こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
自分が賃貸している住居を又貸しすることを日本語で転賃借といいますね。
アメリカでも同様に自分が借りている賃貸スペースを更に他人に又貸しする場合があり、これをサブレッティング（Subletting）といいます。
サブレッティングそのものは大概の州法でも許可されており違法ではありません。
そして実際にサブレッティングが許可されるか否かは大家と交わしている賃貸契約に依存します。
一番最初に大家と賃貸人が交わす賃賃借契約書が大元のリース契約となり、その中に大抵は
「この物件は○○の条件で又貸ししてもよい」
或いは
「この物件はいかなる理由があろうとも又貸ししてはならない」
等の条項があるのもです。
それでは、実際にサブレッティングはどのような場合に使われるものなのでしょうか？
また、不動産投資物件においてあなたはサブレッティングを許可するべきなのでしょうか？
今日は、このアメリカのサブレッティングについてその一部を見ていきましょう。
大学でよくあるサブレッティング
アメリカでサブレッティングが最も多い時期は
「大学（カレッジ）の夏休み」
です。
多くの大学では初年度、あるいは2年目までは寮生活を義務付けています。
私立大学か公立大学かを問わず、最初の1、2年は集団生活を学ばせると同時に勉強に集中させる意図で寮生活を義務づけているわけです。
けれども3年生、4年生の時期になると寮に残るかアパートに出るかは自分で選択出来るようになり、大概の大学生は条件が揃えば外の賃貸物件に出ていきます。
そしてアパート生活で友人たちと大学生活を謳歌する様子は想像できるとおり。羽目を外し過ぎてマリファナ等のドラッグに手を出す子も少なくはありません。
いずれにせよ、このように大学生による賃貸ニーズにより私立・公立を問わず、大学の周辺では学生の賃貸需要を当てにするアパート・コンドミニアム・一戸建て賃貸物件が多く並んでいるのです。
不動産投資の意味では、このような学生を狙って大学の近くに購入するパターンも考えられますね。
個人投資家の場合は物件としてはその選択肢がほぼ一戸建てに絞られるとは思いますが、一戸建ての場合でも複数の生徒が家賃を割勘なり按分なりして家賃を出し合って支払っています。
実際、一戸建て投資の場合は学生が按分で支払う方が1人に対する家賃負担が少ない為に賃貸不履行は発生しにくいものです。
そしてこのような賃貸物件で暮らす学生たちも、1年を通して長期に賃貸住居を空ける時期があります。
サンクスギビングやクリスマスなどの休暇中に実家に帰るのはその典型ですが、一番長いのは夏休みです。
大概は5月、遅くとも6月から本格的に夏休みの開始となりますが、この期間は通常は約2ヵ月間アパートなりの賃貸物件を離れることになるわけです。
当然ながら夏休みが終われば9月から新学期が始まりますので再び戻ってくるわけですが、この期間にほぼ2ヶ月間空室にする間に惜しまれるのはやはり家賃。
自分が暮らすわけでもない期間に家賃を支払い続けるのは全く不合理ですから、この夏休みの期間に限定してのサブレッティングの供給ニーズは必然的に高くなります。
サブレッティングは許可するべきか？
そこで、あなたが大学最寄りの一戸建て物件を所有する不動産投資家だったとしましょう。
賃貸契約内容の詳細を決める権限は大家にありますからサブレッティングを許可するか否かもあなた次第ですが、サブレッティングそのものを許可するべきなのでしょうか？
結論としては、大学近郊の賃貸物件であればサブレッティングが可能な物件の方がテナントが入りやすい事実はあると思います。
夏休みにはサブレッティングして2か月分の賃貸を浮かせた方が賢いという知恵は先輩から後輩に引き継がれていますから、
「アパートでも一戸建てでも、サブレッティングを許可するところと契約した方がいいよ」
というアドバイスに従って、サブレッティングを許可する物件から優先的に埋まる傾向があるわけです。
そうするとマンモス校の場合は需要が高い為にさほど心配はないかもしれませんが、コミュニティーカレッジのレベルでは賃貸需要の絶対数の少なさから賃貸機会そのものを失ってしまいかねませんから、サブレッティングを許可した方が無難です。
その方が必然的にサブレッティングを許可しておいた方がテナントが安定するだろうと思います。
とはいえ、サブレットをするにしてもいわゆる転賃借契約書はしっかりと準備するようにしましょう。
仮に短期間であったとしても口約束で暮らさせると誰も責任を負えなくなりますから、州法において許される範囲内で転賃借契約書はしっかりと準備する必要があります。
また内容そのものは家主テナントの間の契約内容をほぼ踏襲すればよいですので問題はありません。
ただし、サブレッティングであったとしても「スクリーニング（入居審査）」は必ず行うようにしましょう。
テナントそのものも当然ながら賃貸契約を結ぶ前にスクリーニングを行う必要がありますが、短い期間のサブテナントについてもスクリーニングは怠らずに行うことをお薦めします。
もっぱら、サブレッティング契約で入るサブテナントによる責任関係は
テナント ⇔ サブテナント
この両者で発生することになりますから、何かしらのトラブルはこの両者で解決させることになります。
とはいえ、物件そのものは家主のものですから目隠しをするかの如くに
「あなたの友人ならＯＫ」
とするわけにもいきません。
実際に大学生の場合は友人たちとの遊びもかなり激しい時期であり、パーティーを開いて結構なトラブルに発展することもあります。
その不必要なトラブルが原因でテナントが責任を取ることになり、結果として途中で大元の契約も解除となればあなたの投資物件そのものに空室期間が発生してしまうのです。
その為、友人・知人の関係で転賃貸候補が現れたとしてもテナントと変わらない姿勢でスクリーニングはしっかりと行うようにしましょう。
またもともと友人たち2名で借りていた一戸建てに片方の友人だけが夏休みで帰省する間に別の子にサブレッティングして、大元のテナント（の1人）とサブレッティングで部分借りしている子がしばらく暮らすようなパターンもあり得ます。
テナントたちは2名で話し合ってあえて片方が残ることで、部屋を物色をされないように監視する意味もあるわけです。
ある時はサブレッティング期間中に残ったテナントが家に帰るとサブテナントの子が彼氏を連れ込んでおり、玄関のドアを開けたすぐそこのリビングでいそがしい現場だったなんてことも。。
これはまだプライベートで許される範囲ですが中には盗難の被害も決して少なくはありませんし、大家としてはこれらの紛失に責任はこそないものの、それでも警察沙汰になるトラブルは勘弁してほしいものです。
家賃を安定させる意味で大家としてサブレッティングを許可するにしても、サブテナントのスクリーニングだけは怠らないようにしましょう。
