こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
昨日から、あなたが物件を売却する際に一旦市場に出したものの、事情により引っ込めるべきタイミングについてお伝えしています。
物件は一度市場に出してしまうと公的に記録が残ってしまいますから、売れずに市場に残り続けてしまうと非常に印象が悪くなります。
そこで物件売却の理想は「市場に出してから一週間以内に買い主を獲得する」ですが、もし何らかの事情で引っ込める必要がある場合は、モタモタせずに一旦は市場から落とすようにしましょう。
市場に残る期間が短いほど、傷は浅いからです。
あなたが市場に出した物件を一旦引っ込めるべきタイミングについて、本日も続けます。
２．価格の低いオファーのみが入り、あなたが妥協出来ない時
あなたが物件を売却したい時、おおよそいくらで市場に出すべきかを不動産エージェントがアドバイスしてくれます。
この時にエージェントが提案してくる売却価格は、こちらにも書いた近辺の物件との比較法で算出されたものです。
あなた自身もメジャーなMLS（マルチリスティングシステム）で自分が所有する物件と同等のご近所物件を見れば、おおよその市場価格は予想出来ますね。
実際には今の時代は全てが自動化されており、大量にある
過去一定期間内に売れた物件
現在市場に出ている物件
の中からシステムが選び抜き、比較し、そして妥当な価格が提示されるのです。
このシステムが弾き出す提案売却額を元に、最後は不動産エージェントが「その市場で培われた勘」をもって価格を前後させ、提案してくるのです。
ところが、売り主によってはこの不動産エージェントが提案してくる価格では満足出来ずに、より上乗せした価格を希望してくる方もおられます。
もちろん物件売却価格はあくまで物件の所有者が決めることですので、そこには何の問題もありません。
不動産エージェントとしては提案はするものの、価格を最終決定するのはあくまで所有者のあなたです。
ただし、不動産エージェントが提案してくる価格に20%も上乗せすると大抵は市場に売れ残る傾向が出てきます。
売り手市場である
キッチンやバスルームがかなりセンスよくアップグレードされている
細かい数字よりも感性に合う物件を買いたい買い主
このような条件が揃うのであれば、ともすると提案価格の20%増しでの売却もありえるかもしれませんが、大概は市場に売れ残ると思います。
結果として、あなたの手元に届く購入オファーは不動産市場売却価格に沿ったものか、それ以下。
そしてあなたが自分の基準よりも低い価格は受け入れられない場合、物件はそのまま市場に残ってしまうのです。
市場に残り続けると物件の印象はどんどん悪くなりかつその記録は残ってしまいますから、一旦市場から落として再考するようにしましょう。
３．修繕箇所が発見された
不動産売買の契約書は、各州ごとに定形の雛形が存在しています。
もしあなたが自分自身で全ての売却手続きを行う場合は別ですが、少なくとも不動産エージェントを介して売却手続きを行う場合、不動産エージェントは定形の契約書を使用することが義務付けられているのです。
そしてほとんどの州がその売買契約書の中に採用している条項の中に
ホームインスペクション コンティンジェンシー（home inspection contingency,）
というものが含まれています。簡単にいうと、
買い主は、この物件の購入契約中に物件を調査する権利があります。もし調査後に物件に不具合が発見された場合、買い主は売り主に修繕要求を行うことが出来ます。お互いが合意に至らない場合は買い主は購入を辞退することができ、かつ手付金は買い主に返金されることになります。
というものです。
この条項の為に、もしあなたが物件を一旦市場に出したものの途中でそれなりの修繕必要箇所が発見された場合は、早めに一度引っ込めて修繕を行うのが得策です。
基準は、「メジャーな修繕必要箇所は全て無くす」ことです。
これをそのままにしているとまず買い手が見つかっても契約期間中に修繕を要求される可能性が高いのですが、無理難題の注文がくることもあるのです（不当な値下げ要求等）。
そうすると交渉のやりとりで時間が経ち、最悪の場合は買い主はそのまま手を引いてしまいます。
結果として、後で公的な記録を見ると
「ああ、この物件は一旦買い手がついたが、交渉がうまくいかなかったんだろうな」
と分かるような数字の動きが残りますので、印象が悪くなるのです。
その為、理想はあくまでも物件を市場に出す前にメジャーな修繕箇所は全て修繕しておくことですが、もし市場に出した後に不具合が発見された場合は直ちに市場から一旦引っ込めて、修繕してから再び出直すようにしましょう。
４．買い手市場の場合
現在のアメリカのほとんどの不動産市場は売り手市場ですが、買い手市場になっている地域もあります。
例えばシカゴなどは市場に出さる平均日数は106日、価格は然るべき市場価格よりも$16,000も低い売却額です。
また1月〜2月などの冬場は不動産市場が冷え込む時期ですから、買い手市場に傾いてくる傾向があります。
このような場合、大抵は物件が市場に出る期間が長くなるものなのです。
そうすると、これまでに書いたように市場に出ている期間が長ければ長いほど印象が悪くなり、より不利になってしまいます。
ちなみに、私(佐藤)も過去にある物件の売却を手がけた際に失敗したことがありました。
そこは平均市場価格もかなり高く従来は売り手市場であったはずなのですが、市場に出した時期が1月だったのです。
この時は売り主の意向で出したものの、案の定数ヶ月に渡って市場に残り、10%ほど値下げして売却することになったのです。
市場の動きや時期的な関係で買い手市場である場合はそもそもタイミングを見合わせた方がよいのですが、それでもあなたが市場に出す場合、少し出してみてやはりオファーの感覚が鈍ければ一旦市場から引っ込めることをお薦めします。
。。。
昨日から二日間に渡り、一度は市場に出したあなたの物件を一旦引っ込めるべきタイミングについてお伝えさせて頂きました。
参考になれば幸いです。
