メンフィスで減価償却を狙う場合の基本戦略は 〜 前編

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

「22年木造中古物件は4年間で減価償却が可能」

この日本の税法は今はまだ有効ですから（2016年に再検討が提案されていますが）、アメリカの不動産投資において

⇛ 減価償却を狙いたい

⇛ けれども十分なキャッシュフローも狙いたい

と、キャッシュフローのみならず短期間での減価償却を望まれる方はメンフィス市場は有力候補です。

もともとメンフィス市場そのものはそのキャッシュフロー成績が注目されて、世界中の投資家たちが検討対象の一つに入れています。

22年木造うんぬんはあくまで日本の税法の話であり、ここアメリカでは物件の構造と税金とは何の関係もありませんから、少なくともアメリカ人にとってのメンフィス市場はキャッシュフロー以外の何でもありません。

その意味では、最近は減価償却目的で佐藤へのコンサルティング依頼も急増し始めていますが、同時にメンフィス市場に飛び込む方々は、世界中の猛者たちが狙いを定める不動産投資市場に飛び込むことを知っておく必要があります。

そこにあるのは鮮烈な競争の世界。

とはいえ、そんな競争の激しい市場の中でもあなたの目的に沿った物件を目の前にお届けするのが私(佐藤)の役割です（キリッ）。

そしてそこには、

「22年木造中古物件」

という日本独特の税法があるからこそ、世界中の投資家たちによる激しい競争の世界から一歩抜けて有利に物件を選べる理由があるのです。

そこで今日から、22年木造中古物件を狙いたい投資家の皆様にとってメンフィスで物件を購入する際の基本戦略についてお伝えさせて頂きます。

ニーズの違いを利用する

あなたの投資目的が優先順位に

１．22年以上の木造中古物件

２．キャッシュフローもあればなお嬉しい

だったとします。

これに対しておよそ日本人以外の投資家が考えているのは

「少しても成績のいいキャッシュフローがほしい」

これだけです。

そしてこの「22年以上の木造中古物件」という日本独特の税法基準こそ、あなたが競争から一歩抜ける為に利用するべきポイントなのです。

この「22年以上の木造」というニーズの違いを利用することで、「人の行く裏に道あり花の山」を実現するわけです。

具体的にいきましょう。

私(佐藤)は22年木造中古物件をお求めになる投資家の皆様には、下記のような定義をお薦めしています。

- 豪華すぎず、物件レベルをB+もしくはB++に抑える

こちらでもお伝えした通り、物件には評価づけがあります。

もっぱら不動産協会に登録されているような情報ではなく投資家の間で勝手に評される基準ではありますが、その基準はある程度共通の概念として認識されていますので投資考察の役には立ちます。

評価だけを見れば「A」と評される物件がよいに決まっていますが、投資においては間違ってもA評価の物件を購入してはいけません。

減価償却も関係なくキャッシュフローも関係なく、ただ現金をハコモノ（物件）に換えてゆっくりとキャピタルゲインを待ちたいというのであればそれでよいのでしょうが、そもそもA評価の物件は住居用であって投資対象とするべきではないのです。

ところが減価償却で節税を狙いたい場合、当然ながら物件価格は大いに関係してきます。

あなたの資金にもよりますが、2000万円近い日本円を節税対象に考えているのであればまず「やや高め」の物件を狙った方がよいのです。

何よりも「少しでも多額の減価償却を」と願うあなたの目的に合致してきますし、このこと自体がアメリカもしくは他国の投資家との差をつけるポイントになります。

すなわち、キャッシュフローのみを目的とする彼らは当然ながらキャップレートを基準に投資対象を検討しており、

「少しでも安く、少しでも家賃が高い物件を。キャプレート7%は当たり前、8%、9%を狙いたい！！」

ここが基準なのです。

そしてあなたもここに照準を定めれば、まずレッドオーシャンに飛び込むことは必至。

そこであなたの基準を

「やや高額で、その物件レベルに応じてやや高めの家賃が取れる物件」

とすれば、そもそもその他大勢の投資家とあなたは見ている方向が違いますから、あたかもレッドオーシャンを抜けてブルーオーシャンの中で浮き輪に乗ってプカプカ浮かぶことになるのです。

相手がいるとすれば、住居用として焦らずに物件を探している少数の地元の方々がほとんど。お互いブルーオーシャンの中で浮き輪にのって、手を振りながらすれ違うイメージでしょうか（多分。。）。

このことを評価付けて言えば、純粋にキャッシュフロー狙いの場合は物件評価は

B- もしくは B

であるべきところを、あなたは

B+ もしくは B++

としておけばよいのです。

- 良い学区を狙う

そしてこの「やや高め」のレベルの物件が節税目的にも合致するのみならず更によい点は、高い可能性で「良い学区」に立地していることです。

具体的には、zillow.com等のメジャーなMLSで見た時に最低でも

これくらいの学区は普通にあり得るのです。

アメリカでは

地域の安全度 ≒ 良い学区 ≒ 物件価値

の式は、日本以上に明確にその相関性がハッキリとしています。

良い学区の物件は犯罪率も少なく、そして何よりも物件の価値がその環境に守られ易い特徴があります。

ということは、購入する物件の元本割れが起こりにくいのです。

このことは10年前のアメリカ不動産価格大暴落の時にも証明されました。

ニューヨーク州、カリフォルニア州、フロリダ州は全米の中でも激しい暴落に見舞われた州ですが、少なくともカリフォルニア州では良い学区に立地する物件については州平均の下落率の3分の1、もしくはそれ以下だったことを私(佐藤)自身も確認しています。

そのような大暴落の最中にあっても価値の下落が微減に留まったというのは、いかに学区のよい地域の物件が信頼されているかを示しています。

その為、あなたが「やや高め」の物件を購入する目的は前述のように減価償却とって有利にするのみならず、購入後に物件価値を守る意味でも有利になるのです。

明日に続けます。