こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
先日、アメリカの中古物件市場が鈍っていることをこちらにお伝えさせて頂きました。
ヒューストンのようなアメリカ南部では未だに活況を呈していますが、これは生活費の安さが大きく寄与しているように思います。
アメリカ全体としては上昇し続ける物件価格に対してアメリカ国民は腰が引けており、物件販売数そのものが過去4ヶ月間減少しているのです。
4ヶ月連続減少というのは特筆されてよい傾向だと思います。
もともとアメリカの年度始めである9月に向けて、毎年5月頃からアメリカ不動産市場は1年で最も活発になります。
ところが、この季節による影響を調整した後の数字でも確かに販売数は4ヶ月連続で減少しているのです。
そして今回S&Pケース・シラーが発表した住宅価格指数を見てみると、中古物件市場の鈍りが価格に影響を与えていることがハッキリと分かります。
ここにきて、アメリカ不動産物件価格の上昇が鈍化しているのです。
今日はたった今のアメリカ不動産市場の価格推移について、数字を見ながら検証してみましょう。
S&Pケース・シラー住宅価格指数とは
最初に簡単にS&Pケース・シラー住宅価格指数についてですが、詳しくはこちらをご覧ください。
要は、格付け機関であるスタンダード&プアーズが発表しているアメリカ住宅価格の指数です。
全米住宅価格指数
10大都市圏指数
20大都市圏指数
大都市圏指数
の主に4種類があり、この中でもアメリカ全体の経済指標の一つとして最も重要視されるのが全米住宅価格指数です。
算出方法としては、端的には
１．期間を定める
２．その期間に売れた物件の価格を調べる
３．その物件が過去に売れた事例を調べる
４．その同じ物件ごとに２つの事例からペアをつくる
５．同ペア内の差額を調べ、指数に落とし込む
という流れで数値を抽出してきます。
これにより、
「物件価格が上がった」
「物件価格が下がった」
という特徴を捉え、アメリカ経済の成長度合いと照らし合わせる指数として使われるわけです。
今回8月に発表されたこのS&Pケース・シラー住宅価格指数の発表によると、
全米住宅価格指数 … 0.3%の季節調整がなされて、昨年6月から6.2%上昇
20大都市圏指数 … 0.1%の季節調整がなされて、昨年から6.3%上昇
とのこと。
それが4半期前、3ヶ月前の同条件の結果を見てみると
全米住宅価格指数 … 6.4%上昇
20大都市圏指数 … 6.5%上昇
でした。
ということは中古物件販売数の下げと同時に物件価格の伸びもまた鈍化している、ということです。
アメリカ国民が住宅購入を買い控える中、その需要の鈍化に呼応して物件価格も伸びが鈍化しています。
実際の取引現場では、傾向としては売り手市場であったものがやや変化が見られ、物件価格も売り主の希望販売価格では通らないパターンが増えてきていると言えます。
とはいえ6%台とは今のアメリカのインフレ率の倍に相当しますから、インフレに影響される賃金上昇との兼ね合いの意味では物件価格上昇率との乖離が解消されたレベルとは言えません。
この物件価格もまた住宅価格指数で3%台の上昇に落ち着いてこそ、健全な伸びになるわけです。
20大都市圏指数で検証してみる
上記はアメリカ全体の物件指数の変化ですが、ここで20大都市毎の指数の変化を見てみましょう。
下記は2018年5月〜6月の1ヶ月間の物件指数上昇率、また6月時点の過去1年間の物件上昇率を示しています。
| 都市名 | 1ヶ月の変化 | 1年間の変化 |
| アトランタ | 0.7% | 5.7% |
| ボストン | 0.9% | 7.1% |
| シャーロット | 0.6% | 5.7% |
| シカゴ | 0.8% | 3.3% |
| クリーブランド | 1.0% | 5.1% |
| ダラス | 0.4% | 5.2% |
| デンバー | 0.6% | 8.3% |
| デトロイト | 1.0% | 6.4% |
| ラスベガス | 1.4% | 13.0% |
| ロサンゼルス | 0.5% | 7.4% |
| マイアミ | 0.7% | 5.2% |
| ミネアポリス | 1.0% | 6.4% |
| ニューヨーク | -0.1% | 3.8% |
| フェニックス | 0.7% | 7.2% |
| ポートランド | 0.7% | 5.8% |
| サンディエゴ | 0.6% | 6.9% |
| サンフランシスコ | 0.5% | 10.7% |
| シアトル | 0.7% | 12.8% |
| タンパ | 0.6% | 6.9% |
| ワシントンD.C. | 0.5% | 2.9% |
ラ、ラスベガス。。（笑）
最近再びラスベガスの不動産市場が活況であることは理解していましたが、もはや今夏で上昇率がシアトルを抜いていますね。
全体としては、やはりアメリカ西海岸の不動産が活況であることは変わりません。間違っても、投資目的がキャッシュフローであれば西海岸の物件は購入しないようにしましょう。
少し前まではシアトルが伸び率でトップを走っていましたが、本年6月までにラスベガスにトップの座を譲り、シアトルの後にサンフランシスコが続いています。
ニュヨークは20大都市の中で唯一、5月〜6月の指数がマイナスに転じていますね。
この理由はこちらの「ニューヨーク市近郊の富裕層は泣きっ面に蜂」でお伝えした通りですが、トランプ大統領が推し進めた税制改革の為に高級住宅の販売数が急激に落ち込んでいるわけです。
とはいえ、1年で3.8%の上昇とは20大都市の中では最下位ではなく、ワシントンD.C.の2.9%よりも0.9%は高い水位です。
そして20大都市の中でみると、今のアメリカ経済成長に相応した上昇率を保っているのは案外シカゴであることが分かります。
結論、ここ数ヶ月は中古物件販売数が鈍りかつ価格成長も鈍化しているとはいえ、その上昇率は賃金上昇率と比較するとまだまだ不健全なものです。
ここからアメリカ不動産市場はややスローな時期に入りますが、来年に向けた動向を観察していきましょう。
