こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
住居用物件であれ不動産投資であれ、自分で物件を所有している場合はどうしても意識しておかなければならない資金があります。
英語ではイマージェンシー・ファンド（ Emergency Fund）と呼ばれる、緊急の自体に搬出するべき準備金です。
そしてこと不動産のこととなると、緊急の事態というのは大きく分けて2つあります。
突然、大規模な修繕が必要になった時
家賃もしくは住宅ローンが支払えなくなった時
です。
それなりにまとまった額を支払わねばならない場合、大抵の人はクレジットカードに頼ろうとします。
けれども、日々のちょっとした買い物程度ならクレジットカードによる支払いでよいものの、千ドル単位のまとまった額をクレジットカードで支払うというのはお薦め出来ません。
クレジットカードの金利は完全に高利貸しのレベルですから、クレジットカードで一度では返済できない多額のお金を借りたが最後、高金利により返済にかなり苦労することになります。
そのような自体に陥らない為にも、緊急に備えて常日頃から準備金を蓄えておくことが賢明なのです。
今日はこの緊急時に備える準備金について、その目安を考えてみましょう。
準備金の目安
大規模修繕が必要な場合
「自分の所有物件は大丈夫。まだまだ故障などないよ。」
大抵の家主は、そのように考えているものです。
ところが、自分の家は全く大丈夫と思っていたある日に突然
壁の中の配管が壊れた
屋根が古くて雨漏りが始まった
温水器が故障して、突然お湯が出なくなった
暑い夏の最中にエアコンが故障した
等の不具合が、しかも緊急に直さねばならない修繕・交換箇所が発生するものなのです。
その為、あなたが物件を所有している場合は常に準備金を用意しておく必要があります。
それでは実際、どれくらいの資金を緊急時に備えて貯蓄しておくべきなのでしょうか。
アメリカでは一般的には
物件価値の1% 〜 3%
と言われています。
あなたの物件価値が$150,000であれば$1,500 〜 $4,500をイマージェンシー・ファンドとして、蓄えておくわけです。
この目安は概ね合っていると思いますが、強いて言うなら3%にしておくべきです。大いに越したことはありません。
ちなみに私(佐藤)の場合、一つの物件に対して最低$5000は臨時修繕用に確保しておきます。
物件の種類に限らず、$5000を超える臨時支出はそうそう発生しないからです。
そして、臨時に発生する修繕項目の中で最高額になるものはおそらく「エアコン」ですね。
特にこのような暑い夏場ではそれまで問題なく作動していたはずのエアコンが突然故障した場合、とてもではありませんが夏を凌げませんので、緊急に修繕する必要があるのです。
これがもし自分が暮らす物件であればポータブル型のクーラーで安く代用するオプションも考えられますが、賃貸要物件であればエアコンそのものを修繕しないわけにはいきませんので、テナントから報告を受けて緊急にエアコンを新品に交換する場面も起こり得るわけです。
ちなみに、エアコンの場合は日本とアメリカの違いをよく認識しておく必要があります。
日本の場合は住居物件用のエアコンとしては、部屋に設置できる室内エアコンが一般的ですね。
工事費込でも安くて5万円台から、高くとも20万円を超えることはないのではないでしょうか。
アメリカの場合、室内設置型というよりもエアコンが建物と一体となっているセントラルエアコンシステムになっています。
その為に大掛かりな室内機と室外機の二つがあり、これらを取り替えると一般家庭でも大概は$4,000 〜 $5,000はかかるものです。
この為に、私(佐藤)はセントラルエアコンを基準にして一つの物件に対して最低でも$5,000は準備金として貯蓄するように心がけています。
その意味では、日本から投資される方の中で臨時の際に日本からまとまった額が送金できない場合は
「$5,000貯まるまでは家賃収入に手をつけない。」
というのが無難ではないでしょうか。
収入が途切れた場合
このような予期せぬ必要修繕とは別に、もう一つ備えておくべき事態があります。
あなたの収入そのものが途切れてしまった場合です。
病気を患った
会社をクビになった
親の介護が必要になった
事故で入院した
などなど、人生で予期せぬ出来事が起こる可能性は誰にでもあります。
先の例のように
「自分の家はまだまだ大丈夫」
と高を括っていたところ突然の出費が必要になるのと同様に、
「自分の人生は不慮の災いとは無関係」
と何も考えていないところに、突然降って湧いたように災難は起こる可能性もあるわけです。
この収入が途切れた場合に、こと不動産関連で困るのは「家賃もしくは住宅ローンが支払えなくなること」です。
洋服や趣味への支出は臨時にカットすることはいくらでも出来ますが、生きていく上で必要な衣食住の一つ、住に関しては絶対に確保しておかねばなりません。
この収入が途切れた場合のイマージェンシー・ファンドについては、アメリカではその目安が一般的に
「生活費の三ヶ月分」
と言われています。家賃もしくは住宅ローンを含め一ヶ月を過ごす上で最低限必要になる支出の三ヶ月分、という意味です。
この基準は概ね合っているように思いますが、条件としては「三ヶ月位内に事態を落ち着かせること」となりますね。
また家賃もしくは住宅ローンだけに限っていえば、
給与をもらう会社員 … 年収の10%
自営業者 … 年収の20%
は収入が途切れた場合の支払い用に最低確保するべき、という基準もあります。
いずれにせよ、それなりの準備金を確保しておくことがアメリカでも推奨されているのです。
またこれらのことが理由で、私は日本から投資してこられる方々には
「せめて最初の一軒目は、現金で購入を」
とお薦めしています。
例えば、あなたがアメリカに不動産物件を所有していながら突然あなたの日本国内の収入が途絶えたとしましょう。
この時に、もしあなたがセラーファイナンス等でお金を借りて物件を購入していた場合には、あなたの日本での状況に関わりなく住宅ローン支払いの責任は容赦なく毎月続くことになります。
そうすると家賃収入があるうちは問題ないわけですが、テナントが一度も出ていかずにターンオーバーが発生しないということはまずあり得ませんし、そのテナントが家賃を滞納する可能性もあるわけです。
日本から絶え間なく潤沢な資金が送金できるというのであれば何ら問題ないわけですが、そうでない場合は極力、せめて最初の物件は現金で購入して、収入が途絶えた時に毎月の支払いを迫られる住宅ローンは避けておくことをオススメします。
逆に最初の物件を現金で購入しておけば、そこからの住宅ローン返済に充てる必要がない家賃収入がフルにあなたを助けてくれることになるのです。
