こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
昨日から
「アメリカでの不動産売買では不動産弁護士を雇う必要がありますか？」
というご質問にお答えする形で項を上げています。
アメリカで不動産を雇った場合、彼らの役割は主に3つあります。
昨日お伝えしたのは
契約書内容を確認する
契約書を加筆・修正・削除する
ですが、ここに加えてもう一つは
代理交渉する
です。
今日も続けます。
代理交渉する
日本でも同様だと思いますが、アメリカの不動産取引でも交渉の場面は諸々出てきます。
私の知る限りアメリカの不動産取引は日本で聞くそれよりもかなり透明性が高いですので、少なくとも契約書上で騙されるということはありません。
あるとすれば、
「ここの土地はあと数年でスカイロケット（急上昇すること）だよ。」
「あそこの物件は5年内に、アマゾンが購入することを考えているよ。」
等の本当か嘘か分からない情報で買わされてしまうことです。
ただし、そのような持ちかけられた売買ではなくとも不動産売買に携わったことのない素人であれば
[あなたが売り主（買い主）だから、あなたが最終的に判断してください」
と言われた時にどう判断すればいいのか分からない為に、最初から判断と交渉まで出来る不動産弁護士を雇う方は多くいます。
もちろん私達不動産エージェントでも実践レベルでは不動産弁護士と変わらないパフォーマンスを出せますし、むしろ売買経験が多い意味では不動産エージェントの方が不動産弁護士よりも勘どころを含めてよく現場を分っている、とも思います。
とはいえ、昨日もお伝えした通りに不動産エージェントの場合は資格上の問題で「法的なアドバイス」は口にすることが出来ませんから、そのレベルになると不動産弁護士に譲る必要があるわけです。
また、不動産弁護士の場合はこの法的な知識をもって雇い主の代理人として対象取引に関するあらゆる交渉のテーブルにつくことが出来ます。
オファー価格に関する交渉
必要修繕に関する交渉
不動産件に傷物が発見された場合の手続きと交渉
隣人との境界線でもめた時の交渉
クロージング現場での代理手続きと交渉
等、あらゆる場面において雇い主の代理人として活躍してくれるのです。
不動産弁護士を必須とする州
このように主に3つの役割を持つ不動産弁護士ですが、全米の州の中には不動産取引において不動産弁護士を使うことを必須とする州もあります。
2018年8月時点で、不動産取引において不動産弁護士を必須とする州は下記のとおりです。
- アラバマ州
- コネチカット州
- デラウェア州
- コロンビア自治区
- フロリダ州
- ジョージア州
- カンザス州
- ケンタッキー州
- メーン州
- メリーランド州
- マサチューセッツ州
- ミシシッピ州
- ニューハンプシャー州
- ニュージャージー州
- ニューヨーク州
- ノースダコタ州
- ペンシルベニア州
- ロードアイランド州
- サウスカロライナ州
- バーモント州
- バージニア州
- ウェストバージニア州
こうしてみると、結構な数の州が不動産取引に弁護士を必須としていることが分かりますね。
そしてよく見ると、そのほとんどが東海岸の州であることが分かります。
もともとニューイングランド地方を中心とする東部では保守的な色合いが濃いのですが、ここでもその性質が現れているのかもしれません。
それでもサウスカロライナ州が必須としているのにお隣の兄弟州、ノースカロライナ州では必須でなかったり、どう考えてもカリフォルニア州同様あるいはそれ以上にバケーション色の強いフロリダ州で必須としているのが面白いところです。
不動産弁護士は場合で使い分ける
そこでご質問への回答ですが、アメリカでの不動産取引において不動産弁護士を雇う必要があるかとなると、これは場面で使い分ければよいと思います。
「不動産取引は怖くて終始不安だ！」という場合は最初から雇えばよいかと思いますが、アメリカの不動産取引はかなり透明性が高いですから通常の不動産売買であれば、早々に不動産弁護士を雇う必要性はないものです。
しいていえば、あなたが不動産弁護士を雇うことを検討してもよいのは下記のような場面でしょうか。
あなたが買い主側である場合
１．あなたが取引期間中に出張等で地元にいない時
２．差し押さえ物件を購入する時
３．不動産物件の一部分だけ購入したい時
４．商業物件を購入する時
５．かなりの確率で構造部分に問題がある物件を購入する時
６．ハリケーン、トルネード等の自然災害が頻発する地域、またはラドンの放出が確認されている地域の物件を購入する時
あなたが売り主側である場合
１．売却する物件に何かしらの問題があることを知っている場合
２．亡くなった家族・親族の名義になっている物件を売却する場合
３．共同名義者が売却に対して協力的ではない場合
４．物件が差し押さえられている場合
これらの場面では、むしろ不動産弁護士は積極的に雇った方がよいと思います。
。。。
典型的な場面を上げましたが、私(佐藤)の個人的な所感を言えば、普通の売買であれば早々に不動産弁護士を雇う必要はないと思います。
通常の取引では不動産エージェントに助けてもらうだけで十分な場合がほとんどですし、仮に相手側との話がこじれて不動産に関する法律を持ち出して話し合う必要が出てくれば、そのタイミングで不動産エージェントが弁護士を雇うように薦めてくれるはずです。
私(佐藤)も過去に大型物件の取引の際に独特な状況でこちらから契約内容を草案する必要があった時に初めて不動産弁護士を雇いましたが、それ以外では使ったことはありません（高いですし）。
ちなみに上記の典型的な場面の一番最初、
「１．あなたが取引期間中に出張等で地元にいない時」
ここに関しては私(佐藤)にコンサルティングを依頼してこられる方々はほぼ100%がこのパターンになりますので、一度でも佐藤に依頼された方は矛盾を感じたかもしれません（笑）
昔であればこのパターンでは不動産弁護士を雇うことがほぼ必須でしたが、現代のアメリカの不動産取引は終始オンラインのみで完結できてしまいますので、実際には普通の住宅用物件への投資であれば日本からでも私(佐藤)が間に入るだけで十分なのです。
あなた自身はアメリカ国外にいようとも、私(佐藤)がサポートに入ることでアメリカ人と全く同じ土俵でアメリカ不動産物件の売買を行うことが可能になりますので、この点はご安心ください。
