こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
ロバート・キヨサキ氏をご存知の方は多いことと思います。
アメリカではかなり著名な投資家です。
1997年に著書『Rich Dad Poor Dad（邦題：金持ち父さん 貧乏父さん）』を上梓してから一気に有名になり、版を重ねて2017年4月の最新盤では
「世界中で約4000万部に達した」
とのこと。
そのロバート・キヨサキ氏についての詳細はこちらをどうぞ。
この本を読了された方は、本の内容が投資の話以上に、お金についての考え方が大半を占めていることに気づかれたことと思います。
ウィキペディアでは
「ビジネスマンからの評価も高く、若い内に読んでおいた方が良い書籍として推薦されている。」
と評されており、私自身も大いに参考にさせて頂きました。
端的にポイントをついていえば、
「あなたはお金の為に働くのか、お金があなたの為に働いてくれるのか？」
という問いかけになりますが、少なくとも資本主義の世の中で生きる上では決して無視できない真実を語っていると思います。
そしてこの本の中に、
「
One said, "When it comes to money, play it safe. Don't take risks."
The other said, "Learn to manage risk."
」
（直訳）
「
貧乏父さんは『お金は慎重に使え。リスクを冒すな』と教え、
金持ち父さんは『リスクを管理しろ』と教えてくれた。
」
という一文があります。
ここは、本書の中でも少なくとも投資家にとっては非常に参考になる部分です。
先日も日本滞在中に聞いたところ、日本では今でもお金を投資で回して殖やす行為そのものが「やましい」と思われる風潮があるとか。
東京でもそのような風潮がちらほらあると聞きましたので、地方ではよりそのような概念が強いのかもしれません。
そういえば、私(佐藤)へのお問い合わせは東京ご在住の方からが割合は圧倒的に多いかも。。
いずれにせよ、このブログをお読みの方々はおそらく金持ち父さんの教えのとおり、
「リスク管理しながら、資産を増やしていかなければ」
というお考えの方ばかりだろうと思います。
今日はその視点でとりわけ初心者の方々を対象に、まずアメリカの不動産投資で最初に来るべき「リスク管理」の考え方を掘り下げてみたいと思います。
常に逃げ道をつくる
「リスク管理」
という言葉については、私(佐藤)は別の表現では
「常に逃げ道をつくっておく」
と理解しています。（あくまで個人の考えです）
勝つか負けるか
取るか取られるか
これでは完全に博打なのです。
投資は博打ではなく、どこまで「ビジネス」と理解しておく必要があります。
この点はビジネスと全く同じです。
ビジネスですら変化の早い今の時代には
「企業は基本、30年以内に潰れて当たり前」
という考えが定着していますから、何よりも
「生き残る」
ことが大切だろうと思うのです。
投資も全く同じで、儲けよりも全財産財産を失わないことの方がよほど大事。
つまり投資でお金を殖やしていくにせよ、全財産を失わないように常にリスク管理をしながら「逃げ道」だけは確保しておくことが大切なのです。
この投資が失敗したら。。
そこで
「これからアメリカで不動産投資を始めたい」
という方々にとって、とりわけ大切なのは
「もしこの投資が失敗したら。。」
という場合を想定して、自分に逃げ道を作っておくという考え方です。
具体的に言いますが、もしあなたがアメリカ不動産に初めての投資をする場合、
「損失をカバーできる別の収入源がない限り、
せめて最初の一軒目は現金で購入する」
ことは心がけられた方がよいです。
別の収入源とは生業でも別の投資からでもよいのですが、不動産投資であれば
「投資からの収入（家賃収入）がなくなった時に、その損失を補填できる財源」
という逃げ道がないのであれば、初回からローンを組むべきではないのです。
例えば初めての投資物件をローンを組んで購入し、
「毎月$800のローン返済が必要」
になったとします。日本円で約9万円です。
それに対する、あなたの家賃収入は$1,100だとします。
テナントが入り続けているのであれば毎月$300、年間に$3,600のプラスとなりますから、固定資産税や保険の支払いも問題ありません。
ところが一度ターンオーバーが発生してテナントが退出し、翌月からしばらく家賃収入が見込めなくなったとしたらどうでしょうか。
それでも容赦なく、翌月の$800の支払い、翌々月の$800の支払いは続くのです。
「それまでの家賃収入の蓄えで補えるじゃないか」
それはそうかもしれません。
けれども、
固定資産税
不動産管理料
保険等
等を支払い続ける中で、果たして家賃収入の蓄えだけで乗り越えられるのでしょうか。
要はこうなった時に、
「別の収入から$800を補える状態にあるか（逃げ道はあるか）」
が大切なのです。
だからこそ、私(佐藤)は初心者の方々にはもし十分な逃げ道(別収入)がないのであれば、
「せめて一軒目は現金で購入を」
とお伝えさせて頂いています。
一軒目が現金購入であれば当然ローン返済はありませんし、どんどん貯蓄していけます。
その物件に問題が発生したとしても、ほとんどはその蓄えで十分に補えるはず。
また、そこから仮に二軒目以降はローンを組んだとしても、その二軒目に何かあった場合は一軒目の収入からサポートも出来るのです。
これが、不動産初心者の方がまずは憶えておくべきリスク管理です。
この為、私(佐藤)のところにコンサルティングを依頼に来られる方々の中で明らかに逃げ道を持たないまま、最初からローンを組んで不動産投資を開始しようとされている方々には、
「投資はまだ早いです」
とハッキリお伝えしています。
高い確率で先がどうなるかを知っていながら、報酬だけ頂戴して後は知らん顔できるはずがないではありませんか。
投資はあくまでビジネスです。初心者の方々は、まずは
「逃げ道は必ず作る」
というリスク管理の概念をしっかりと身につけるようにお薦めします。
今日は厳しめに。
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