ある主婦の場合 ~ 借入証書（プロミゾリーノート）を3年ずつ回す

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

昨日、

「借入証書（プロミゾリーノート）を3年ずつ自動更新で保有する」

という新しいタイプ、「スリーイヤーノート（Three-Year Note）」についてご紹介させて頂きました。

案の定、

「3年毎に更新を選択できるパターンだと、大変助かります」

という趣旨の反響を多く頂戴しました。

そしてこれもまた案の定、お問い合わせ者のほとんどは主婦の方々でいらっしゃいました。。

案外今の世の中、男性よりも女性の方が行動力があるように見受けられます。

より現実主義というか、現実に照らし合わせて自分や家族の先を見据えて、先を見越して現実的に行動を起こす女性が多いのです。

事実、このブログから登録頂ける「アメリカ不動産投資の旅」の登録者も男性と女性の割合は五分五分。

日本でもアメリカでも、割合のよい定期預金を探したり評判のよい投資信託等を探したりと、少しでも手持ちのお金を殖やしながら人生の行く末に備える、そんな女性は多いのです。

ところが、「不動産物件を所有する」というレベルになると女性の割合はグンと少なくなり、結果として不動産物件所有者に名を連ねるのは男性の割合が多くなる傾向があります。

確かに、不動産管理の場合は様々な業者とのやり取りが必然多くなります。

不動産管理会社を雇うことでその大部分を請け負ってはもらえるものの、それでもオーナーとして不動産管理会社に指示出しをしなくてはならない場面があります。

私(佐藤)のようなコンサルタントを物件管理期間中も雇う方々もおられ、この場合の時間的・事務的負担は私(佐藤)が行う為に極めて少ないものになりますが、そうでなければ不動産管理会社とのやり取りは続くものなのです。

そんな中、専門的にはTDI（Trust Deed Investment）、当ブログではその本質をついて借入証書（プロミゾリーノート）投資としてご紹介している、

「定期預金の如く、投資した後は両手ブラリ」

というタイプの投資に、多くの女性が興味を持たれているわけです。

そして今回、これまでは借入証書（プロミゾリーノート）という不動産物件担保付きの債権を買い取ることで、残りの住宅ローン返済期間がそのまま債券保有期間になっていたものが、

「3年毎の自動更新タイプ」

が世に登場しました。

条件としては

「更新しない場合は、3年間自動更新日の6ヵ月前に申告すること」

となり、申告しない場合は自動更新となり次の3年間も保有することになります。

日本の定期預金にも自動継続型がありますが、これと同様に申告しない限りは自動継続されていくのです。

ある主婦の場合

そこで、最近この自動更新型を購入したある主婦の実例を見てみましょう。

この方はご主人が働いている、2児の母です。

専業主婦であるこの女性の場合もお金の管理についてはきちっとしています。

決してお金に困っている方ではありませんが、買い物の時にも考えなしに買うことはしません。

食材から子供用品まで全て、その品質とそれに見合った金額かどうかを確かめながら賢く買い物をされているのです。

そんな彼女の悩みの一つは、やはり子供を持つ世の女性に共通するだろう「子供の将来の教育費」のことです。

ご主人の稼ぎはあるものの、それでも子供の教育費は大学、あるいは大学院まで可能性を考えておくといくらあってもありすぎる、ということはありません。

「旦那の稼ぎをいかに賢く使うか」

ここに自分の役割の一つがあると考える彼女は、口コミで借入証書（プロミゾリーノート）の存在を知るに至ります。

不動産物件を所有して運用するというのはさすがにハードルが高いように思えるものの、「債権を買い取る」だけならその後の物件管理の煩わしさは何もありません。

しかも唯一考えられる失敗があるとすれば「債務者の債務不履行が発生した時」の貸し倒れですが、もともとこの債権はいわゆる住宅ローンであり、対象の物件を担保として保障されているのみならず、仮に債務不履行が発生した場合には買い戻される契約になっているのです。

そのまま自分で物件を差し押さえて売却し、残りの債務残高を賄うのとそれ以上に儲けを出す方法も考えられますが、結構な手間と時間がかかるのでそこまではしたくないもの。

いずれにせよ、この女性も住宅担保と買戻しで2重に保険がかけてある借入証書（プロミゾリーノート）に目をつけられたのでした。

かつ、この女性が選んだのは「自動更新契約型」の借入証書（プロミゾリーノート）です。

これにより、これから自分の人生、家族の人生、子供たちの人生に起こる変化を観察しながら、小刻みに債権保有の継続有無を決めていけることになります。

1年で$4,000の利息

この女性の場合は運もありました。

タイミングよく、金利の高い借入証書（プロミゾリーノート）が出ていたのです。

投資額：$50,000

金利：8%

利息：$333.34/月

この案件の住宅ローンタイプは「バルーンペイメント」と呼ばれるもので、債務者は毎月利息のみを返済し、最終月に元金（最初の融資額）を一括で返済するタイプとなっています。

この女性にしてみれば、住宅ローンの利息分のみを毎月受け取り、最終月に融資額の$50,000が戻ってくることになります。

すなわち、彼女の口座に毎月振り込まれてくる$333.34という金額は純粋に投資利益なのです。

年間では$4,000.08（$333.34 × 12ヵ月）と、端数を切り捨てて年間$4,000、日本円にして約444,000(2018年8月時点の為替レートです)の利息を受け取ることになりますから、決して悪い投資ではありません。

実際にはここからアメリカへの納税額10%を差し引いて考えなければなりませんが、この女性の場合は自分で確定申告をしていますので、約$3,600がそのまま利益として残る見込みです。

そしてもしあなたが「スリーイヤーノート（Three-Year Note）」を購入する場合、債権の返済期日までは3年毎に自動更新有無を決めることが出来ます。3年という期間は長すぎず短すぎず、ちょうどよい期間です。

この女性は

「短い期間ごとに継続有無を決められる投資は、自分に一番合っている」

と、大変満足されています。