件が気は好きだ！」といえる感情
この2つのバランスが大切だ、ということです。
そこで、この項では前者の
「自分はいくらぐらいの物件を購入できるのか？」
という部分に焦点を当てていきます。
案外、世の中の住宅を購入する世帯主の中にはこの部分をスッポリ外して感性を中心に決める方々が多いようです。
良くても「これくらいなら購入できるだろう」という漠然とした考えだけで、結構エイヤアで買ってしまうパターンです。
けれども、しっかりとした理論のない感情だけの決定は方向性の定まらない船のようなもの。
船の力（自分の経済状況）をきちんと把握した上でしっかりと方向性を定めて進まないと、分をわきまえずに適当に「こっちでいいや」と進むと、ちょっと嵐になれば簡単に転覆してしまうことにもなりかねません。
その為、住宅を購入するにしてもまずは自分の経済状況（収入と借金の両要素）をしっかりと理解し、理論立てて計画を立てることが一番先に行うべき作業なのです。
28/36ルールを使う
一般的に、商業銀行から融資を受けて物件を購入する場合は28/36ルールを使ってその基準を測ります。
28/36とは、それぞれ
28
あなたの住宅ローン（固定資産税と保険を含む）の割合が税引前月収の28%を超えないこと
36
あなたの全借金（住宅ローンのみならず、カーローンや学生ローン等全て）が税引前月収の36%を超えないこと
です。
この条件をクリアすることが、商業銀行から融資を受ける際の基準なのです。
例えば、仮にあなたの月収が$5,000だった場合、
28：$1,400（$5,000 × 28%）
36：$1,800（$5,000 × 36%）
となりますから、仮にあなたが今抱えている住宅ローン以外の借金合計が月額$800であれば、住宅ローンを組むのは$1,000までが基準になるわけです（$1,800 - $800）。
そうすると、ここから逆算して毎月の住宅ローンが$1,000以内に収まる物件を選ぶ必要があることになります。
つまり、住宅購入を検討するにあたりまずは理論値を定める上では、
自分の現在の月収（世帯の合計収入で可）
現在抱えている毎月の返済額合計
を知っておく必要があり、ここから簡単に上記の要領で購入できる物件価格目安を割り出すことが出来るわけです。
ちなみに、この計算は住宅ローンを組まずに現金一括で購入を検討している人にも有効です。
現金で購入するしないに関わらず、勤労所得だろうが不労所得だろうが収入があることには代わりありませんから、同様の計算で
自分の現在の月収（世帯の合計収入で可）
現在抱えている毎月の返済額合計
から、28/36ルールで購入できる物件の目安を定めることが出来ます。
現金購入であれば28/36ルールは加味する必要がないと思うかもしれませんが、誰でも自分の月収額は定まっているはずですので、現金購入であったとしても28/36ルールを使うことで健全な不動産購入が出来るのです。
事実28/36ルールの計算式には固定資産税が含まれていますし、現金購入であっても物件の資産価値を元に毎年固定資産税は発生するわけですから、予め尺度を測ることで感情に流された無理な物件購入を避けることが出来るわけです。
実際はもう少し詳細な検討が必要になりますが、まずはこの28/36ルールを使って自分の身の丈（物件購買力）を測るところから開始することになります。
自分が物件を購入するべきか、購入するならいくらぐらいの物件を購入するべきかを判断出来ない方は、まずは28/36ルールを使って理論値を算出するところから開始していきましょう。
