こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
私(佐藤)は投資家の皆様に
● 安定したキャッシュフロー
● 短期減価償却による節税効果
この2つを同時に狙えるアメリカ不動産市場として「テネシー州メンフィス市」をお薦めしてきましたが、これまではフリップ業者の物件をご紹介することが主でした。
フリップ業者により修繕がなされている物件を購入するのでももちろん投資効果はあります。ただし、フリップ業者から購入する場合は
⇛ 1万ドル 〜 2万ドルの儲けが上乗せされている
⇛ 物件が自分で自由に選べない（フリップ業者が有するリストからしか選べない）
という難点がありました。
そこで最近では
１．地元不動産管理会社に物件取得から依頼
２．フリップ業者が準備する物件ではなく自分で気にいった物件を自由に選択
３．購入後はそのまま不動産管理会社に管理を委託
という方向性でお手伝いさせて頂いています。
その結果は、、、
やはり、自分で好きな物件を選べるという利点はかなり大きいように思います。
そこには日系業者さんが販売する物件に見られるような多額の上乗せ価格もありませんし、まさに現地アメリカ人と同じ土俵に立って自由に自分が好きな物件を選ぶことが出来るのです。
とはいえ、とりわけ初心者の方々は自分で優良な物件を選ぶことに慣れていらっしゃいませんので、私(佐藤)に物件選択を依頼してこられます。
その場合はメンフィス市場の情報のみならず物件選別そのものもお手伝いさせて頂くのですが、そんな中お問い合わせで
メンフィスの物件を選ぶにあたりお手伝い頂きたいのですが、どのような基準で選んで頂けるのでしょうか？
また当方の目的は節税が優先になりますが、どのくらいの節税が可能かも目安は教えて頂けるのでしょうか？
このようなご質問を頂きました。
そこで今日は、もしあなたが私(佐藤)にコンサルティングを依頼される場合のサポートの一部について、上記のご質問にお答えする形でお伝えさせて頂きます。
物件の選び方
物件の選定をお手伝いさせて頂く際に、まず何よりも至上命令として心がけているのは
「自分が購入する立場であれば、この物件を買うか？」
という単純な問いです。自分で買おうと思わない物件を人様に薦められるはずがありません。
私(佐藤)はコンサルティング業務に関してはどこの不動産販売者とも契約を結んでいるわけではありませんし、どこぞのスポンサーがいるわけではありませんので「佐藤の趣向 100%」で選別を行っています。
そしてその基準は下記のようなものです。
立地
不動産は
「第一にロケーション。第二にロケーション。第三にロケーション。」
と、とにかく立地の重要性が説かれますがこれは正にその通りです。
そして居住物件への投資の場合アメリカでは「学区」を重要視するべきです。
なぜなら、評価の高い学区の地域にある物件は少なくともその不動産市場の中では末永く価値が守られていく傾向があるからです。
市場家賃価格帯
そして学区と同様に重要なのが「市場賃貸価格帯」です。
同じ不動産市場でも地域によって狙える家賃価格帯には違いがあり、メンフィスでも不動産投資に適した価格帯があるのです。
よく初心者の方からは「家賃は高ければ高い方が良いのでは？」と聞かれることがありますが、現実には家賃が高すぎるとテナントが安定せず、ターンオーバー(住人入れ替え)の頻度が高まり、結果としてキャッシュフロー成績が悪くなってしまいます。
家の状態
上記の「立地」と「家賃価格帯」の条件を満たして始めて、対象物件の家の状態を確認します。
家の状態以前に「立地」と「家賃価格帯」の条件を満たさないことには意味がありませんから、立地と家賃価格帯の条件にはまらない物件は全てスルーです。
この程度に留めさせて頂きますが、大まかにはこれらが物件を選定する際の最低条件となります（ここからは物件に関して深く選別します）。
ファイナンシャルアナリシスの資料をご提供
そして初心者の皆様には、前述の物件の選定と同時に
「この物件に投資することでどれだけのリターンが期待出来るのか？」
を表すファイナンシャルアナリシスの表もご提供させて頂きます。
そこに記載されている情報の一部は下記の通りです。
物件価格
Zillow.com等のメジャーなMLS（マルチリスティングシステム）にも表示されている、その物件が売りに出されている価格です。
提案オファー価格
実際にその物件の購入を希望される場合、上記の物件価格そのままではなく
「この価格からオファーしてやりとりを開始されると良いです」
という、提案オファー価格も表示されています。
この提案オファー価格は、メンフィス不動産市場に精通したベテラン不動産エージェントが出してくる数字になります。
見込み年間家賃収入
対象の物件を賃貸市場に出した場合、いくらぐらいで賃料をとれるかの「予想市場賃貸価格帯」を地元エージェントが出してきます。
楽観視を避ける為、この予想家賃価格の中でも最低家賃価格を基準として「見込み年間家賃収入」を算出します。
数字は常に厳し目にみた方が良いのです。
表面利回り
「見込み年間家賃収入」/「物件価格」
の式で表面利回りを算出します。
物件価格が交渉の末に
提案オファー価格 =< 物件価格
となる場合、表面利回りは更に高くなります。
見込み年間純収入（NOI）
「見込み年間家賃収入」から来年度予想固定資産税、予想保険料、年間管理委託料、平均修繕費等を差し引いた「見込み年間純収入」を算出します。
いわゆるNOI（Net Operating Income）と呼ばれるものです。
実質利回り
「見込み年間家賃収入」/「物件価格」
の式で実質利回りを算出します。Cap Rate（キャップレート）と呼ばれる数値です。
こちらも表面利回りと同様に、物件価格が交渉の末に
提案オファー価格 =< 物件価格
となる場合、実質利回りは更に高くなります。
ここまでがファイナンシャルアナリシス1ページ目に記載されています。
節税効果
ファイナンシャルアナリシス2ページには、
「日本での節税としては、どれくらいの効果が期待できるのか？」
を詳細に渡り記載した資料をお付けしています。
2018年時点ではまだ
「22年以上の木造物件の減価償却期間は4年」
という税法が生きています。
この税法に乗っ取り、対象物件の築年数の場合
「1年間でどれくらいの節税が可能になるのか」
というシュミレーションが記載されています。
所得税と住民税に関しては全国で違いがあることと、あえて数字を厳し目に見る意味で割合は最高税率「55%」で計算しています。
とかく投資においては数字は厳し目に見ておくべきですから、
「最高税率がかかった場合の節税効果」
を数字で見て、
「これ以上低くはならない」
というレベルを把握出来るようにしてあります。
最高税率の年収レベルにない方には、記載されている以上の高い節税効果が期待出来ることになります。
。。。
このように、私(佐藤)にコンサルティングを依頼される場合は物件選定においては上記のような基準と、それに加えて投資としてどれくらいのリターンが期待できるのかを表すファイナンシャルアナリシス資料をお付けしています。
一言でいえば、
「
私(佐藤)が自分でも買いたいと思える物件を選び、実際の投資効果を数字でお伝え
」
させて頂いています。
